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マンション大規模修工事の”落とし穴”?事前に確認するべきトラブルについて解説! | 大規模修繕

マンション大規模修工事の”落とし穴”?事前に確認するべきトラブルについて解説!

マンションに必要不可欠な「大規模修繕工事」とは? 大規模修繕工事は、マンションの長寿命化と資産価値の維持向上を目的とした重要な取り組みです。通常12〜15年ごとに行われるこの工事は、建物全体に足場を組み、数ヶ月かけて実施されます。 主な目的は、建物の寿命延長、資産価値の維持・向上、そして居住者の快適性と安全性の確保です。具体的な工事内容は多岐にわたり、外壁塗装やタイルの補修、防水工事、鉄部の塗装、給排水管の更新、共用部分の設備更新などが含まれます。 これらの作業により、マンションの経年劣化に伴う建物や設備の劣化を防ぎ、住環境の質を保つことができます。大規模修繕工事は、マンションを長く快適に使い続けるための必要不可欠な投資と言えるでしょう。 居住者の皆さまにとって、この工事は一時的な不便を伴うかもしれませんが、長期的にはマンションの価値を守り、快適な住まいを維持するための重要な取り組みです。計画的に実施することで、将来にわたって安心して暮らせる住環境を確保できるのです。 要注意!大規模修繕工事では"トラブル"が起こりがち? 大規模修繕工事はマンションの価値と居住性を維持するために欠かせませんが、同時に様々なトラブルが発生しやすい側面があります。まず、区分所有者間で工事の必要性や費用負担について意見の相違が生じやすく、合意形成に時間がかかることがあります。また、多額の費用が必要となるため、修繕積立金の不足や予想外の追加工事により、区分所有者間で争いが生じる可能性もあります。 工事中は騒音や振動、粉塵などにより居住環境が悪化し、特に在宅勤務者や高齢者、小さな子供がいる家庭に負担がかかります。さらに、天候不順や資材調達の問題、予期せぬ建物の劣化状況により工期が延長されることもあり、居住者の生活に長期的な影響を与える可能性があります。 不適切な施工や低品質な材料の使用により、工事完了後に新たな問題が発生するケースもあり、将来的に追加の修繕費用が必要となる可能性もあります。加えて、関係者間のコミュニケーション不足により、工事の進捗状況や変更点が適切に共有されないことで誤解や不満を招くこともあります。最後に、工事に伴う騒音や交通障害により、近隣住民とのトラブルが発生する可能性もあります。 これらのトラブルを最小限に抑えるためには、事前の十分な計画と情報共有、専門家の適切なアドバイス、そして居住者間の協力が不可欠です。また、工事中は柔軟な対応と定期的なコミュニケーションを心がけることが重要です。大規模修繕工事は確かに課題の多いプロセスですが、適切に実施することでマンションの価値と居住環境を大きく向上させることができます。 居住者の協力が必須!よくあるトラブル「6つ」 1. 足場組立に「エアコン室外機」の一時移設が必要な場合がある 大規模修繕工事では、外壁塗装や防水作業のために足場を組む必要があります。その際、ベランダに設置されているエアコンの室外機が工事の妨げになることがよくあります。工事期間中は室外機の一時的な移設が必要となりますが、これには予想以上の手間とコストがかかる可能性があります。移設作業自体の費用だけでなく、保管場所の確保や電気工事などの追加費用も発生するかもしれません。さらに、移設によってエアコンの効きが悪くなるなどの問題が起こる可能性もあるため、事前の十分な説明と対策が欠かせません。居住者の理解と協力を得るためにも、これらの潜在的な問題点を早めに共有し、適切な対応策を講じることが重要です。 「エアコン室外機のトラブル」について、入居者目線・施工側目線に分けて詳しく解説していますので、下記記事もあわせてご覧ください! 関連記事:「トラブル エアコン室外機」 2. いつも通りに「ベランダ」が使用できない 大規模修繕工事を滞りなく進めるためには、ベランダの片付けが不可欠です。しかし、これが思わぬトラブルの種になることがあります。長年使用していない物や大型の家具などが置かれていることも多く、居住者の協力が得られないケースが少なくありません。また、植物や洗濯物干し場の移動など、日常生活に直接影響が出ることへの不満も生じやすいものです。 このようなトラブルを避けるためには、工事の必要性と片付けの重要性について、事前に丁寧な説明を行うことが大切です。居住者一人ひとりの理解と協力を得ることが、工事をスムーズに進める鍵となります。必要に応じて、一時的な収納スペースの提供など、居住者の負担を軽減する対策も検討しましょう。 「ベランダのトラブル」について、入居者目線・施工側目線に分けて詳しく解説していますので、下記記事もあわせてご覧ください! 関連記事:「トラブル ベランダ」 3. 「工事廃棄物」の管理不足で、場所や悪臭などの問題が発生 大規模修繕工事では、古い外壁材や防水材、足場材など、大量の廃棄物が発生します。これらの廃棄物の適切な処理と管理が、意外と大きな課題となることがあります。分別が不十分だったり、一時的な保管場所の確保ができないと、マンションの美観を損ねたり、悪臭や衛生面での問題が発生する可能性があります。また、居住者の日常的なゴミ出しにも影響が出かねません。 これらのトラブルを防ぐためには、工事業者と管理組合が連携して、適切なゴミ処理計画を立てることが重要です。リサイクル可能な材料の分別や、効率的な廃棄物の搬出スケジュールの策定など、環境に配慮しつつコストを抑える工夫が求められます。 「ゴミのトラブル」について、入居者目線・施工側目線に分けて詳しく解説していますので、下記記事もあわせてご覧ください! 関連記事:「トラブル ゴミ」 4. 「騒音」で居住者の生活リズムに支障が出る 大規模修繕工事中は、避けられない騒音が発生します。足場の組み立てや解体、外壁の高圧洗浄、塗装作業など、様々な作業に伴う音が、居住者にとって大きなストレスとなる可能性があります。特に、在宅勤務や育児中の家庭、高齢者などにとっては深刻な問題となりかねません。 このようなトラブルを最小限に抑えるためには、工事の時間帯や騒音の大きさについて事前に十分な説明を行い、可能な限り居住者の生活リズムに配慮した工程を組むことが重要です。また、一時的な代替住居の提供や、騒音の少ない共用スペースの確保など、居住者への配慮も検討する必要があります。工事業者と管理組合が協力して、きめ細かな対応を心がけることが大切です。 「騒音トラブル」について、入居者目線・施工側目線に分けて詳しく解説していますので、下記記事もあわせてご覧ください! 関連記事:「トラブル 騒音」 5. マンション「景観」の変更に合意が得られない 大規模修繕工事では、外壁の色や素材が変更されることがあります。これにより、マンションの外観が大きく変わる可能性があり、居住者の中には不安や不満を感じる人もいるでしょう。長年慣れ親しんだ景観が変わることへの抵抗感や、個人の好みと合わない色彩への不満が生じることは珍しくありません。また、工事中は室内からの眺望が足場によって一時的に遮られることへの不満も予想されます。 このようなトラブルを避けるためには、事前に複数のデザイン案を提示し、居住者の意見を積極的に取り入れるなど、丁寧な合意形成のプロセスを踏むことが重要です。専門家のアドバイスを交えながら、居住者全体で議論を重ね、より多くの人が納得できる選択をすることが大切です。 「景観トラブル」について、入居者目線・施工側目線に分けて詳しく解説していますので、下記記事もあわせてご覧ください! 関連記事:「トラブル 景観」 6. 「近隣」にも騒音や粉塵、日照などの影響 大規模修繕工事は、マンションの居住者だけでなく、周辺住民にも少なからず影響を与えます。工事車両の出入りによる交通障害、騒音や粉塵の飛散、日照や電波障害など、様々な問題が発生する可能性があります。 これらのトラブルを未然に防ぐためには、工事の概要や期間、予想される影響などについて、事前に丁寧な説明を行い、近隣住民の理解と協力を得ることが不可欠です。また、工事中も定期的にコミュニケーションを取り、苦情や要望に迅速に対応することで、良好な関係を維持することができます。近隣住民への配慮は、工事の円滑な進行だけでなく、マンションの評判や資産価値にも影響を与える重要な要素です。管理組合と工事業者が協力して、きめ細かな対応を心がけましょう。 「近隣トラブル」について、入居者目線・施工側目線に分けて詳しく解説していますので、下記記事もあわせてご覧ください! 関連記事:「トラブル 近隣」 まとめ 大規模修繕工事は、マンションの価値を維持・向上させるために不可欠な取り組みですが、同時に多くのトラブルが発生する可能性があります。これらのトラブルを最小限に抑えるためには、事前の十分な準備と情報共有、居住者間の協力、そして専門家のアドバイスが重要です。 工事中は、居住者の生活に配慮しつつ、柔軟な対応と定期的なコミュニケーションを心がけることが大切です。また、近隣住民への配慮も忘れてはいけません。適切に計画され、実施された大規模修繕工事は、マンションの価値と居住環境を大きく向上させる重要な投資となります。トラブルを恐れるのではなく、それらを適切に管理し、乗り越えていくことで、より快適で安全な住まいを実現できるのです。

大規模修繕工事とは何をする?工事内容や費用・期間など解説 | 大規模修繕

大規模修繕工事とは何をする?工事内容や費用・期間など解説

規模修繕工事とは?修繕と改修の違い 大規模修繕工事とは、建物の経年劣化を防ぐための大掛かりな工事のことを指します。 防水工事や外壁補修、シーリング工事、鉄部の塗装工事、給排水管工事などが含まれ、主に共用部分を対象とします。 大規模修繕工事は工期が長く、費用も高額になるため、計画性を持って実施することが重要です。 「修繕」は維持、「改修」はアップグレードすること 「修繕」と「改修」は似た言葉ですが、意味合いが異なります。 修繕は建築当時の水準まで機能・性能を回復させることを目的とした工事で、不具合箇所の修理や部材の取り替えなどを行います。 これに対し、改修は機能の維持や回復だけでなく、建物全体の機能・性能面を進化させ、住みよいマンションにしていくことを目的とする工事です。 設備や材料の進歩を取り入れ、現在の水準に見合うようにマンションをグレードアップすることで、暮らしやすさと資産価値の維持向上を図ります。 関連記事 大規模修繕工事が必要な理由 例えばマンションは頑丈な造りではありますが、風雨や日射の影響を受け、年月とともに経年劣化が進みます。 建物を長く安全に使っていくためには、定期的なメンテナンスが不可欠です。 特に重要なのは、コンクリート内部の劣化を抑制することで、ひび割れや防水層の亀裂などから水や空気がコンクリート内部に入り込むと、鉄筋がさびて建物の強度が弱くなります。 この内部に至る深刻な劣化を予防するには、劣化が軽度のうちに発見し、修繕することが大切です。 大規模修繕工事では、壁の補修などで足場を設置し、その際に足場が必要な工事をまとめて行うため、大掛かりな工事になります。 また、適切な時期に大規模修繕工事を行うことは、マンションなどの資産価値の維持にも繋がります。 経年劣化を放置すれば、見た目や快適性の面で差が広がり、防犯設備の強化やバリアフリー化など新しいライフスタイルに対応した改修工事も、資産価値を高めることに役立ちます。 大規模修繕工事にかかる費用 マンションの大規模修繕工事にかかる費用は、戸あたり130~150万円程度が目安とされていますが、これはあくまでも目安であり、マンションの規模によって異なります。 総額では数千万から億単位になることもあります。しかし、区分所有者が一括で支払うことはほとんどありません。 通常、管理組合が「修繕積立金」として毎月徴収し、積み立てているからです。 国土交通省の平成29年の調査によると、大規模修繕の一戸あたりの費用は、75万円~100万円が最も多く(30.6%)、次いで100万円~125万円(24.7%)、50万円~75万円(13.8%)となっています。 つまり、最も多いケースで一戸あたり約100万円かかることになり、総戸数100戸のマンションでは、大規模修繕の総費用は約1億円にもなります。 マンション所有者は修繕積立金を積み立てます 区分所有者は、この高額な費用を賄うために、毎月一定の修繕積立金を積み立てています。 平成30年度の調査では、修繕積立金の平均金額は1万1243円でした。 ただし、この平均金額は上昇傾向にあり、積立額が計画に比べて不足しているマンションも34.8%存在しています。 修繕積立金の支払いが難しくなった場合は、滞納する前に管理会社や管理組合に相談することが大切です。 滞納が続くと、最悪の場合、給与や口座の差し押さえなどの事態に発展する可能性があります。 支払いが厳しい状況では、早めに売却を検討するのも一つの選択肢と言えるでしょう。 大規模修繕工事にかかる期間 マンションの大規模修繕工事の期間は、「計画から着工まで」と「着工から工事完了まで」の2つに分けられます。 「計画から着工まで」は、工事計画の作成、住民への説明会開催、同意取得などの過程を経るため、一般的に1~2年程度かかります。 「着工から工事完了まで」は、マンションの規模によって異なります。目安としては、以下の通りです 小規模マンション(総戸数50戸未満):3~4ヵ月 中規模マンション(総戸数50~100戸):4~6ヵ月 大規模マンション(総戸数100戸以上、団地、超高層タワーマンションなど):6ヵ月~1年以上 工事期間中は、建物周囲に足場が建ち、作業員や車両の頻繁な出入りがあります。また、洗濯物干しや窓開け、バルコニーの使用などに制限がかかることもあるため、日常生活へのストレスを極力抑える工夫が必要です。 2回目以降の大規模修繕工事では、修繕する工事項目が多くなり、工事内容も手間がかかるため、1回目よりも工事期間が長くなる傾向があります。 マンションの大規模修繕工事は、計画から完了まで、トータルで2~3年程度を要する大きなプロジェクトと言えるでしょう。 大規模修繕工事の周期と回数 マンションの大規模修繕工事の実施時期や回数に決まりはありませんが、一般的には12~15年周期で行われることが多いです。 これは、国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」や、新築時の建材の保証期間が10年程度であることが理由の一つとされています。 近年は、耐久性や防汚効果に優れた製品を使用することで、次回の修繕までの周期を15年・18年と延ばし、修繕費用を抑える工夫を検討するマンションも増えてきています。 実際に修繕に取り掛かるかどうかは、建物の状態から総合的に判断する必要がありますが、前回の修繕から10年を超えた頃から、大規模修繕の実施について協議を始めるマンションが多いようです。 工事の内容は、回数・劣化具合で変わる 1回目は主に外壁を中心に行われますが、2回目は外壁だけでなく、玄関ドアやアルミサッシなど、建物内側の付属的な部位も含めて修繕工事が行われ、より広範囲になることが多いです。 築後25年目から30年以上経過した頃に行われる3回目の工事では、建物のほぼ全域を対象とした大規模修繕工事が行われ、法律などに基づき、その時代に合わせた設備や部材の更新、耐震補強工事、省エネ化などの工事が付随して行われることが多くなります。 建物を長持ちさせ、マンションに長く快適に住むためには、定期的な修繕や改修を行い、マンションの機能や性能を維持・向上させていくことが重要です。 関連記事 大規模修繕工事の内容・進め方 大規模修繕工事を実施するためには、まず管理組合内で体制づくりが必要です。 理事会が主導する場合もありますが、修繕委員会などの専門委員会を設置することもあります。 修繕委員は計画段階から工事完了まで務めるのが一般的で、継続的な対応が可能になり、理事の負担軽減にもつながります。 体制が固まったら、「現状調査」を実施し、その結果に基づいて「予算や修繕計画の立案」を行います。 修繕箇所の優先順位をつけて予算を振り分け、実施計画を作成することが大切ですが、専門知識を持った人のアドバイスを取り入れながら計画案を作成することをお勧めします。 その後、施工会社を選定し、住人向けの工事説明会を開催して着工に移ります。 工事の主なステップ 仮設工事:足場や現場事務所などの仮設設備を設置 下地補修工事:壁や天井などのひび割れを補修 タイル補修工事:浮いたり、ひび割れたタイルを補修 シーリング工事:外壁のつなぎ目やサッシ廻りのシーリング材を打ち替え 塗装工事(外壁):外壁の塗装を塗り重ねるか、塗料を除去して塗装し直す 塗装工事(鉄部):扉や外部階段、手すりなどの鉄部の錆を落として塗装 防水工事:屋上やバルコニー、廊下などに防水工事を実施 そのほか、エントランスの改修工事、玄関扉やサッシの交換工事、給排水管の更新・更生工事など、必要に応じて付随工事を行います。大規模修繕工事の際、劣化個所の補修に加えて機能改善や時代に合わせた設備を取り入れることで、快適性や安全性を高めることができます。 大規模修繕工事のよくあるトラブルと対策 大規模修繕工事においては、管理組合が中心となって工事を進める過程で、様々なトラブルが発生し得ます。 これらの問題を避けるためには、事前の準備と組織内のコミュニケーションが不可欠です。 まず、管理組合内での意見の不一致を解消するためには、透明性のある広報活動と組合員全体での意見の共有が重要です。 また、工事開始後に予想外の追加工事が必要になる場合がありますが、これを防ぐためには、事前の建物診断を徹底し、適切な計画を立てることが重要です。 管理組合内の意見がまとまらない 理事会や修繕委員会が組合員に向けた説明会を開催し、途中経過や経緯の説明、意見聴取など広報活動を重ねることが大切です。公平性や透明性を保ち、管理組合全体で方向性を共有できるようにしましょう。 工事開始後に施工箇所が増え、予算を大幅に超える 事前にきちんと建物診断を行い、現在の建物の状態を踏まえ、適切な補修と機能向上が図れるよう資金面とのバランスも考えながら工事の内容を計画していくことが大切です。 仕上がりが思っていたのと違う 事前に材料のサンプルを確認し、実際の使用環境で色味や質感を確かめましょう。また、工事が始まる前に本番と同じ材料や工法で部分的に「試験施工」を行うことも有効です。 トラブルを防ぐための対策 施工会社など工事の窓口となっている人に相談し、関係する業者とは綿密にコミュニケーションをとりながら進めていくことが大切です。 修繕委員会のメンバーは、専門知識の有無にこだわらず、性別や年代、家族構成などさまざまな立場の人からバランスよく選出することが大切です。 近隣のマンションや同じデベロッパーの物件の管理組合、同じ管理会社に管理を委託しているマンションの管理組合などと情報交換するのも有効です。 管理組合が主体的に取り組み、管理会社や施工会社、工事監理の会社に任せっきりにせず、進捗状況を定期的に確認することが必要です。

大規模修繕の適切な周期とは|12年?15年?18年? | 大規模修繕

大規模修繕の適切な周期とは|12年?15年?18年?

大規模修繕の実施時期・周期の目安 一般的に、大規模修繕の実施周期は12年ごととされていますが、これは劣化状態の診断に基づき、適切な計画を立案するためです。 周期に目安はありますが、実際の時期はマンションの具体的な劣化状況に応じて決定します。 例えば、建物の日常的な保守・点検がしっかりされているか、環境が建物に与える影響(塩害など)が少ない地域か、高品質の材料で建築されたたかどうか、などの要因によっては18年に、修繕周期を延長できる場合もあります。 このような延長ができるかどうかは、定期的な建物診断を行い、その結果を基に計画的に行う必要があります。 関連記事 大規模修繕は12年周期が一般的? マンションの大規模修繕は、一般的に12年周期で行われることが多いですが、その理由には主に3つの要因があります。 1.国土交通省が公開している「長期修繕計画作成ガイドライン」の影響 平成20年版のガイドラインでは、大規模修繕工事の周期を12年程度とする例が紹介されていました。 これを参考にする管理会社や設計事務所が多かったため、12年周期が一般的になりましたが、あくまでも目安として示されているだけで、12年周期を定めているわけではありません。 2.特定建築物定期調査における全面打診調査の義務化 改正建築基準法により、竣工・外壁改修後10年を経た建築物は、全面打診等による調査が義務付けられました。 全面打診調査には足場が必要なため、大規模修繕と同時に行うことでコストを抑えられることから、12年目に大規模修繕を実施するケースが増えました。 3.塗膜などの劣化を考慮しているため マンションに使用される塗料の寿命は8〜12年程度と言われており、12年以上経過すると浮き、ひび割れ、欠損などが進行し、コンクリート躯体を十分に保護できなくなります。 15年周期で大規模修繕を行う場合、次の修繕までの間隔が長くなるため、劣化が進み、修繕費用が高額になる可能性があります。 大規模修繕の周期を18年に延長できる場合も マンションの大規模修繕工事は、一般的に12年周期が多いですが、近年「過剰・不要な修繕費用にまで修繕積立金を払いたくない」と考える管理組合が増加していることを受け、大手マンション管理会社が提唱しているのが「大規模修繕工事の周期延長」です。 高耐久化の工事を行うこと(例えば、高耐久タイプのシーリング材を使用するなど)で、周期を16〜18年程度に延長し、トータルでの大規模修繕工事の回数を減らすことで、長期的に大きなコストダウンが可能になります。 ただし、長周期化によるコスト削減効果を正確に把握するためには、竣工後60年程度の長期修繕計画を立案する必要があります。 また、建物の劣化の度合いは、立地環境や施工品質、使用材料の性能などによって異なるため、一律に修繕期間を決めるべきではありません。 また、管理組合の財政状況を考慮し、12年周期での大規模修繕が難しい場合は、周期を延長することも検討すべきでしょう。 大規模修繕の周期を18年に延長できるのはどんな場合? 主に、建物のメンテナンスが非常に良好に管理されている場合、使用されている材料の耐久性が高い場合、または先進的な技術や改良された建築方法が用いられている場合に延長が可能となります。 具体的には、建物の日常的な保守・点検がしっかりと行われており、小さな修繕が迅速に対応されている場合や、環境要因が建物に与える影響が少ない地域(塩害のない地域かどうかなど)である場合、最初から高品質の材料を使用して建築された建物では、大規模修繕の必要性を抑えることができ、修繕周期を延長することが現実的に考えられます。 しかし、このような延長は、専門家による定期的な建物診断を行い、その結果を基に安全性を確保しつつ計画的に行う必要があります。 例えば、定期的に外壁の打診調査やシーリングの点検を行い、必要に応じて部分的な修繕を加えることで、全体の修繕周期を延ばすことが可能です。 また、建物全体の構造的な安全性に問題がなく、内部設備や外装の小さな劣化がしっかり管理されている場合にも、大規模修繕の周期を延長することが考えられます。

大規模修繕の周期は12年→18年に延長できる?建物の劣化状況の診断が大切 | 大規模修繕

大規模修繕の周期は12年→18年に延長できる?建物の劣化状況の診断が大切

大規模修繕の実施時期・周期の目安 一般的に12年周期で実施されることが多いですが、これには国土交通省のガイドラインの影響や、特定建築物定期調査における全面打診調査の義務化、塗膜などの劣化を考慮していることなどが理由として挙げられます。 しかし、大規模修繕の実施時期は、マンションの具体的な劣化状況に応じて前後することがあります。 まずは築10年目に行う初回診断で、正確な劣化状態をしっかり把握し、その後、外壁を中心とした修繕から、内部の付属部位も含めた修繕へと範囲が広がっていきます。25〜30年を超えると、建物全域にわたる修繕や設備の更新、耐震補強なども必要になります。 計画的な修繕を行わないと、劣化が進行し修繕費用も増大してしまいます。 まずは、12年を基本周期としつつも、マンションの個別状況に合わせた調整が大切です。 関連記事 築年数ごとの修繕内容の目安 マンションの大規模修繕では、建物の各部位や設備ごとに修繕・更新の時期の目安があります。築年数に応じたメンテナンスポイントと修繕箇所は以下の通りです。 築4~6年 鉄部塗装などの劣化兆候が現れ始めるため、建物点検報告書を確認し、長期修繕計画の見直しを行います。 築7~10年 大規模修繕工事に向けての準備期間です。建物点検報告書を確認し、建物診断の受診をおすすめします。修繕箇所は鉄部、屋根、屋上、給水ポンプ、雨水排水ポンプなどです。 築11~15年 第1回大規模修繕工事(屋上防水・電気設備)、インターホン等の修繕を実施し、長期修繕計画を見直します。修繕箇所は鉄部、外壁、屋根、屋上、電灯設備、廊下・階段、バルコニー、インターホン、TVアンテナ等、消火栓等、エントランス、集会室等、機械式駐車場、付属施設、車道・歩道・植栽等です。 築16~20年 鉄部塗装・屋上防水、自火報関連、機械式駐車場、給排水ポンプ等の修繕を行います。設備診断の受診をおすすめします。 築21~25年 第2回大規模修繕工事(給水管交換)を実施し、長期修繕計画を見直します。修繕箇所は第1回大規模修繕工事に加え、エレベーター、給水管、雑排水管、給水ポンプ、雨水排水ポンプなどです。 築26~30年 エレベーター交換、インターホンの修繕を行います。 築31~40年 第3回大規模修繕工事(玄関ドア交換、サッシ交換、手摺交換)、排水管更新を実施し、長期修繕計画を見直します。機能・性能・材質面の更新を含む改良工事の検討が必要です。 建物本体では、傾斜屋根、陸屋根・ルーフバルコニー、外壁、雨樋、ベランダ、階段・廊下などの修繕時期の目安は11~15年目となっています。 室内設備では、給湯・バランス釜、エアコン、浴室設備、厨房設備、洗面化粧台、トイレなどの修理の目安が5~10年目、一斉交換の目安が11~15年目となっています。 その他、配管、外部建具、外構、浄化槽、給水設備、エレベーターなどの修繕・更新時期の目安も部位ごとに異なりますので、各劣化状況を定期的にチェックし、適切な時期に修繕・更新を行うことが重要です。 大規模修繕の周期の、建物の種類による違い マンションの大規模修繕の周期は、建物の種類によって異なります。 分譲マンションの場合、修繕委員会などが設置され、ガイドラインに基づいて大規模修繕が実施されます。 一方、商業ビルや賃貸マンションなどの収益ビルの大規模修繕は、オーナーの判断により行われ、具体的な周期を定めたガイドラインはありません。ただし、建物の規模によって1年ごとか3年ごとの定期報告が必要であり、外壁の全面調査も義務付けられています。 収益ビルの大規模修繕の周期 収益ビルの所有者は、適切な補修や修繕を行うことで資産価値を維持し、新技術を導入するリノベーションにより資産価値を向上させる必要があり、これは店舗やオフィスへのリーシングを行う上でも重要な要素となります。 さらに、建物の所有者には管理責任があり、漏水などの事故が発生した場合、店舗への賠償責任が生じる可能性もあるため、安全性の確保は重要です。 収益ビルの大規模修繕の周期は、日常のメンテナンス状況により異なるため、一概に決めることはできません。ただし、建材の平均的な寿命などを参考に、大まかな目安を立てることが重要です。 例えば、屋上防水の耐用年数は、アスファルト防水で15〜25年、シート防水で10〜15年、ウレタン防水で10〜12年となっています。 外壁塗装や屋上防水、エレベーターや給排水管の交換といった様々な箇所の修繕や改修のタイミングや費用を、あらかじめ長期修繕計画として立てておくことが重要です。 この計画をもとに、実際の建物調査により具体的な計画立案を行い、5年程度ごとに見直しを行うことが推奨されます。長期修繕計画を立て、修繕に必要な資金の目安を作り、修繕積立金の額を想定することで、利益の確認もできるようになります。 大規模修繕のタイミングは建物の状況によって異なる 同じ築年数や戸数であっても、建物の形状、構造、環境、管理状況などの要因により、劣化の進行や故障の発生は建物ごとに異なるため、一律に周期や回数を決めることはできません。 大規模修繕の実施については、各管理組合が建物の状況を見極めて判断することが多いです。 一般的な目安としては12~15年程度とされており、大規模修繕工事のタイミングは、長期修繕計画に記載されています。 近年、大規模修繕の周期を延ばす動きも出てきましたが、実施時期は建物の状況に大きく依存します。適切な時期を判断するために、まず建物診断を行い、現状を確認することが重要です。 多くのマンションでは、築10年を超えた頃から情報収集や修繕委員会の立ち上げ、建物診断の実施など、少しずつ準備を始めます。 大規模修繕工事の準備には通常1~2年程度かかるため、工事時期を延ばす場合はさらに検討時間が必要になります。 大規模修繕工事は資金計画とも直結しているため、長期修繕計画は5年ごとに見直し、現状を反映させることが重要です。 大規模修繕の前に建物診断、全面打診調査を実施する マンションの大規模修繕を行う前には、建物の状態を正確に把握するために、建物診断と全面打診調査を実施することが重要です。 建築基準法では、建築物の所有者、管理者、占有者は、建物を常に適法な状態に維持するよう努めなければならないと定められています。 特に、平成20年4月の建築基準法改正により、タイル貼りやモルタル仕上げのマンションは、竣工や改修から10年を経過した場合、3年以内に外壁の全面打診調査を実施することが義務付けられました。 この調査は、外壁のタイル落下事故を防止することを目的としています。 全面打診調査には足場が必要であり、コストがかかるため、大規模修繕工事と同時に全面打診調査を行うのが効率的です。 これが、12年ごとに大規模修繕工事を実施するという考え方が一般的になった理由の一つです。 5~15年ごとの建物診断で修繕の実施時期や修繕範囲を決める 建物診断は、日常点検や定期点検とは別に、概ね5~15年ごとに行われ、長期修繕計画に記載された全ての項目を対象とします。 診断方法には、目視、打診、触診、機械による計測調査などがあり、詳細な調査が行われます。 建物診断の結果は、大規模修繕の実施時期や修繕範囲、修繕仕様を決める根拠となり、おおまかな修繕費用の概算も算出できます。建物診断には無料診断と有料診断の2種類があります。 無料診断は簡易な目視や触診、打診などを行い、一定の劣化や不具合を確認する診断で、一方、有料診断は、目視や触診、打診に加え、機械調査まで行う場合が多く、費用は建物の大きさや形状により数十万円から数百万円程度かかります。 複数の工事会社や調査会社による建物診断や工事見積を受けることで、多様な視点からの診断を受けることができ、見落としリスクの軽減につながります。 大規模修繕は数を重ねるごとに内容や改修箇所が変わる 最初の大規模修繕工事が築後12年頃に行われるとすると、2回目は築後24年頃に実施されますが、2回目以降の工事は、建物の劣化度合いが1回目とは異なるため、改修内容も変わってきます。 1回目の大規模修繕は主に建物の外部を中心に行われますが、2回目では建物内部の付属的な部位やパーツの改修も含まれるようになり、3回目になると、建物内部の主要な設備や部材の更新に加え、耐震補強工事や省エネ化工事といった時代に合わせた工事も求められることがあります。 回を重ねるごとにコストが増大していくことは避けられないため、修繕費用の確保を適切に想定しておく必要があります。 また、新築時には最先端の機能・性能を有していた建物でも、築年数が経てば陳腐化してしまうことがよくあります。居住者のニーズに応じて、大規模修繕と合わせてリフォーム、リニューアル、リノベーションといったグレードアップの工事を実施することも必要となります。 大規模修繕の目的が「維持」から「機能復旧・アップグレート」へ変わっていく 1回目の大規模修繕では建物の維持・保全が主な目的ですが、2回目は機能復旧、3回目では機能復旧に加えてグレードアップが目的となります。 大規模修繕工事は、仮設工事、下地補修工事、タイル補修工事、シーリング工事、外壁塗装工事、鉄部塗装工事、防水工事など、複数のステップに分けて行われますが、2回目以降の工事では、建物の劣化具合に応じてより多くのステップで、踏み込んだ工事が必要となり工事期間も長く、費用も高くなる傾向にあります。 3回目以降になると、排水管やサッシ、電気設備などの工事やバリアフリー設備の増設なども考慮する必要があり、さらなる費用の増加が予想されます。 マンションの大規模修繕工事は、25~30年の長期的スパンで考えるべきものであり、12年周期をひとつの目安として、工事と費用を確保するためのロードマップを作成しておくことが重要です。

修繕と改修の違いとは?修理・補修・修復・改良との違いも解説 | 大規模修繕

修繕と改修の違いとは?修理・補修・修復・改良との違いも解説

修繕と改修の違いとは?違いを一覧表で解説 修繕は劣化した建物を元の状態に戻す事であるのに対して、改修は建物をよりアップグレードさせる事である。といった違いがあります。 用語 定義 具体例 修繕 (しゅうぜん) 建物や設備が劣化した際、元の状態またはそれに近い状態へ回復させる工事。 外壁塗装、防水工事 改修 (かいしゅう) 建物の性能や機能をグレードアップさせる工事。 耐震補強、バリアフリー化 補修 (ほしゅう) 即座に必要な部分のみを対応する応急的な措置。 外壁のシーリング打ち替え 修理 (しゅうり) 故障や破損した具体的な部分を直す作業。 機械や家具の破損部分の修正 修復 (しゅうふく) 壊れたり損傷したりしたものを元の状態に戻す作業。 歴史的建造物や芸術作品の復元 改良 (かいりょう) 建物の性能や機能を建設当初の設計を超えて向上させる。 エネルギー効率の改善、最新技術の導入 改修とは 改修は、建物の性能や機能を向上させるために行う工事で、劣化した部分の修繕と同時に、設備やデザインのアップグレードを行います。 改修工事の具体例としては、以下のようなものがあります 断熱性能の向上:古い窓を二重サッシやペアガラスに交換し、外壁に断熱材を追加することで、エネルギー効率を高める。 バリアフリー化:段差の解消、手すりの設置、ドアの幅の拡張などを行い、高齢者や障がい者にとって住みやすい環境を整える。 設備の更新:老朽化した給排水管や電気配線を新しいものに交換し、同時に節水型トイレや省エネ照明などを導入する。 改修工事では、単に古くなった部分を直すだけでなく、現代のニーズに合わせて建物の価値を高めることが重要です 修繕とは 修繕は、建物を建築当初の状態に戻すことを目的とした工事で、経年劣化により損傷した部分を修理または交換します。 修繕工事の具体例には以下のようなものがあります 屋上防水の張り替え:防水シートの劣化により雨漏りが発生している場合、防水層を全面的に張り替える。 外壁の塗装:塗装の剥がれやひび割れが見られる外壁を、下地の補修を行ってから再塗装する。 設備の部分交換:エレベーターのワイヤーロープの交換や、ボイラーの一部部品の交換など、設備の一部を取り替える。 修繕工事では、できる限り当初と同じ、または同等の材料を使用し、建物の性能を維持することが重要です。 修理とは 修理は、故障や損傷した部分を直して、元の状態に戻すことを指します。建物以外にも、家電製品や車、家具などの修理が一般的です。 修理の具体例としては、以下のようなものがあります 家電製品の修理:洗濯機の故障した部品を交換して、正常に動作するようにする。 車の修理:事故で損傷したボディを元の形に戻し、塗装を施す。 家具の修理:ゆがみや割れが生じた木製の椅子を、補強や接着剤で直す。 修理では、損傷した部分を元通りに直すことが目的で、必ずしも性能や機能の向上は求められません。 補修とは 補修は、劣化や損傷した部分を部分的に直す工事で、建物の機能を維持することを目的とした応急的な処置として行われることが多いです。 補修工事の具体例には以下のようなものがあります: タイルの補修:浴室や台所の壁面で剥がれたタイルを、部分的に張り替える。 配管の補修:水漏れが発生している箇所の配管を一部切り取り、新しい部品を接続する。 床の補修:フローリングの一部が膨らんでいる場合、その部分を切り取って新しい材料を貼り付ける。 補修工事は、部分的な修理に焦点を当てているため、建物全体の修繕と比べると小規模で、費用も抑えられます。 修復とは 修復は、損傷や劣化した部分を元の状態に戻すことを指し、美術品や歴史的建造物などに使われることが多い言葉です。 修復の具体例としては、以下のようなものがあります 絵画の修復:経年劣化で損傷した絵画を、専門家が細部まで元の状態に戻す。 彫刻の修復:戦争や自然災害で壊れた彫刻を、残された部分を元に復元する。 歴史的建造物の修復:城郭や寺院などの歴史的価値のある建物を、当時の技法や材料を用いて本来の姿に戻す。 修復では、専門的な知識と技術が必要とされ、できる限り元の状態に近づけることが重要視されます。 改良とは 改良は、既存の物を良くすることを目的とした行為や工事で、建物に関しては、設備や機能を向上させることで居住性や利便性を高めることを指します。改良工事の具体例には以下のようなものがあります: エレベーターの改良:従来のエレベーターをより速く、静かで、省エネルギーなものに取り替える。 セキュリティシステムの導入:オートロックやカメラ監視システムを導入し、住民の安全性を高める。 給湯システムの改良:ガス給湯器からヒートポンプ式給湯器に切り替え、エネルギー効率を上げる。 改良工事は、改修工事の中でも特に性能や機能の向上に重点を置いたものと言えます。 関連記事

建設現場の足場の種類は何がある?足場の費用相場や注意点を解説 | 大規模修繕

建設現場の足場の種類は何がある?足場の費用相場や注意点を解説

足場の種類と特徴 くさび式足場(ビケ足場) くさび式足場は、鋼管を支柱として一定間隔で立て、水平材や斜材をくさび状の金具で固定する足場です。低層から中層の建物に適しており、組み立てや解体が比較的容易で、複雑な形状の建物にも対応できるのが特徴です。また、コストパフォーマンスにも優れています。ただし、設置にはある程度のスペースが必要となります。 枠組み足場 枠組み足場は、溶接された鉄製の建枠を主要部材とし、ジャッキやジョイント、筋交いなどの部材を組み合わせて構成される、最も一般的な足場です。軽量で高強度、組み立て・解体も比較的簡単という利点があります。また、ハンマーを使わないため騒音が少ないのも特徴です。15階建て程度までの高層建築物にも使用可能ですが、大掛かりな足場となるため設置スペースや搬入路の確保が必要です。 単管足場 単管足場は、直径48.6mmの鋼管をクランプで接続して組み立てる足場で、歴史が最も古いタイプです。形状の自由度が高く、狭い場所でも設置できるのが利点ですが、組み立てと解体に時間がかかります。また、作業床がないため安全面では注意が必要です。最近はDIYでも使われることがありますが、高所作業には適していません。 吊り足場 吊り足場は、建物の上部から作業床を吊り下げて設置する特殊な足場です。橋梁やプラントなど、地上から組み上げるのが難しい場所で使用されます。ただし、落下のリスクが高いため慎重な施工が求められ、足場の組立て等作業主任者の配置が必要となります。 移動式足場(ローリングタワー) 移動式足場は、下部にキャスターが付いており移動可能な足場です。組み立てた後に移動させられるため、効率的な作業が可能で、高さ調整もできるため天井や壁の仕上げ工事に適しています。ただし、作業中の移動は危険なため、ブレーキの使用など注意が必要です。 各足場には一長一短があるため、現場の状況に合わせて適切な足場を選定することが重要です。また、安全性を最優先に、正しい手順で組み立て・使用することが求められます。近年は、従来の規格を見直した次世代足場も登場しており、作業性と安全性のさらなる向上が期待されています。 次世代足場 次世代足場は、従来の足場の規格を安全面、施工面、管理面から見直し、改善を加えた新しいタイプの足場です。現代の作業者の身長増加に対応し、より広く作業しやすい空間を確保しています。また、安全性の強化として、部材の抜け防止機能を向上させています。 次世代足場は、くさび式足場と比較して大幅な軽量化を実現しており、作業員の負担軽減と作業効率の改善が期待できます。枠組み足場やくさび式足場と比べても優れた性能を持ち、今後の主流になる可能性が高い足場です。 単管ブラケット足場 単管足場にブラケットと床板を取り付けて安全性と作業性を高めた足場です。単管足場よりも安定性があり、狭い場所や低層の建物の工事に適しています。ただし、ブラケットを一つずつ取り付けるため、設置・解体に時間がかかります。 脚立足場 脚立を支柱として使用し、その間に足場板を渡して作られる簡易的な足場です。主に屋内の壁や天井の小規模な作業で使用されます。組み立てが容易で、DIYでもよく利用されています。   足場の部位ごとの名前 主要な足場の種類である枠組み足場、単管足場、そして全ての足場に共通する部材の名称と特徴を紹介します。 枠組み足場の主要部材 脚部(ベース金物):ジャッキベース 足場の最下部に使用され、地面の凹凸を調整して足場全体の水平を保つ役割を果たします。また、足場の重量を広範囲に分散させ、地面への圧力を均等にすることで、柔らかい地面や沈下の恐れがある場所での使用に適しています。 支柱(建地材):建枠(たてわく) 鳥居型建枠と梯子型建枠があります。あらかじめ組み立てられた枠を現場に運び、組み立てることで時間の短縮と効率化が図れますが、形状が固定されているため、現場の条件によっては適応が難しい場合もあります。 布材:下桟(げざん) 足場の水平方向の安定性を確保し、作業員や資材の重量を支持して地面へと伝達する役割を果たします。これにより、足場の安全性が確保されます。 筋交い(ブレス材) 足場の横方向の動きを抑制し、風圧や作業中の荷重による揺れを防ぐことで、足場の倒壊リスクを軽減します。また、三角形の構造を形成することで足場の強度を向上させ、作業中の安全性を高めます。 作業床材:アンチ 枠組み足場でもアンチが使用されます。滑りにくい特性を持つアンチは、作業員の安全を確保するために重要な役割を果たします。 単管足場の主要部材 脚部(ベース金物):固定ベース 足場の最下部に配置され、支柱が直接地面に接触することを防ぎ、足場全体の安定性を保ちます。また、広い面積を持つことで、荷重を分散させ、地面の沈下による足場の傾きを防ぎます。 支柱・布材・筋交い:単管パイプ 足場の基本構造を形成し、荷重を地面に伝達する役割を果たします。また、単管パイプを使って足場の床を作り、水平方向と斜め方向の安定性を確保します。筋交いとして使用される単管パイプは、風圧や重荷に対する足場の安定性を高めます。 作業床材:足場板 強度と耐久性を持ち、作業員の重量や資材の重量に耐えられるように設計されています。単管パイプに簡単に取り付けられ、位置の調整も容易であるため、作業床の面積を柔軟に変更できます。 全ての足場に共通する部材 クランプ 足場のパイプ同士を固定するための部品で、ネジを締めることでパイプ同士をしっかりと固定し、足場の安定性を保ちます。 ジョイント 異なる部分や角度のパイプをつなげるための部品で、足場の形状を自由に組み立てることができます。 昇降階段 足場の異なる高さの階層間を移動するための階段で、作業員の安全な上下移動を可能にします。 ブラケット 足場の外側に取り付けて作業スペースを拡張する部分で、作業員がより広いエリアで作業できるようにします。 壁つなぎ 足場を建物の壁に固定するための部品で、足場の安定性を高め、作業員の安全を確保します。 ネット・シート 足場の周りに取り付けて落下物を防止したり、風雨から保護したりするために使用され、作業の安全性と快適性を向上させます。 足場の設置費用の相場 足場の組み立て・解体・運搬にかかる費用は、一般的に1㎡あたり600~1,000円程度が相場となっています。例えば、30坪程度の一般的な家の外壁を全面的に施工する場合、足場費用だけで15万円前後が必要になります。 足場費用の計算方法 ご自宅の足場にかかる概算費用は、建物の外周から計算することができます。まず、以下の計算式で「足場架面積」を求めます。 足場架面積 = (建物の外周(m) + 8m) × 家の高さ(m) 家の高さの目安は、1階建て=3.5m、2階建て=6m、3階建て=8.5mです。 次に、求めた足場架面積から足場設置費用を計算します。 足場にかかる費用 = 足場架面積 × 平米単価 (600~1,000円) 例えば、外周20メートルの2階建ての家に、平米単価1,000円で足場を組む場合、(外周20m + 8m) × 家の高さ6m ×平米単価1,000円 = 168,000円 となります。   ただし、傾斜地や狭い路地での工事、隣接建物が近接している場合、ガードマンを依頼する必要がある場合などは、さらなるコストが発生する可能性があります。 「足場代無料」は要注意 一部の業者が「足場代無料」をうたっていることがありますが、実際には足場費用を他の施工費に上乗せしている可能性が高いです。 足場の設置には、部材の運搬費、施工・解体費、人件費など、全施工費の約20%を占める費用が発生するため、無料で提供することは業者にとって損失となり、「足場代無料」をうたう業者の提示する見積もりには注意が必要です。 足場費用は、外壁・屋根リフォームを行う上で必要不可欠な経費であることを理解し、適正な価格で依頼することが重要です。 足場の施工をする時の注意点 足場の施工は、高所での作業を伴うため、安全性を最優先に考える必要があります。 悪天候時や自然災害発生時は作業を中止 足場での作業は屋外で行われるため、悪天候や自然災害が発生した場合、作業を中止しなければなりません。労働安全衛生規則では、高さ2m以上の足場での作業を中止するケースを以下のように定めています。 強風:10分間の平均風速が毎秒10メートル以上 大雨:1回の降雨量が50ミリメートル以上 大雪:1回の降雪量が25センチメートル以上 中震以上の地震:震度階数4以上 暴風:瞬間風速が毎秒30メートルを超える風 また、悪天候や自然災害が発生しない場合でも、足場の倒壊リスクは常に存在します。そのため、施工現場では足場を入念に固定したり、強風が予想される場合は足場に負荷をかける養生シートを畳んだりするなど、二次被害を防ぐ対策を徹底することが重要です。 足場の組み立てには国家資格が必要 安全衛生法施行令第6条により、高さ5m以上の足場を組み立てる際には、「足場の組立て等作業主任者」という国家資格を有する者を管理者として選任することが義務付けられています。また、労働安全衛生法第88条では、高さが10m以上で組立から解体までの期間が60日以上の足場を組む場合、労働基準監督署への事前申請が必須とされています。 さらに、平成27年の労働安全衛生法の改正により、足場の組立てを行う全作業員が特別教育を受講するよう定められました。 安全規制と法的要件の遵守 足場工事には、大きな事故のリスクが伴います。そのため、足場設置時には適切な安全規制と法的要件に従って作業を行う必要があります。 作業員は安全帯の着用が義務付けられており、足場の耐荷重を確認し、荷重を超えないように注意しなければなりません。また、足場の高さが2m以上になる場合は、安全フェンスの設置が必要です。 法的要件としては、建築物の高さや地盤の状態に応じて、足場の構造・強度に関する規制があります。これらに適合するように足場を設置し、国土交通省が定める足場工事の技術基準に準拠することが求められます。 足場の業者を選ぶ時のポイント 足場工事を依頼する際、信頼できる業者を選ぶことが非常に重要です。 1. 保険加入の確認 足場の設置・解体工事では、事故のリスクを完全に排除することはできません。そのため、業者が請負業者賠償責任保険に加入しているかどうかを必ず確認しましょう。保険に加入していない業者に事故が発生した場合、支払い能力が不足し、トラブルに発展する可能性があります。また、業者が加入している保険の保証内容についても事前に確認することをおすすめします。 2. 適正な見積もりかどうか 「足場代無料」など、不当に安い見積もりを提示する業者には注意が必要です。相場よりも著しく低い価格の見積もりは、後から追加料金を請求されるなどのトラブルにつながる可能性があります。適正な価格で見積もりを提示する業者を選ぶようにしましょう。 3. 丁寧な事前打ち合わせと相談ができるか 初めて足場の設置を依頼する場合、不安や不明点が多いものです。契約前に、打ち合わせを丁寧に行い、質問にも親身に対応してくれる業者を選ぶことが大切です。誠実な対応は、業者への信頼感を高め、安心して工事を任せることができます。 4. 豊富な施工経験と実績があるか 足場工事では、施工経験と実績が非常に重要な要素となります。豊富な実績を持たない業者は、過去に事故やトラブルを起こしている可能性があります。施工経験が豊富で、事故の履歴がない業者を選ぶことで、正確で安全な施工を期待できます。 以上の4つのポイントを踏まえて、足場業者を慎重に選ぶことが、安全で円滑な工事の実現につながります。信頼できる業者を見つけるために、複数の業者から見積もりを取得し、比較検討することをおすすめします。

大規模修繕における「足場費用代」ってどのくらい?内訳や計算方法まで解説! | 大規模修繕

大規模修繕における「足場費用代」ってどのくらい?内訳や計算方法まで解説!

足場の費用の相場 外壁塗装の足場の単価は、一般的に1㎡あたり700円から1,500円程度が相場となっています。数年前は1,200円/㎡以上かかるのが一般的でしたが、最近では少しずつ安くなってきています。 足場にかかる費用は、建物の外周から概算することができます。まず、足場架面積を以下の式で求めます。 足場架面積 = (建物の外周(m) + 8m) × 家の高さ(m) そして、求めた足場架面積から足場設置にかかる費用を計算します。 足場にかかる費用 = 足場架面積 × 平米単価 (700~1,500円) 例えば、外周20メートルの2階建ての家に、平米単価1,000円で足場を組む場合、(20m + 8m) × 6m ×1,000円 = 168,000円となります。つまり、一般的な30坪程度の家の外壁を施工する場合、足場費用だけでも15万円以上が必要になります。 ただし、以下のような場合は足場費用が高くなることがあります。 傾斜地や狭い路地奥にある建物の場合 隣の建物が近く足場を建てるスペースが極端に狭い場合 ガードマンを依頼する必要がある場合 2階建てと3階建ての足場費用の相場 2階建ての場合 平均的な大きさである延べ床30坪の2階建ての住宅の場合、足場面積は外壁塗装工事のみで228㎡程度となり、足場代は16~23万円が相場です。 3階建ての場合 施工単価が2階建てと比べて100円程度高くなることがあります。また、自宅の階数が高くなる分、足場面積も広くなります。 平均的な大きさである延べ床30坪の3階建ての住宅の場合、足場面積は外壁塗装工事のみで325㎡程度となり、足場代は23~36万円が相場です。 足場費用は外壁塗装工事費の約20%を占めるため、無料にすることはほぼ不可能です。「足場代は無料」と言う業者は、別の費用に足場代を上乗せしている可能性があるので注意が必要です。 大規模修繕の足場費用の相場 マンション大規模修繕における足場費用は、工事全体の予算の中でも大きな割合を占める重要な項目です。足場の設置面積は、マンションの外周に数メートルを加えた長さに高さをかけて算出しますが、その単価は地域や施工業者によって異なるのが実情です。 一般的な相場としては、1平方メートルあたり700円から1,500円程度と言われています。仮に外周200m、高さ20mのマンションを例にとると、足場の設置面積は約4,160平方メートルになり、単価を800円とした場合の足場費用は約340万円と見積もられます。 ただし、この金額には飛散防止シートの設置費用が含まれていない可能性があるため、施工業者に確認が必要です。また、足場のレンタル期間が長くなればその分だけ費用も増大しますし、解体作業にも別途費用がかかります。 国土交通省の調査によると、大規模修繕の1戸あたりの費用相場は75〜125万円で、その内の約20%が仮設工事に充てられているそうです。つまり、40戸のマンションなら仮設工事だけで600〜1,000万円程度の費用が見込まれる計算になります。 近年は、足場を使わない「無足場工法」や「ロープブランコ工法」といった新しい手法も登場し、コスト削減に寄与しています。とはいえ、マンションの規模や状況によって最適な工法は異なるため、管理組合では専門家のアドバイスを参考にしながら、慎重に検討を進めることが肝要です。 以上を総合すると、マンション大規模修繕における足場費用の相場は、250万円から800万円程度が目安になります。ただし、あくまで相場であって、実際の費用は物件の特性によって大きく変動します。修繕積立金の状況を見極めつつ、居住者全員が納得できる形で工事を進めていくことが何より大切だと言えるでしょう。 足場費用が高くなるケース 建物が3階建て以上の場合 3階建て以上の建物では、足場を強固に組むために必要な材料が増え、作業時間や労力も増えるため、足場設置費用が2階建て以下の建物よりも200〜300円/㎡ほど高くなる傾向があります。また、3階建て以上の物件では、軒高が10mを超える可能性が高いため、クサビ式足場ではなく枠組み足場を使用する必要があります。枠組み足場の単価はクサビ式足場と比べて300円/㎡ほど高いため、足場費用が相場よりも高くなります。 敷地が狭い場合 敷地が狭く、特に隣接する建物や物件がある場合、足場設置の際の作業スペースが限られるため、手間と時間がかかります。その分をカバーするために職人の人数が増え、足場の単価に人件費が上乗せされることで、足場費用が相場よりも高くなる可能性があります。ただし、敷地が狭い場合でも、クサビ式足場より単価が安い単管足場を利用することがあるので、必ずしも足場費用が高くなるとは限りません。 運搬車が現場に入れない場合 足場材料の運搬車が現場に入れない場合、手作業で材料を運ぶ必要があるため、運搬費が別途で追加されます。運搬車が入れない道路沿いの現場や、狭い路地に面した現場では、足場費用が相場よりも高くなる可能性があります。また、道路と家の高低差がある場合や掘りこみ式ガレージがある場合も、外回りの階段を昇降しなければならないため、運搬費が別途かかります。 足場費用の内訳 足場費用の内訳を理解することで、適正な価格かどうかを判断することができます。 足場費用の主な内訳は、人件費、交通費、足場会社の運営費、中間マージンの4つです。 人件費と交通費の相場 人件費は、足場の設置と解体作業に対して発生するもので、一般的な2階建て住宅の場合、設置に2名、解体に2名の合計4名で行われます。1人あたりの人件費は1日2万円が相場なので、設置と解体を合わせた人件費の総額は8万円となります。 交通費も設置と解体作業に対して発生し、往復で1万円が相場です。したがって、設置時と解体時の交通費を合わせると、交通費の総額は2万円となります。 足場会社の運営費と中間マージンの相場 足場会社の運営費は、人件費と交通費以外に必要な経費で、2万円から5万円が相場です。これは、足場会社の事務所の維持費や保険料などが含まれます。 中間マージンは、外壁塗装を行う塗装業者が足場専門業者に足場の設置・解体作業を依頼する際に発生する手数料です。中間マージンの相場は公表されていませんが、一般的な住宅の足場費用相場から人件費、交通費、足場会社の運営費の総額を引くことで、おおよその金額を推測できます。一般的な住宅の足場費用相場が16万円から23万円で、人件費、交通費、足場会社の運営費の総額が12万円から15万円なので、中間マージンの相場は4万円から11万円程度と考えられます。 ただし、足場の設置・解体作業を自社施工できる塗装業者に依頼する場合や、施主が直接足場専門会社に発注する場合は、中間マージンが発生しないので、足場費用を抑えることができます。 足場費用の計算方法 足場架面積を求める 足場費用を自分で計算するためには、まず足場架面積を求める必要があります。足場架面積は、以下の計算式で求めることができます。 足場架面積の計算方法:(家の外周+4m)×軒高=足場架面積(㎡) ここで、家の外周は家の横幅と奥行を2倍することで算出できます。軒高は、2階建ての場合は6.3m、3階建ての場合は8.5mが目安となります。また、「4m」は足場を設置するために必要な外壁面からの後退距離を表しています。 例えば、家の外周が30mの2階建て住宅の場合、足場架面積は以下のように計算できます。 (30m+4m)×6.3=214㎡ 足場架面積から足場費用を求める 足場架面積が求まったら、次は足場費用を計算します。足場費用は、以下の計算式で求めることができます。 足場費用の計算方法:足場架面積×単価=足場費用 足場の単価は、地域や業者によって異なりますが、一般的には700円/㎡から1,500円/㎡程度が相場です。 先ほどの例で、足場の単価を700円/㎡とすると、足場費用は以下のように計算できます。 214㎡×700円=149,800円 ただし、屋根の工事を同時に行う場合は、足場架面積がより広くなるため、軒高に8~10mほどの高さを加算して計算する必要があります。 このように、足場架面積と単価を掛け合わせることで、足場費用を概算することができます。ただし、実際の足場費用は、地域や業者、工事内容によって異なるため、正確な金額は見積もりを取る必要があります。 足場費用の計算方法を理解することで、見積もりの妥当性を判断する材料にもなるでしょう。 足場代を安くするには 足場費用を安くするポイントは、自社で足場を保有し、自社で設置できる業者に工事を依頼することです。 業者が自社で足場を保有していて、自社で足場を設置することができれば、足場の設置を外注に委託しないために外注費用が発生せず、安く足場を設置することができます。 ただし、優良な会社であれば足場を協力会社に依頼したとしても、お客様から不当に高く費用を取ることはありません。 足場費用を節約する2つの方法 足場費用を節約する方法は、相見積もりを取ることと、足場を保有している業者に依頼することの2つがあります。 相見積もりを取る際は、3社ほどの業者から見積もりを取り、比較することが重要です。業者によって料金体系は異なり、同じ作業でも費用に差が出ることがあるからです。複数の業者から見積もりを取ることで、最も費用対効果の高い業者を選ぶことが可能になります。ただし、あまりにも相場とかけ離れた金額を提示された場合は、悪徳業者である可能性があるので注意が必要です。 足場を自社保有している業者に依頼すると、足場のレンタル費用を節約できるため、その分を顧客へのコスト軽減に反映させることができます。足場を保有しているかどうかは、業者のホームページや問い合わせで確認することができます。  「足場費用は無料」がありえない理由 「足場費用は無料」と宣伝している業者が稀にいますが、原則として足場費用が無料になることはあり得ません。 足場設置には足場材料の調達費用、設置作業にかかる人件費など様々な費用がかかり、工事費全体の約20%を占めるほどです。そのため、多額の足場費用をゼロにすることは簡単にはできません。 仮に業者が「足場費用は無料」と主張しても、それは本来の無料とは異なり、他の費用に足場費用が上乗せされているだけと考えられます。「足場費用が無料」と宣伝する業者には、十分注意しましょう。 足場工事を依頼する際の注意点 足場を依頼する際は、信頼できる業者を選ぶことが重要です。 足場業者を選ぶためには、施工実績が豊富であること、足場費用が相場に近いこと、口コミが良いことなどを注目しましょう。 施工実績が豊富な業者は、様々な状況に対応してきた経験と知識を持っているため、新たな現場でも適切に対応できる可能性が高いです。また、足場費用が相場から大きく逸脱している業者は、適切な価格設定ができていない可能性があります。相場に近い費用を提示している業者は、市場の動向を理解し、適切な価格設定をしていると推測できます。さらに、良い口コミを持つ業者は、顧客からの信頼を勝ち得ていることが多く、そのサービスの質も保証されていることが一般的です。 相場より安すぎる場合は注意が必要 足場の組み立てや解体は慎重に行うべき作業なのに、1日に何本も詰めて過密な工程になっている可能性があります。 その場合、事故やトラブルを誘発しやすい環境となり、結局はお客様が嫌な思いをすることになりかねません。 安すぎる価格は、トラブルやミスが起きる可能性が大きいため、安いからと言ってすぐには飛びつかず、なぜその価格になるのかを考えて見積書を見ることが大切です。 足場が無料と言われた場合 一部の業者、特に訪問販売で多いのが、足場を無料にすることでお得感を出し契約を急かす手法です。しかし、足場が無料になっているわけではなく、他の項目を高くして足場代分を取っているだけで、最終的な総工事費用は変わらないと考えましょう。 足場の設置は安全かつ質の高い外壁塗装をする上で必ず必要で、一般的な30坪ほどの家で15~20万円程度するものです。この分を無料にするのはあり得ない話なので、「キャンペーンでいまなら足場代が無料」などの売り文句には惑わされないようにしてください。

某新築マンション 打設 | 大規模修繕

某新築マンション 打設

ゆうき総業仙台支店長の八鍬でございます。 近頃は気温が上がったり下がったりと落ち着かない季節です。朝方は冷え込みますので、身体に気を遣い乗り越えて行きましょう‼️ さて、現在進行中の工事現場の一部をご紹介させて頂きます。 こちらは某新築分譲マンション、土間打設中の写真になります。 安全第一で作業を進めております。 工事部の皆さん、大変お疲れ様です。 これからも工事の様子などを上げて行きたいと思います💪 ゆうき総業仙台支店のインスタグラムもやっておりますので、ご覧頂き是非フォローも宜しくお願い致します!

雨漏り修繕工事

マンションオーナー必見!大規模修繕の施工業者はどう決める?基準や発注方法の違いまで解説!

マンションの大規模修繕は、建物の価値を維持し、住民の安全を確保するために非常に重要なプロジェクトです。適切な業者を選ぶことは、工事の品質や費用に大きな影響を与えます。 本記事では、業者選びのポイントを詳しく解説していきますので、最後までご覧ください。 まずは「どんな業者に依頼するか?」を決める マンションの大規模修繕を行うにあたって、まず決めなければいけないことが「どんな業者に依頼するか?」です。 ここから詳しく紹介しますが、大規模修繕工事を行う業者には主に以下2つのタイプがあります。それぞれの特徴を理解し、マンションに合わせた業者を選びを行いましょう。 ①:ゼネコン会社 ゼネコン(総合建設会社)とは建築物を作る・改修するための「設計・施工・研究」を総合的に行う企業で、近年ではゼネコン系列のリフォーム会社が大規模修繕工事を行うケースが増えています。名前の知られた施工業者は安心感がありますが、後ほど紹介する「大規模修繕工事専門の施工業者」と比べ、居住しながら(居住者がいる状態)の工事などの特殊性に対する経験と実績があるか?は、施工業者によって異なります。 そのためゼネコン会社に依頼する場合は、工事の進め方や住民との接し方に慣れているかどうかを事前に確認することが重要です。 ②:大規模修繕工事専門の業者 大規模修繕工事を専門に手がける施工業者も数多く存在します。 多くの場合、塗装工事や防水工事などの下請け工事から、元請け工事までこなす、謂わば”大規模修繕に特化したプロ業者”です。地域に根ざした中小の会社から、数十億~数百億円という売上高の大きな規模の会社まで様々で、専門の施工業者ならではの豊富なノウハウを持ち、状況に応じたきめ細かい対応ができるなど、小回りが効く点が強みです。 次に「依頼方式」を決める 大規模修繕工事を行う際、発注方式は大きく分けて「責任施工方式」と「設計監理方式」の2つがあります。それぞれの方式には特徴やメリット・デメリットがありますので、以下で詳しく見ていきましょう。 ①:調査〜施工管理まで”1社に任せる”「責任施行方式」 「責任施工方式」とは、調査診断から設計、施工、監理までのすべての工程を”1社の施工会社”に任せるというものです。1社ですべての施行を行うので、スケジュール調整がしやすく、工期が短くなるのが強みです。また、手続きもシンプルで、費用対効果も高くなります。 ただし設計と施工を同じ会社が行うため、工事内容や費用の内訳が不透明になりがちで、第三者のチェックが入らないため、手抜き工事や欠陥工事のリスクも高くなります。 もちろんすべての業者がで欠陥工事の心配があるわけではありませんが、後ほど紹介する「設計管理方式」よりも”他社の目”が入りづらいことが懸念点として挙げられます。 ②:設計・施行を分離する「設計管理方式」 「設計監理方式」とは、設計と施工を分離し、設計はコンサルタント会社に、施工は施工業者に依頼する方式です。第三者のコンサルタント会社が入ることで、工事内容や費用の透明性が高まり、品質の確保にもつながります。 ただ設計監理方式では、工事費とは別にコンサルタント費用がかかります。特に小規模マンションの場合、コンサルタント費用が割高になることもあるため、ご自身のマンションがどのくらいのコンサルタント費用がかかるのか?を見積もり比較するようにしましょう。 設計管理方式の”コンサルタント”については、下記記事でより詳しく解説していますので、こちらもあわせてご覧ください。 最後に「信頼性・妥当性」を踏まえて業者に依頼 口コミや実績値から「信頼できる業者か?」を確認する まず一番大事なのが、業者の技術力と実績をしっかりチェックすることです。実績チェックに最も効果的なのが、Googleなどの検索結果に出てくる「口コミ」を確認することや、該当業者のホームページから「施行実績数」を確認することです。当然それだけで”すべてがわかる”というわけではありませんが、第三者からの定量的な評価や実績は「信頼できる業者か?」を見極めるポイントとして覚えておきましょう。 例えば、国土交通省の公共工事でも使われている「総合評価方式」を利用した評価も推奨しています。 他社との見積もりを比較し、金額の”妥当性”をチェックする そして複数の業者から見積もりを取って、金額を比較するようにしましょう。この際に注意すべきポイントとしては、「条件を統一して、同じ範囲や項目、書式で見積もりを出してもらうこと」です。また施工管理体制やアフターサービスなどが入っているか?も踏まえて、総合的に判断するようにしましょう。

大規模修繕の「コンサルタント」ってどんな人?役割やサポート内容まで詳しく解説! | 大規模修繕

大規模修繕の「コンサルタント」ってどんな人?役割やサポート内容まで詳しく解説!

大規模修繕を依頼する際、「コンサルタント」という言葉をよく耳にしますよね。そもそも建物の修繕におけるコンサルタントとは何をする人なのでしょうか?本記事では大規模修繕におけるコンサルタントの役割やコンサルタントとしてサポートしてくれる領域まで詳しく解説していきますので、ぜひ最後までご覧ください! そもそも「施工業者ってどういう基準で決めるの…?」と感じている方は、ぜひ下記記事もあわせてご覧ください。 大規模修繕における「コンサルタント」ってどんな人? マンションの大規模修繕は、建物の寿命を延ばし、住環境を維持するために欠かせない重要なプロジェクトです。しかし、修繕工事には専門的な知識と経験が必要であり、管理組合だけで全てを取り仕切るのはなかなか大変です。そんな時に頼りになるのが「大規模修繕コンサルタント」の存在です。 大規模修繕コンサルタントは、修繕工事の計画から実施、完了までの全過程をサポートしてくれる心強い味方です。たとえば建物の現状調査から修繕計画の策定、施工業者の選定、工事の監理まで、多岐にわたる役割を担っており、専門的な知識を持たない管理組合でも、適切な修繕工事を実施することができるのです。つまり工事の品質を確保し、予算内での工事完了を実現するために非常に重要な役割を果たします。 さらに、第三者の視点から公正なアドバイスを提供することで、管理組合内の意見の対立を防ぎ、スムーズなプロジェクト進行をサポートしてくれるのです。 コンサルタントの「4つの業務」とは? 先ほどご紹介した通り、大規模修繕を成功に導くためには、専門的な知識と経験を持つコンサルタントの存在が欠かせません。ここからはより具体的に「コンサルタントがどんな業務を行うのか?」について詳しく解説していきます。 ①:建物を調査し、劣化状況を把握する 大規模修繕コンサルタントの主な仕事は「建物の現状調査」です。 外壁や屋根、共用部分の劣化状況を入念にチェックし、修繕が必要な箇所を洗い出します。この調査結果が、修繕計画策定の基礎となります。コンサルタントの専門的な目線で建物の状態を評価することで、適切な修繕箇所が特定できるのです。 ②:調査内容を踏まえて、修繕計画を立てる 現状調査の結果を基に、コンサルタントは修繕計画の策定に取り組みます。 修繕箇所や工事内容、予算、スケジュールなどを詳細に検討し、最適なプランを立案します。その際、管理組合の意向を汲み取りながら、協議を重ねることが大切です。コンサルタントの知見と管理組合の要望を融合させることで、満足度の高い修繕計画が生まれます。 ③:施工業者の選定サポート 修繕計画が固まったら、次は施工業者の選定です。コンサルタントは複数の業者から見積もりを取り、入念に比較検討します。単に価格の安さだけでなく、業者の実績や信頼性、提案内容の優位性なども総合的に判断します。こうしてコンサルタントが最適な業者を選定することで、質の高い工事を実現できます。 ④:第三者として「工事監理」を行う いよいよ工事が始まると、コンサルタントは監理者として現場に立ちます。 工事が計画通りに進んでいるか、品質が確保されているかを厳しくチェックし、必要に応じて修正指示を出します。また、工事中のトラブルにも速やかに対応し、問題の早期解決を図ります。コンサルタントの監理によって、工事は順調に進み、高品質な仕上がりが期待できるのです。 コンサルタントが不可欠な3つの理由 マンションの大規模修繕を成功させるためには、専門的な知識と経験を持つコンサルタントの存在が欠かせません。コンサルタントを雇うことで、管理組合は様々なメリットを享受できます。ここでは、その中でも特に重要な4つの価値について詳しく説明していきます。 理由1:専門知識に基づいた修繕計画を立ててくれるから 大規模修繕におけるコンサルタントは、建築や修繕に関する専門知識を持っています。この知識を活かし、建物の劣化状況を正確に診断し、最適な修繕計画を提案します。これにより、無駄な工事を避け、必要な箇所に集中した修繕が可能となるのです。 理由2:見積もりの”妥当性”を判断してくれるから コンサルタントは、予算内での工事完了を目指し、綿密なコスト管理を行います。施工業者から提出された見積もりを精査し、適正な価格かどうかを判断することで、過剰な費用を抑えることができます。また、材料の選定や工法の見直しなどを通じて、コスト削減のための具体的な提案を行います。これにより、予算内での工事完了を実現します。 理由3:施工の品質チェックを行ってくれるから コンサルタントは、工事の品質を確保するために重要な役割を果たします。 まず、複数の施工業者から見積もりを取り、その実績や信頼性を評価して最適な業者を選定します。これにより、工事の品質を確保できます。さらに、工事が始まると、コンサルタントは現場を定期的に訪問し、工事の進行状況をチェックします。施工が計画通りに進んでいるか、品質が確保されているかを確認し、必要に応じて修正指示を出すことで、高品質な工事を実現します。 コンサルタントを雇うデメリットもある? 大規模修繕を行う際、専門的な知識を持つコンサルタントに依頼することで、適切な修繕計画の立案や工事の管理を行うことができます。しかし、コンサルタントを雇う際には、いくつかの注意点があります。 ここからは、コンサルタントを雇う際の注意点について、費用面と依存のリスクの観点から説明します。 コンサルタント費用がかかってしまう 当然ではありますが、コンサルタントを雇うにはその報酬として相応の費用が発生します。 プロジェクトの規模や内容によっては、数十万円から数百万円に及ぶこともあり、管理組合の予算に大きな影響を与える可能性があります。また、コンサルタントが提案する修繕計画や工事内容によっては、当初の予算を超える追加費用が発生することも念頭においておきましょう。 施工業者と揉めて、工期が伸びるケースも… コンサルタントの専門的な知見は重要ですが、過度に依存してしまうと、管理組合自身の判断力が低下するリスクがあります。 コンサルタントの意見を待つあまり、意思決定が遅れ、工事の進行に支障をきたす可能性があります。また、コンサルタントに頼りすぎることで、管理組合自身が主体的にプロジェクトを進める力が低下し、将来的な修繕工事への対応力が損なわれるリスクもあります。 大規模修繕コンサルタントを雇う際は、これらのデメリットを十分に理解し、管理組合とコンサルタントが適切な関係を保ちながら、円滑にプロジェクトを進めていくことが重要です。コンサルタントの知見を活用しつつも、管理組合自身が主体性を持ち、適切な判断を下していく必要があるでしょう。

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