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大規模修繕の「コンサルタント」ってどんな人?役割やサポート内容まで詳しく解説!

大規模修繕の「コンサルタント」ってどんな人?役割やサポート内容まで詳しく解説! | 大規模修繕

大規模修繕を依頼する際、「コンサルタント」という言葉をよく耳にしますよね。そもそも建物の修繕におけるコンサルタントとは何をする人なのでしょうか?本記事では大規模修繕におけるコンサルタントの役割やコンサルタントとしてサポートしてくれる領域まで詳しく解説していきますので、ぜひ最後までご覧ください!

そもそも「施工業者ってどういう基準で決めるの…?」と感じている方は、ぜひ下記記事もあわせてご覧ください。

雨漏り修繕工事

マンションオーナー必見!大規模修繕の施工業者はどう決める?基準や発注方法の違いまで解説!

マンションの大規模修繕は、建物の価値を維持し、住民の安全を確保するために非常に重要なプロジェクトです。適切な業者を選ぶことは、工事の品質や費用に大きな影響を与えます。 本記事では、業者選びのポイントを詳しく解説していきますので、最後までご覧ください。 まずは「どんな業者に依頼するか?」を決める マンションの大規模修繕を行うにあたって、まず決めなければいけないことが「どんな業者に依頼するか?」です。 ここから詳しく紹介しますが、大規模修繕工事を行う業者には主に以下2つのタイプがあります。それぞれの特徴を理解し、マンションに合わせた業者を選びを行いましょう。 ①:ゼネコン会社 ゼネコン(総合建設会社)とは建築物を作る・改修するための「設計・施工・研究」を総合的に行う企業で、近年ではゼネコン系列のリフォーム会社が大規模修繕工事を行うケースが増えています。名前の知られた施工業者は安心感がありますが、後ほど紹介する「大規模修繕工事専門の施工業者」と比べ、居住しながら(居住者がいる状態)の工事などの特殊性に対する経験と実績があるか?は、施工業者によって異なります。 そのためゼネコン会社に依頼する場合は、工事の進め方や住民との接し方に慣れているかどうかを事前に確認することが重要です。 ②:大規模修繕工事専門の業者 大規模修繕工事を専門に手がける施工業者も数多く存在します。 多くの場合、塗装工事や防水工事などの下請け工事から、元請け工事までこなす、謂わば”大規模修繕に特化したプロ業者”です。地域に根ざした中小の会社から、数十億~数百億円という売上高の大きな規模の会社まで様々で、専門の施工業者ならではの豊富なノウハウを持ち、状況に応じたきめ細かい対応ができるなど、小回りが効く点が強みです。 次に「依頼方式」を決める 大規模修繕工事を行う際、発注方式は大きく分けて「責任施工方式」と「設計監理方式」の2つがあります。それぞれの方式には特徴やメリット・デメリットがありますので、以下で詳しく見ていきましょう。 ①:調査〜施工管理まで”1社に任せる”「責任施行方式」 「責任施工方式」とは、調査診断から設計、施工、監理までのすべての工程を”1社の施工会社”に任せるというものです。1社ですべての施行を行うので、スケジュール調整がしやすく、工期が短くなるのが強みです。また、手続きもシンプルで、費用対効果も高くなります。 ただし設計と施工を同じ会社が行うため、工事内容や費用の内訳が不透明になりがちで、第三者のチェックが入らないため、手抜き工事や欠陥工事のリスクも高くなります。 もちろんすべての業者がで欠陥工事の心配があるわけではありませんが、後ほど紹介する「設計管理方式」よりも”他社の目”が入りづらいことが懸念点として挙げられます。 ②:設計・施行を分離する「設計管理方式」 「設計監理方式」とは、設計と施工を分離し、設計はコンサルタント会社に、施工は施工業者に依頼する方式です。第三者のコンサルタント会社が入ることで、工事内容や費用の透明性が高まり、品質の確保にもつながります。 ただ設計監理方式では、工事費とは別にコンサルタント費用がかかります。特に小規模マンションの場合、コンサルタント費用が割高になることもあるため、ご自身のマンションがどのくらいのコンサルタント費用がかかるのか?を見積もり比較するようにしましょう。 設計管理方式の”コンサルタント”については、下記記事でより詳しく解説していますので、こちらもあわせてご覧ください。 最後に「信頼性・妥当性」を踏まえて業者に依頼 口コミや実績値から「信頼できる業者か?」を確認する まず一番大事なのが、業者の技術力と実績をしっかりチェックすることです。実績チェックに最も効果的なのが、Googleなどの検索結果に出てくる「口コミ」を確認することや、該当業者のホームページから「施行実績数」を確認することです。当然それだけで”すべてがわかる”というわけではありませんが、第三者からの定量的な評価や実績は「信頼できる業者か?」を見極めるポイントとして覚えておきましょう。 例えば、国土交通省の公共工事でも使われている「総合評価方式」を利用した評価も推奨しています。 他社との見積もりを比較し、金額の”妥当性”をチェックする そして複数の業者から見積もりを取って、金額を比較するようにしましょう。この際に注意すべきポイントとしては、「条件を統一して、同じ範囲や項目、書式で見積もりを出してもらうこと」です。また施工管理体制やアフターサービスなどが入っているか?も踏まえて、総合的に判断するようにしましょう。

大規模修繕における「コンサルタント」ってどんな人?

マンションの大規模修繕は、建物の寿命を延ばし、住環境を維持するために欠かせない重要なプロジェクトです。しかし、修繕工事には専門的な知識と経験が必要であり、管理組合だけで全てを取り仕切るのはなかなか大変です。そんな時に頼りになるのが「大規模修繕コンサルタント」の存在です。

大規模修繕コンサルタントは、修繕工事の計画から実施、完了までの全過程をサポートしてくれる心強い味方です。たとえば建物の現状調査から修繕計画の策定、施工業者の選定、工事の監理まで、多岐にわたる役割を担っており、専門的な知識を持たない管理組合でも、適切な修繕工事を実施することができるのです。つまり工事の品質を確保し、予算内での工事完了を実現するために非常に重要な役割を果たします。

さらに、第三者の視点から公正なアドバイスを提供することで、管理組合内の意見の対立を防ぎ、スムーズなプロジェクト進行をサポートしてくれるのです。

コンサルタントの「4つの業務」とは?

先ほどご紹介した通り、大規模修繕を成功に導くためには、専門的な知識と経験を持つコンサルタントの存在が欠かせません。ここからはより具体的に「コンサルタントがどんな業務を行うのか?」について詳しく解説していきます。

①:建物を調査し、劣化状況を把握する

大規模修繕コンサルタントの主な仕事は「建物の現状調査」です。

外壁や屋根、共用部分の劣化状況を入念にチェックし、修繕が必要な箇所を洗い出します。この調査結果が、修繕計画策定の基礎となります。コンサルタントの専門的な目線で建物の状態を評価することで、適切な修繕箇所が特定できるのです。

②:調査内容を踏まえて、修繕計画を立てる

現状調査の結果を基に、コンサルタントは修繕計画の策定に取り組みます。

修繕箇所や工事内容、予算、スケジュールなどを詳細に検討し、最適なプランを立案します。その際、管理組合の意向を汲み取りながら、協議を重ねることが大切です。コンサルタントの知見と管理組合の要望を融合させることで、満足度の高い修繕計画が生まれます。

③:施工業者の選定サポート

修繕計画が固まったら、次は施工業者の選定です。コンサルタントは複数の業者から見積もりを取り、入念に比較検討します。単に価格の安さだけでなく、業者の実績や信頼性、提案内容の優位性なども総合的に判断します。こうしてコンサルタントが最適な業者を選定することで、質の高い工事を実現できます。

④:第三者として「工事監理」を行う

いよいよ工事が始まると、コンサルタントは監理者として現場に立ちます。

工事が計画通りに進んでいるか、品質が確保されているかを厳しくチェックし、必要に応じて修正指示を出します。また、工事中のトラブルにも速やかに対応し、問題の早期解決を図ります。コンサルタントの監理によって、工事は順調に進み、高品質な仕上がりが期待できるのです。

コンサルタントが不可欠な3つの理由

マンションの大規模修繕を成功させるためには、専門的な知識と経験を持つコンサルタントの存在が欠かせません。コンサルタントを雇うことで、管理組合は様々なメリットを享受できます。ここでは、その中でも特に重要な4つの価値について詳しく説明していきます。

理由1:専門知識に基づいた修繕計画を立ててくれるから

大規模修繕におけるコンサルタントは、建築や修繕に関する専門知識を持っています。この知識を活かし、建物の劣化状況を正確に診断し、最適な修繕計画を提案します。これにより、無駄な工事を避け、必要な箇所に集中した修繕が可能となるのです。

理由2:見積もりの”妥当性”を判断してくれるから

コンサルタントは、予算内での工事完了を目指し、綿密なコスト管理を行います。施工業者から提出された見積もりを精査し、適正な価格かどうかを判断することで、過剰な費用を抑えることができます。また、材料の選定や工法の見直しなどを通じて、コスト削減のための具体的な提案を行います。これにより、予算内での工事完了を実現します。

理由3:施工の品質チェックを行ってくれるから

コンサルタントは、工事の品質を確保するために重要な役割を果たします。

まず、複数の施工業者から見積もりを取り、その実績や信頼性を評価して最適な業者を選定します。これにより、工事の品質を確保できます。さらに、工事が始まると、コンサルタントは現場を定期的に訪問し、工事の進行状況をチェックします。施工が計画通りに進んでいるか、品質が確保されているかを確認し、必要に応じて修正指示を出すことで、高品質な工事を実現します。

コンサルタントを雇うデメリットもある?

大規模修繕を行う際、専門的な知識を持つコンサルタントに依頼することで、適切な修繕計画の立案や工事の管理を行うことができます。しかし、コンサルタントを雇う際には、いくつかの注意点があります。

ここからは、コンサルタントを雇う際の注意点について、費用面と依存のリスクの観点から説明します。

コンサルタント費用がかかってしまう

当然ではありますが、コンサルタントを雇うにはその報酬として相応の費用が発生します。

プロジェクトの規模や内容によっては、数十万円から数百万円に及ぶこともあり、管理組合の予算に大きな影響を与える可能性があります。また、コンサルタントが提案する修繕計画や工事内容によっては、当初の予算を超える追加費用が発生することも念頭においておきましょう。

施工業者と揉めて、工期が伸びるケースも…

コンサルタントの専門的な知見は重要ですが、過度に依存してしまうと、管理組合自身の判断力が低下するリスクがあります。

コンサルタントの意見を待つあまり、意思決定が遅れ、工事の進行に支障をきたす可能性があります。また、コンサルタントに頼りすぎることで、管理組合自身が主体的にプロジェクトを進める力が低下し、将来的な修繕工事への対応力が損なわれるリスクもあります。

大規模修繕コンサルタントを雇う際は、これらのデメリットを十分に理解し、管理組合とコンサルタントが適切な関係を保ちながら、円滑にプロジェクトを進めていくことが重要です。コンサルタントの知見を活用しつつも、管理組合自身が主体性を持ち、適切な判断を下していく必要があるでしょう。

この記事を書いた人

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結城 伸太郎

職歴:27年

得意分野:防水工事・外構工事・大規模改修管理業務

保有資格:1級建築施工管理技士、1級建築塗装技能士、1級ポリマーセメント防水、1級改質アスファルト防水、外壁1級仕上げ技能者、防水登録基幹技能者、外壁仕上基幹技能者、国際ライセンス サーモグラファーレベル1、監理技術者、職長安全衛生教育、他

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