マンションの雨漏り・漏水、原因は単純ではない？だから知ってほしい「3つの視点」

マンションの天井から、ポタポタと水が。

あるいは、壁にじんわりと広がるシミ。

「上の階からの水漏れかな？」と考えるのが普通かもしれません。

しかし、その判断は少し早い可能性があります。

実は、マンションの雨漏りの本当の原因は、屋上や外壁の防水層の劣化など、一見しただけでは分からない場所に隠れているケースがほとんどです。

マンションの雨漏りや漏水の原因を特定しないまま間違った対処をすると、かえって状況を悪化させ、被害を広げてしまうことにもなりかねません。

この記事では、数多くのマンション防水工事を手がけてきたプロの視点から、マンションの雨漏り・漏水に対して、オーナーや管理組合がどう動けばいいのか、本当の原因の見つけ方から、修理の流れ、費用、業者選びまでを分かりやすく解説します。

この記事を書いた人

結城 伸太郎

職歴：27年

得意分野：防水工事・外構工事・大規模改修管理業務

保有資格：1級建築施工管理技士、1級建築塗装技能士、1級ポリマーセメント防水、1級改質アスファルト防水、外壁1級仕上げ技能者、防水登録基幹技能者、外壁仕上基幹技能者、国際ライセンス サーモグラファーレベル１、監理技術者、職長安全衛生教育、他

マンションで雨漏り・漏水を発見！まず何をすべきか？初期対応4ステップ

マンションで雨漏り・漏水を発見したら、何よりもまず、慌てずに行動することが大切です。

被害の拡大を防ぎ、その後のスムーズな原因究明と修繕につなげるために、以下の4つのステップを順番に実行してください。

ステップ1：被害状況の記録（写真・動画）

後の保険請求や、修理業者へ状況を正確に伝えるために、被害状況の記録は極めて重要です。

スマートフォンなどを使い、冷静に記録を残しましょう。

写真は、漏れている箇所をアップで撮るだけでなく、部屋全体や廊下など、被害範囲がわかるように少し引いた視点からも撮影しておくと、原因を特定する上で手がかりになります。

水の滴る様子がわかる場合は、動画で撮影しておくのも役に立ちます。

ステップ2：安全を確保し応急処置を行う

二次被害を防ぐため、すぐできる応急処置を行いましょう。

ステップ3：関係各所へ連絡する

応急処置が済んだら、すぐに関係各所へ連絡します。

連絡する順番を間違えないことが、スムーズな解決のポイントです。

ステップ4：責任の所在を確認する（専有部か共用部か）

修理費用を誰が負担するかは、雨漏りの原因がマンションの「専有部分」にあるか、「共用部分」にあるかによって決まります。

この判断は専門的な知識が必要なため、自己判断は禁物です。

最終的にはマンションの管理規約に基づいて判断されるため、まずは管理会社に報告し、専門家による原因調査を依頼してもらいましょう。

マンション雨漏りの主な原因は？場所別のチェックポイント

マンションの雨漏り・漏水は、さまざまな原因が複雑に絡み合って発生します。

マンションで漏水が発生した際、その原因は多岐にわたります。 ここでは、特に発生頻度が高い、つまり最初に疑うべき5つの原因について、それぞれの特徴とチェックポイントを解説します。

原因のあたりをつけることで、業者とのコミュニケーションもスムーズになります。

原因1：屋上・屋根の防水層の劣化

マンション最上階の部屋で雨漏りが発生した場合、一番疑われるのが屋上の防水層の劣化です。

これがマンションの雨漏り原因であるケースは非常に多く見られます。

普段目にすることのない屋上は、常に紫外線や風雨に晒され続けており、建物の中で特に劣化しやすい場所の一つです。

コンクリートの建物を雨水から守っている防水層（アスファルト防水やシート防水などが代表的です）が経年劣化でひび割れたり、剥がれたりすると、そこから雨水がコンクリート内部に侵入し、階下の天井に雨漏りを引き起こします。

また、屋上の雨水を排水する「ドレン（排水口）」周りも要注意です。

落ち葉やゴミが詰まって排水が滞り、屋上がプールのようになってしまうと、防水層のわずかな隙間からでも大量の雨水が浸入する原因となります。

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原因2：外壁のひび割れやタイルの不具合

外壁も屋上と同様に過酷な環境にあり、マンション雨漏りの主要な原因箇所です。

特に窓やベランダの周りは構造が複雑なため、ひび割れやシーリングの劣化が起こりやすく、重点的なチェックが必要です。

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原因3：共用廊下やバルコニーの床面の破損

意外に見落とされがちですが、上階の共用廊下やバルコニー（ベランダ）が雨漏りの原因となるケースも少なくありません。

これらの場所も、床面には防水処理が施されていますが、経年劣化や地震などで防水層が破損すると、そこから侵入した雨水が真下の部屋の天井や壁に漏れ出してきます。

特に、廊下やバルコニーの排水溝周りや、壁との取り合い部分は劣化しやすく、注意が必要です。

原因4：建物内部の給排水管の老朽化（マンション漏水原因）

雨が降っていないのに天井や壁から水が漏れてくる場合、建物の壁や床下、天井裏などを通っている「給排水管」の老朽化や破損が疑われます。

これが、いわゆるマンションの漏水原因です。

金属製の給水管や排水管が経年で腐食して穴が開いたり、配管の継ぎ目が緩んだりすることで水が漏れ出し、あたかも雨漏りのように見えることがあります。

これは「漏水」と呼ばれ、雨漏りとは区別されますが、建物や家財に大きな被害を及ぼす点では同じです。

原因5：窓・サッシ周りのシーリング材の劣化

窓やサッシの周りからの雨漏りは、外壁のシーリングの劣化（原因2）と関連して発生します。

窓枠とコンクリート壁の隙間を埋めているシーリング材が、紫外線などの影響で硬化し、ひび割れたり痩せてしまったりすると、その隙間から横殴りの雨などが吹き込み、室内に雨漏りを引き起こします。

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番外編：貯水槽の不具合による漏水

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貯水槽内の水位を調整する部品が故障して給水が止まらなくなったり、満水時に水を外部に逃がすための「オーバーフロー管」が詰まったりすると、貯水槽から水が溢れ出し、下の階に甚大な被害を及ぼすことがあります。

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マンション雨漏りの修理費用、どう決まる？4つの要因と火災保険の使い方

「いったい修理にいくらかかるのか？」というのは、オーナー様や管理組合にとって、一番大きな関心事でしょう。

雨漏り修理の費用は、状況によって数万円から数百万円まで大きく変動します。

ここでは、費用を左右する主な要因と、費用負担を軽減できる可能性のある火災保険の活用について解説します。

修理費用を左右する4つのポイント

修理費用の見積もりは、主に以下の4つの要素の組み合わせで決まります。

1. 被害の規模・範囲

当然ながら、被害が広範囲に及んでいるほど、修理費用は高くなります。

天井のシミ一箇所だけの補修で済むのか、腐食した下地材の交換や、濡れてしまった内装の全面的な張り替えまで必要なのかによって、金額は大きく変わります。

2. 原因箇所の特定難易度

雨水の侵入経路は非常に複雑で、プロでもマンションの雨漏り原因を特定するのが難しいケースが少なくありません。

すぐに原因が分からない場合、散水調査（水をかけて雨を再現する）や、赤外線サーモグラフィー調査といった特別な調査が必要になることがあります。

これらの調査には別途費用（数万～数十万円）がかかる場合があります。

3. 修理・工事の方法・内容

原因箇所や劣化状況に応じた修理方法によって、費用は大きく異なります。

劣化したシーリングを部分的に打ち替えるだけの簡単な補修（数万円～）で済むこともあれば、屋上全体の防水層を全面的にやり直す大規模な工事（数百万円～）が必要になることもあります。

4. 足場の有無と施工環境

外壁や屋根など、高所での作業が必要な場合は、安全に作業するための「足場」を設置する必要があります。

この足場の設置・解体費用は非常に高額で、時には工事費全体の20%以上を占めることもあります。

ゆうき総業では、この足場を設置しない「無足場工法（ロープアクセス工法）」にも対応しています。

建物の形状など条件はありますが、足場代をまるごと削減できるため、トータルコストを大幅に抑えるご提案が可能です。

雨漏り修理で火災保険は使える？適用条件と申請時の注意点

自然災害が原因の雨漏りであれば、火災保険が適用され、修理費用が補償される可能性があります。

どこに頼むのが正解？信頼できる雨漏り修理業者を見抜く3つの視点

雨漏り・漏水修理の成否は、業者選びで9割決まるといっても過言ではありません。

しかし、ウェブサイトを見ただけでは、どの業者を信頼して良いか分からないという方がほとんどでしょう。

ここでは、本当に信頼できる専門家を見極めるための本質的な3つの視点をお伝えします。

視点1：建物の構造（RC造）への専門性

一戸建て（主に木造）とマンション（主にRC造＝鉄筋コンクリート造）では、建物の構造が全く異なるため、雨漏りの原因や有効な修理方法も大きく異なります。

戸建ての修理は得意でも、マンションの複雑な構造を理解していない業者は少なくありません。

業者を選ぶ際は、必ず「RC造マンションの防水工事の実績が豊富か」を確認してください。

ウェブサイトの施工事例で、マンションの工事写真が多数掲載されているかは、一つの判断基準になります。

視点2：本当の原因を特定する『診断力』があるか

「雨漏りは、原因箇所を特定するのが一番難しい」というのが、この業界の常識です。

しかし、十分な調査を行わずに「とりあえず怪しいところをシーリングで埋めましょう」といった安易な提案をする業者には、注意が必要です。

なぜなら、本当の原因ではない場所を塞いでも雨漏りは止まらず、雨水の新たな通り道を作ってしまい、かえって被害を拡大させる危険性があるからです。

信頼できる業者は、必ず科学的な根拠に基づいた調査を行います。

業者と話す際には、「どのような調査方法で原因を特定するのか」を具体的に質問してみてください。

たとえば、以下のような調査方法を持っているかが、技術力を見極めるポイントです。

視点3：資産価値を守る『長期的な提案力』があるか

優れた専門家は、目の前の雨漏りを止めるだけでなく、「その建物が今後10年、20年と健全な状態を保つためにはどうすべきか」という長期的な視点を持っています。

その場しのぎの部分的な修理を繰り返すことは、結果的にトータルコストを増大させ、建物の寿命を縮めることにつながることもあります。

今回の雨漏りを、建物全体の状態を見直す良い機会と捉え、将来を見据えた最適な修繕計画を提案してくれる。

その課題解決をサポートするのが、信頼できる専門業者の役割です。

業者を選ぶ際は、保証内容や施工後のアフターフォロー体制についても、しっかりと確認しましょう。

【梅雨・台風の前が勝負】計画的な事前点検が修理費用を抑える鍵

「マンションの雨漏りは、実際に起きてから修理すればいい」と考えていませんか？

しかし、多くの人が同じように考える梅雨や台風のシーズンは、当然ながら修理依頼が増えます。

いざ雨漏りが起きてから慌てて業者を探し始めても、腕の良い優良な業者ほど予約は数ヶ月先まで埋まっている、という現実に直面することになります。

その結果、「すぐ来てくれる」という理由だけで、技術力に不安のある業者に高額な費用で依頼せざるを得なくなったり、あるいは優良業者を待ち続ける間に被害がどんどん拡大し、当初の何倍もの修理費用がかかってしまったり…、といった事態に陥ることもあります。

計画的な事前点検こそが、最大のコスト削減策なのです。

トラブルが起きる前の平穏な時期にこそ、専門家による点検を受けておく。

そうすることで、余裕を持って複数の業者を比較検討し、適正な価格で質の高い工事を計画的に行うことができます。

早期発見・早期対応が、結果的に建物の寿命を延ばし、資産価値を維持するための、一番確実で賢い方法となるのです。

まとめ：マンションの資産価値を雨漏り・漏水から守るためには、信頼できる専門家への相談から

ここまで、突然のマンションでの雨漏り・漏水への対処法にはじまり、原因の特定、修理費用、そして一番重要な業者選びの視点までを解説してきました。

突然のトラブルでも、まずは焦らず初期対応を行い、マンションの漏水原因が専有部か共用部かを見極めること、そして経年劣化は火災保険の対象外となるケースが多い現実もご理解いただけたかと思います。

ゆうき総業は、多くの業者が苦手とするRC造マンションの雨漏り調査・修理に特化した専門家集団です。

他社がさじを投げた難易度の高いケースでも、赤外線調査や散水試験を駆使して原因を特定。

無足場工法によるコストを抑えた最適な修繕計画で、その場しのぎではない、10年後を見据えた資産価値の維持・向上をお手伝いします。

「うちのマンションは大丈夫だろうか？」

と少しでも不安を感じたら、梅雨や台風シーズンが来る前に、ぜひ一度お気軽にご相談ください。