コスト2割減も？マンション外壁工事の新常識をプロ目線で解説
マンションの外壁、汚れやひび割れが気になり始めた管理組合様、オーナー様。 「そろそろ大規模修繕の時期だけど、費用は？」 「工事中の騒音トラブルは避けたい…」 など、悩みは尽きませんよね。 外壁工事は資産価値を守る重要メンテナンスですが、高額で計画も大変です。 この記事では、そんな疑問や不安を解消するために、知っておくべきポイントをに解説します。 この記事を読めば、こんな疑問が解決します 基本知識： なぜ必要？ いつやる？ どんな工事がある？ 費用とコスト削減： 相場は？ 無足場工法って？ 補助金は？ 注意点： 住民トラブル（騒音など）を防ぐには？ さらに、ゆうき総業の「無足場工法」なら、2〜3割のコスト削減も可能です。 後悔しないマンション外壁工事のために、ぜひご一読ください。 なぜマンション外壁工事が必要？適切な時期はいつ？ マンションの外壁工事は、単に見た目をきれいにするためだけではありません。 建物の構造体を守り、長く安全に住み続けるために不可欠なメンテナンスです。 外壁の劣化サインを見逃さず、必要な時期に工事を行うことで、将来的な大規模修繕費用を抑え、マンション全体の資産価値を維持・向上させることにも繋がります。 外壁劣化を放置する6つのリスク マンションの外壁は、日々、雨風や紫外線、気温の変化といった厳しい環境に晒されています。 そのため、時間の経過とともに、塗膜の色あせや剥がれ、ひび割れ、タイルの浮きといった劣化がどうしても発生してしまいます。 これらの劣化を「まだ大丈夫だろう」と放置してしまうと、以下のような大きな問題を引き起こします。 雨漏りの発生 ひび割れやシーリング劣化から雨水が浸入し、室内に被害が及びます。 構造体の腐食 侵入した水分が鉄筋を錆びさせ、コンクリートを劣化させることで建物強度が低下。 修繕費用の増大 劣化が内部まで進むと、表面補修では済まず高額な大規模修繕が必要になります。 タイル剥落事故 浮いたタイルが落下し、人身事故や損害賠償リスクを招く恐れがあります。 資産価値の低下 安全性が損なわれると、成約価格にも影響。 評判の悪化 トラブルが報道されると入居率の低下につながりかねません。 これらのリスクを避けるためには、外壁の劣化サインを見逃さず、計画的に修繕工事を行うことが極めて重要です。 【新常識】工事の頻度、10〜15年周期の目安は本当？ では、具体的にどのくらいの頻度で外壁工事を検討すべきなのでしょうか？ マンションの外壁工事は「10〜15年周期」が目安と言われますが、これは絶対的なものではありません。 この周期が一般的とされる背景には、国土交通省の過去のガイドラインで12年程度の修繕例が示されたことや、外壁に使われる一般的な塗料・シーリング材の耐用年数が10〜15年程度であること、そして竣工・外壁改修後10年超の特定建築物に義務付けられる外壁全面打診調査（法定点検）が影響しています。 出典：長期修繕計画作成ガイドライン（国土交通省） しかし、近年は材料や技術も進歩しており、必ずしもこの周期にこだわる必要はありません。 国交省の調査でも実際の平均実施周期は12年を超えています。 重要なのは、数字上の「周期」に捉われるのではなく、ご自身のマンション固有の「状態」を正確に把握し、「計画的」に判断することです。 以下のような劣化のサインが見られ始めたら、10〜15年を待たずに専門家による診断を検討しましょう。 チョーキング: 外壁を手で触ると白い粉が付く。塗膜が劣化しているサインです。 塗膜の膨れ・剥がれ: 塗膜が浮いたり剥がれたりしている。防水機能が低下しています。 ひび割れ（クラック）: 外壁にひびが入っている。雨水浸入の原因となります。 シーリングの劣化: 窓枠や外壁の継ぎ目のゴム状の素材（シーリング）がひび割れたり痩せたりしている。 タイルの浮き・剥がれ: タイルが浮いていたり、剥がれ落ちていたりする。 これらのサインを見逃さず早めに対応することが、建物を守り将来コストを抑える鍵です。 東北エリアと沿岸部のマンションは雪と塩害に注意 特に東北エリアや沿岸部にお住まいの場合、塩害による金属部分の錆びや塗膜の劣化が通常より早く進む可能性があります。 また、冬場の厳しい寒さや凍結融解（凍害）も、外壁材やシーリングにダメージを与えやすい要因となります。 このような地域特性を考慮し、一般的な目安よりも少し早めの点検やメンテナンスを心掛けることが、マンションを長持ちさせる秘訣と言えるでしょう。 マンション外壁工事にはどんな種類がある？代表的な工事内容を紹介 マンションの外壁工事と一口に言っても、その内容は様々です。 建物の状態や使われている素材、劣化の状況に応じて、最適な工事メニューを組み合わせることが、効果的な修繕のポイントです。 ここでは、代表的な外壁工事の種類を簡単にご紹介します。 【一覧表】主なマンション外壁修繕工事の種類・目的・目安 工事種別 工事内容・目的 主な工法・材料 目安時期・耐用年数 補足・関連情報 塗装工事 外壁に塗料を塗り重ね、美観回復・外壁保護（防水性・耐久性向上）を図る。 シリコン系塗料、フッ素系塗料など シリコン系: 10〜13年 フッ素系: 15〜20年 ベランダ床トップコートや鉄部塗装も同時推奨。 タイル補修工事 外壁タイルの浮き・ひび割れ・剥がれを補修する。 エポキシ樹脂注入（アンカーピンニング工法）、タイル張替え 目地シーリング: 約10年ごと打ち替え 10年経過後の全面打診調査が義務付けられている場合あり。 コンクリート補修 コンクリート壁のひび割れ（クラック）や欠損（爆裂）を補修し、雨水浸入を防ぐ。 エポキシ樹脂注入など 劣化状況に応じて（特に幅0.3mm以上のクラック） 構造的なクラック（幅0.3mm以上）は特に注意が必要。 シーリング工事 外壁パネル継ぎ目やサッシ周りの劣化したシーリング材を打ち替えて防水性を維持する。 シーリング材 一般的に10〜15年周期 塗装やタイル補修と同時に行うことで足場代を有効活用できる。 外壁洗浄 高圧洗浄機などで外壁表面の汚れ、カビ、コケを洗い流し、美観維持・塗料密着性を高める。 高圧洗浄機 塗装・補修工事前、または美観維持目的で適宜実施 塗装や補修工事の効果を高めるための重要な前処理。洗浄のみでの実施も可能。 これらの工事は、建物の状況に合わせて単独、あるいは組み合わせて行われます。 どの工事が必要かは、専門家による診断に基づいて判断を仰ぎましょう。 ゆうき総業では、これらの各種外壁工事に対応可能です。詳しくは以下のページもご覧ください。 マンション外壁工事の費用相場と補助金 マンションの外壁工事を計画する上で、最も気になるのが「費用」ではないでしょうか。 ここでは、大まかな費用相場と、費用負担を軽減できる可能性のある補助金について解説します。 マンション外壁工事の費用相場をチェック 外壁工事費用は、規模、階数、劣化状況、工法、材料などで大きく変動します。 参考として、国土交通省が公表した『令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査』によると、1戸あたりの工事金額は75万円〜125万円の区分が最も多いというデータがありますが、これはあくまで全国的な平均値であり、劣化具合など個別の状況によって費用は異なります。 引用：令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査（国土交通省） より具体的な目安として、工事内容別の㎡単価相場をいくつかご紹介します。 【表】工事種類別の単価目安 工事内容 単価 単位 備考 外壁塗装 1,500円〜5,500円 /㎡ 塗料の種類による タイル補修 500円〜900円 /箇所 浮き補修（注入） 500円/枚〜 /枚 ひび割れ補修 2,000円〜6,000円 /㎡ 幅や深さによる シーリング打ち替え 700円〜1,200円 /m 足場仮設（養生シート含む） 600円〜800円 /㎡ 外壁工事全体の費用を見ると、足場仮設費、現場管理費、廃材処理費などの「共通仮設費」が、総工事費の約20〜50％を占めることも少なくありません。 特に足場費用は大きな割合を占めるため、この部分を削減できれば、総費用を大きく抑えることができます。 （※あくまで一般的な目安です） 【新常識】足場を組まずにコストカット？「無足場工法」とは この高額な費用を削減できる可能性があるのが、ゆうき総業が得意とする足場を使わない「無足場工法」です。 これは、建物の周りに大掛かりな足場を組まず、屋上から吊り下げたロープや仮設ゴンドラで作業する工法です。 コスト削減: 足場費用（総工費の約20%）が不要に。 工期短縮: 足場の設置・解体期間が不要。1週間程度の短縮例も。 影響軽減: 圧迫感・日照阻害なし。騒音・振動低減。防犯面も安心。営業影響も最小限に。 部分補修に強い: 特定箇所のみの対応も柔軟・迅速。 注意点: 建物の構造や立地条件によっては施工が難しい場合があり、対応できる業者も限られます。安全確保のため事前調査が必須です。 無足場工法が導入可能かは、複数の施工業者に相談し、比較検討するとよいでしょう。 🔗ゆうき総業の無足場工法について マンションの外壁修繕費用については、以下の記事でさらに詳しく解説しています。 使える？マンション外壁工事の補助金・助成金（仙台・宮城の場合） 外壁工事は高額になりがちですが、お住まいの自治体によっては、工事費用の一部を補助・助成する制度が利用できる場合があります。 仙台市においては、残念ながら外壁塗装や外壁改修に特化した補助金制度は現在ありません（2025年時点）。 ただし、耐震診断や耐震改修工事に伴う費用の一部補助（上限30万円など）は存在します。 宮城県内では、一部の市町村（※）で、住宅リフォームに関する助成金制度があり、外壁塗装工事などが対象となる場合があります。助成額や条件は自治体によって異なり、最大で数十万円〜150万円程度の補助が受けられるケースもあります。 利用を検討される場合は、必ず工事契約前にお住まいの自治体の最新情報を確認し、ご自身のマンションが対象となるか、申請手続きなどを早めに確認しましょう。 大規模修繕向けの補助金・助成金は下記の記事で詳しく解説しています。 マンション外壁工事の「騒音」どうする？住民トラブル対策のポイント マンションの外壁工事は、居住者様が生活を送る中で行われる「居ながら工事」となることがほとんどです。 そのため、工事期間中の騒音や振動、塗料の臭い、バルコニーの使用制限など、居住者様の日常生活への影響は避けられません。 管理組合様やオーナー様にとっては、これらの影響を最小限に抑え、住民トラブルを未然に防ぐための対策が非常に重要になります。 特に注意！騒音や振動が発生しやすい工程 外壁工事の工程の中でも、特に大きな音や振動が発生しやすいのは以下の作業です。 これらの作業が行われる時期や時間帯を事前に把握し、住民へ周知することが、トラブル防止の第一歩です。 足場の設置・解体: 金属製の部材を組み立てたり解体したりする際に、大きな金属音が発生します。 高圧洗浄: エンジン式の高圧洗浄機を使用するため、大きなエンジン音と水圧による音が発生します。 下地補修（はつり作業など）: 古い塗膜や劣化したコンクリート・タイルを削り取る際に、打撃音や振動が発生します。 工事中の住民トラブルを防ぐ！情報共有と配慮の具体策 工事による影響を最小限に抑え、住民トラブルを回避するには、こまめな情報共有と、住民の生活に寄り添った具体的な配慮が大切です。 具体的なポイントとしては、以下のようなものが挙げられます。 事前の丁寧な情報共有: 工事内容、期間、影響（特に騒音が発生する日時）などを説明会や掲示物で分かりやすく事前に伝える。 作業中の配慮: 騒音の大きい作業は可能な範囲で時間帯を調整する。 防音シートの設置や低騒音型の機器・工法（例：無足場工法）を検討する。 コミュニケーション体制: 住民からの質問や要望に対応する窓口を設置し、施工業者と連携して迅速に対応する。 施工業者と協力し、居住者視点の丁寧なコミュニケーションと具体的な対策を行うことが、トラブル防止の鍵となります。 工事中の騒音対策については、以下の記事でも詳しく解説しています。 【写真解説】マンション外壁工事の一般的な流れ（3ステップ） 外壁工事が実際にどのように進められるのか、具体的な流れを知っておくと安心です。ここでは、主な工程を3つの段階に分け、写真（イメージ）と共に簡潔にご紹介します。 工事前には必ず専門家による事前調査・診断が行われ、最適な修繕計画が立てられます。 STEP1：足場または無足場の準備と養生 安全かつ効率的な作業のため、建物の周囲に足場を組み立て、塗料飛散防止の養生シートで保護します。 一方、ゆうき総業が得意とする「無足場工法」では、屋上からロープやゴンドラ等を準備するため、大掛かりな足場設置が不要です。 STEP2：高圧洗浄 → 下地補修 → 塗装／タイル張り まず高圧洗浄機で外壁の汚れを徹底的に洗い流します。 次に、ひび割れ補修、シーリング打ち替えなどの下地処理を行い、建物の寿命に関わる重要な補修を実施 その後、下塗り・中塗り・上塗りの3回塗りを基本として丁寧に塗装し、外壁の美観と防水性・耐久性を高めます（タイル張りの場合もあります） STEP3：完了検査 → 足場解体・清掃 全ての作業完了後、施工業者と発注者で、塗り残しや施工不良がないか厳しくチェックします 検査に合格したら、足場や養生を撤去し、共用部などを清掃して工事完了・お引き渡しとなります 以上が、マンション外壁工事の大まかな流れです。 工事によって、流れは異なります。詳細はそれぞれの工事メニューをご覧ください。 工事期間は、マンションの規模や天候にもよりますが、小規模なもので1ヶ月〜、大規模なもので3ヶ月〜半年程度かかるのが一般的です。 後悔しないマンション外壁工事へ｜コスト削減と安心を実現するために ここまで、マンション外壁工事の必要性から時期、種類、費用相場、騒音対策、工事の流れ、そしてコスト削減に繋がる無足場工法まで解説してきました。 建物の資産価値を守り、安全な住環境を維持するためには計画的な修繕が不可欠ですが、同時に費用や住民への配慮、信頼できる業者選びも成功の鍵となります。 ゆうき総業は、宮城県仙台市を拠点とする大規模修繕工事の専門家です。 特に、足場を組まない「無足場工法」を得意とし、マンション外壁工事のコストを2〜3割削減できる可能性があります。 塗装、防水、タイル、シーリングなど、あらゆる工事に自社職人が一貫対応できる「多能工」体制と、6,000棟以上の豊富な実績で、高品質な工事を適正価格でご提供します。 「まずは相談したい」「うちのマンションの費用を知りたい」と思われたら、ぜひ無料診断・お見積もりをご利用ください。 専門スタッフが丁寧に対応いたします。
