マンション屋上の雨漏り｜プロが見抜く5つの原因と修理の成否を決める2つの視点

マンションの天井にシミを見つけ、「もしかして屋上からの雨漏り？」と不安に感じていませんか。

原因の特定、修理費用、業者選びなど、考えなければならないことが多く、どこから手をつければよいか迷うこともあるでしょう。

マンション屋上の雨漏り修理は、焦らず正しい手順で対応することが、被害とコストを最小限に抑える上でとても重要です。

この記事では、雨漏り発見時に管理者が取るべき初動対応から、考えられる5つの根本原因、修理の工法、そして費用や業者選びのポイントまで、専門家の視点で網羅的に解説します。

この記事を書いた人

結城 伸太郎

職歴：27年

得意分野：防水工事・外構工事・大規模改修管理業務

保有資格：1級建築施工管理技士、1級建築塗装技能士、1級ポリマーセメント防水、1級改質アスファルト防水、外壁1級仕上げ技能者、防水登録基幹技能者、外壁仕上基幹技能者、国際ライセンス サーモグラファーレベル１、監理技術者、職長安全衛生教育、他

マンション屋上の雨漏り、発見時に管理者がやるべき3つの初動対応

雨漏りを最初に発見したときは、慌てずに冷静に対応することがとても大切です。

ここでは、オーナーや管理者としてまず行うべき3つのステップを解説します。

ステップ1：証拠を残す（被害状況の記録と情報収集）

まず、後々の業者とのやり取りや保険申請の際にとても重要になる、被害状況の客観的な記録を残すことから始めます。

具体的には、以下のポイントを写真やメモで詳しく記録しておきましょう。

特に写真は、日付がわかる設定で、「全体像」と「シミのアップ」の両方を撮っておくと、状況がより正確に伝わります。

この一手間が、後の原因究明をスムーズにしてくれます。

ステップ2：被害を広げない（居住者への連絡と応急処置）

次に、被害がこれ以上広がるのを防ぎ、関係者の不安を和らげるための行動に移ります。

被害が及ぶ可能性のある居住者へは、速やかに状況を連絡し、お詫びと注意喚起をおこないます。

「〇〇号室で雨漏りが確認されました。現在対応中ですので、ご迷惑をおかけしますがご注意ください」といった一報があるだけでも、居住者の安心感は変わるものです。

同時に、被害箇所の居住者には、安全を確保した上で以下の応急処置を依頼しましょう。

こうした素早い情報共有と対策指示が、管理者としての信頼にもつながります。

ステップ3：専門家へ繋ぐ（理事会への報告と相談準備）

最後に、正式な修繕へと進むための準備です。

屋上のような共用部が原因の雨漏りは、管理組合の責任で修繕するのが一般的です。

速やかに理事長や管理会社に状況を報告し、専門業者へ調査を依頼するための承認を得ましょう。

緊急の場合、管理規約によっては理事会の決議を待たずに理事長判断で業者を手配できることもあります。

業者へ相談する際は、以下の資料を準備しておくと、その後の診断や見積もりが非常にスムーズに進みます。

私たち、ゆうき総業のような専門業者は、こうした情報があることで、より素早く的確な初期診断ができます。

雨漏り調査では赤外線カメラなどの専門機材を用いることもありますが、最初の情報が調査の精度を大きく左右するのです。

なぜ？マンション屋上の雨漏り、プロが指摘する5つの根本原因

一口に「屋上からの雨漏り」といっても、その原因は一つではありません。

RC造（鉄筋コンクリート造）のマンションにおける雨漏りは、木造住宅とは仕組みが異なり、専門的な知識がないと原因の特定は難しいものです。

プロが屋上を調査する際に必ずチェックする、5つの主な原因について解説します。

順に詳しく解説します。

原因1：防水層の寿命（経年劣化）

もっとも多く見られる原因が、屋上表面を覆っている防水層そのものの経年劣化です。

マンションの屋上は、常に紫外線や風雨に晒されているため、10年〜15年ほどで防水機能が少しずつ低下し始めます。

これらの症状は、防水層が寿命を迎えているサインと考えてよいでしょう。

原因2：排水口（ドレン）や設備の不具合

防水層そのものに問題がなくても、屋上に設置された設備機器の周りから水が浸入するケースも意外と多いのです。

定期的な清掃や点検で防げるケースも多いので、日頃のメンテナンスはやはり重要です。

原因3：コンクリート躯体のひび割れ（クラック）

頑丈に見える鉄筋コンクリートですが、実は温度変化による伸縮などで、時間と共に「ひび割れ（クラック）」が生じることがあります。

防水層の下にあるコンクリート躯体にまで達する深いクラックがあると、そこが雨水の通り道になってしまいます。

RC造の雨漏りが少し厄介なのは、このクラックを通って水が建物の内部を広範囲に移動し、浸入口とはまったく別の場所から漏れ出すことがある点です。

だからこそ、表面的な補修ではなく、RC造の構造をよく知る専門家に診断を依頼しなくてはいけません。

原因4：屋上の笠木（パラペット）からの浸水

屋上の周囲にある立ち上がり壁（パラペット）の上部には、雨水の侵入を防ぐために「笠木（かさぎ）」という金属製のカバーが被せてあります。

いわば、壁の帽子のような部分ですね。

この笠木が劣化して浮き上がったり、壁との接合部のシーリングが切れたりすると、そこから壁の内部に雨水が侵入してしまいます。

屋上の床面にまったく異常がなくても、この「壁のてっぺん」が原因で階下に雨漏りを引き起こすことは、意外と多い盲点なのです。

原因5：過去の不適切な修理による再発

「以前にも雨漏りを修理したはずなのに、また再発した…」というケースでは、過去の補修が適切でなかった可能性が考えられます。

一度誤った処置をしてしまうと、本当の原因が分かりにくくなり、結果として修理費用が余計にかかることも少なくありません。

雨漏り修理は、目先の安さで選ぶのではなく、根本原因を確実に突き止めてくれる信頼できる専門家に任せることが、長い目で見るともっともコストを抑えることにつながるのです。

どんな修理方法がある？屋上防水の代表的な4つの工法

マンションの屋上防水には、建物の状況や予算に応じて、いくつかの工法があります。

ここでは代表的な4つの工法について、その名前と簡単な特徴に触れておきます。

それぞれの工法にメリット・デメリットがあり、最適なものを選ぶのは専門家でないと難しいのが実情です。

詳しい工法の比較や選び方については別の記事で解説しますが、まずは「ウレタン」「シート」「FRP」「アスファルト」といった種類があることを知っておくだけでも、業者との打ち合わせで話がスムーズに進むはずです。

屋上防水に足場は必要？コストを左右する判断基準をプロが解説

防水工事の見積もりを取った際、「足場費用」の有無が総額を大きく左右することがあります。

「屋上の工事なのに、なぜ建物全体の足場が必要なの？」と疑問に思う方も少なくないでしょう。

ここでは、足場が必要なケースと不要なケースの具体的な判断基準を解説します。

足場が「不要」なケースとその条件

結論からいうと、屋上の防水工事「だけ」をおこなう場合、多くは足場なしで施工できます。

以下の条件が揃っていれば、原則として足場は要りません。

これらの条件が満たされていれば、作業員や資材は建物内部の通路を使って屋上へ上がれるため、大掛かりな外部足場を組む必要はない、ということです。

足場が「必要」になるケースとその理由

一方で、作業員の安全確保や建物の状況によっては、足場の設置がどうしても必要になるケースもあります。

主な理由は以下の3つです。

見積もりに足場費用が含まれていたら、どの理由に該当するのかを業者に確認してみることが大切です。

私たち「ゆうき総業」は、足場を組まずにロープやゴンドラで作業する「無足場工法」を得意としています。

これによって、通常は足場が必要と判断されるようなケースでも、コストを大幅に削減できる場合がありますので、ぜひ一度ご相談ください。

マンションの雨漏り修理｜費用・責任・保険の基礎知識

雨漏り修理を進める上で、オーナーや管理者の皆さんがもっとも気になるのが「費用」と「責任」の問題ではないでしょうか。

ここでは、安心して計画を進めるために欠かせない3つの基礎知識を解説します。

修理費用の目安は？工法別の相場

屋上防水工事の費用は、工法や屋上の面積、下地の傷み具合によって大きく変わってきます。

あくまで一般的な目安ですが、主要な工法ごとの平米（㎡）単価は以下のようになっています。

たとえば、100㎡の屋上をウレタン防水で改修した場合、工事費は約35万円〜50万円が目安になります。

これに加えて、高圧洗浄や下地処理、廃材処分費などが別途かかるのが一般的です。

この相場観を知っておくと、業者から提示された見積もりが適正価格の範囲内かどうかの判断材料になります。

費用は誰が負担する？「共用部」と「専有部」の考え方

マンションの雨漏り修理で費用を誰が負担するかは、その原因箇所が「共用部分」か「専有部分」かによって決まります。

今回のテーマである「屋上からの雨漏り」は、屋上が共用部分にあたるため、原則として管理組合の責任と費用負担で修繕を進めることになります。

火災保険は使える？適用される条件と対象外のケース

「修理費用に火災保険は使えますか？」というご質問もよくいただきますが、結論からいうと「原因によります」。

自然災害が原因かもしれない、という場合は、被害状況の写真を撮るなど証拠を確保した上で、速やかに保険会社へ相談してみましょう。

【セルフチェック】築年数と症状でわかる！マンション屋上の劣化サインと緊急度

ここまでの情報を元に、ご自身のマンションの状況を整理し、次に取るべきアクションを考えてみましょう。

以下の2つの視点から、ご自身の状況を当てはめてみてください。

診断1：築年数から見る劣化のサインと対策

建物の築年数は、劣化の進み具合を推測する上でひとつの大切な指標になります。

診断2：雨漏りの症状で見る緊急度と対策

実際に起きている雨漏りの症状は、問題の深刻さを示しているサインです。

診断結果：あなたにおすすめの工法と次のアクション

もしあなたのマンションが「築20年以上で、天井にシミが出始めている」という状況であれば、それは防水層の寿命が原因の典型的なケースかもしれません。

この場合、取るべき次のアクションは「信頼できる防水専門業者に連絡し、無料の現地調査と診断を依頼する」ことです。

複数の業者から見積もりと工法の提案を受け、内容を比較検討しましょう。

業者選びで失敗しない、ただ2つの重要な視点

雨漏り修理の成否は、業者選びで9割決まる、と言っても過言ではないでしょう。

しかし、数ある業者の中から、本当に信頼できる業者をどう見極めれば良いのでしょうか。

ここでは、多くの人が見落としがちな、しかしとても重要な2つの視点をお伝えします。

視点1：建物の構造（RC造）を熟知しているか

まず大前提として、戸建てに多い「木造住宅」と、マンションやビルで一般的な「RC造（鉄筋コンクリート造）」では、雨漏りの原因究明の考え方がまったく異なります。

木造住宅専門の業者では、コンクリート躯体内を水が複雑に移動するRC造特有の雨漏りメカニズムを見抜けず、見当違いの修理をしてしまうリスクがあります。

ですから、「普段は戸建て住宅を中心に扱っている」という業者ではなく、必ずRC造マンションの雨漏り調査・修繕実績が豊富な専門業者を選んでください。

ウェブサイトの施工事例で、ご自身のマンションと同じくらいの規模の建物の実績があるかを確認するのが、簡単な見極め方のひとつです。

視点2：屋上防水の多様な工法に対応できるか

業者によっては、得意な工法が偏っていることがあります。

たとえば、塗装系の業者はウレタン塗膜防水ばかりを勧め、シート防水の経験はあまりない、といったケースです。

本当に信頼できる業者は、特定の工法に固執しません。

建物の劣化状況や立地環境、そしてオーナー様の予算や将来計画を総合的に判断し、ウレタン防水、シート防水など、多様な方法の中から最適な工法を客観的に提案できるはずです。

私たち、ゆうき総業は、RC造マンションの大規模修繕を専門とし、防水はもちろん塗装、タイル、左官工事まで自社で対応できる「多能工」の専門家集団です。

科学的な調査に基づいて、建物の状況に合わせてあらゆる工法から最適な計画をご提案できるのが、私たちの最大の強みです。

雨漏りに関するお悩みやご不安は、どうぞ安心してご相談ください。

まとめ：マンション屋上雨漏りの不安は、信頼できる専門家への相談から解決へ

この記事では、マンション屋上の雨漏りという少し複雑な問題に対し、オーナーや管理者の皆さんが取るべき具体的なアクションを解説してきました。

木造住宅とは異なるRC造特有の水の流れを見抜き、本当の原因を特定することこそが、無駄な費用と建物の劣化を防ぐ最大の鍵です。

私たちゆうき総業は、まさにそのRC造マンションの雨漏り修理に特化した専門家集団です。

赤外線カメラなどを用いた科学的な調査で根本原因を特定し、無駄な工事を一切省いた最適な修繕プランをご提案します。

自社職人による「無足場工法」なら、品質を落とさずコストを抑えることも可能です。

宮城県内での雨漏りのお悩みは、ぜひ一度、私たちの無料診断にご相談ください。