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2024.07.25

大規模修繕マンション・ビルその他

外観が見えない…！大規模修繕でよくある「景観トラブル」のお話

特にマンションの大規模修繕では、足場設置や外壁塗装などにより、マンションの景観（外観）が一時的に変化します。本記事では、大規模修繕で起こりがちな景観トラブルとその対策について解説していきます。大規模修繕では「景観（外観）」が損なわれがち…その理由は？大規模修繕中に景観が損なわれてしまう理由としては、工期中にマンション全体を足場や防音ネットで覆ってしまうことが大きな理由です。これらの構造物は、作業員の安全確保や周辺環境への配慮のために必要不可欠です。足場は作業員が安全に移動できるスペースになりますし、防音ネットは騒音・粉塵の飛散を抑制し、近隣住民への影響を最小限に抑える役割があります。しかし、これらの保護材によってマンションの外観が完全に覆われてしまうため、建物本来の姿が見えなくなってしまうのです。景観（外観）が隠れると何がいけないの？ 1. 「意図したデザインになっているか？」を確認しづらい大規模修繕工事中に景観が損なわれる理由の一つが「工期中の仕上がりの確認が難しいこと」です。先ほどもお話した通り、工事中は足場や養生シートなどで建物の外観が覆われることが多く、最終的な仕上がりを正確に把握することが難しくなります。そのため工事完了後に、「外壁の色彩・質感が思ったイメージと違う…」といった、意図しないデザインに気づき遅れるケースが稀にあるのです。 2. 入居検討者に「物件価値」を伝えづらい足場や養生シートで覆われるということは、建物本来の姿が“一時的に隠れてしまう”ということ。特に入居先を検討している方というのは、随時通りかかるマンションをチェックする傾向にあるので、修繕期間中はその「物件価値」を伝えられなくなってしまうというわけです。景観トラブルを防ぎつつ、大規模修繕は行えないのか？上記のように、大規模修繕では少なからず景観トラブルが起こってしまいがちですが、業者の「施工方法」によってはトラブルを回避できるのもまた事実。ここからは景観トラブルを防ぎつつ、大規模修繕を行う2つの方法について詳しく解説していきます！【方法1】“外観シミュレーション”で、ざっくりイメージを掴んでおくまずは事前に「外観シミュレーション」を活用する方法。これは、コンピューターグラフィックスを用いて修繕後のマンションの外観を視覚化する手法です。外観シミュレーションを利用することで、工事前に修繕後の姿をリアルに再現できますし、マンションオーナーの皆様も、工事が始まる前に「改修後のイメージ」をより具体的に把握できます。また周辺環境との調和や街並みへの影響も事前に確認できますので、完成後に「イメージと違うんだけど…」というトラブルを回避できるわけです。【方法2】「足場設置・撤去」を部分的に進めてもらう（工期中の見える化）もし可能であれば、「足場設置・撤去を“部分的”に進めてもらう」というのもいいでしょう。基本的に工事中は、建物全体を一度に足場で覆ってしまうため、長期間にわたって外観が見えなくなってしまいます。ただもし部分的にでも外観をチェックできるようであれば、「完全に終わってからチェックする」よりも、施工後の相違を防げますし、入居検討者にもデザインを見せることができるわけです。ただし実際問題、足場を部分的にかけるのは難しいものですので、修繕内容を踏まえて業者の方に「部分的に確認する方法はありますか？」と確認すると良いでしょう。足場隠れのない“無足場工法”なら、景観トラブルをまるっと解決！本記事では、大規模修繕における「景観・外観トラブル」について紹介しましたが、結論、景観トラブルが起こってしまう大きな要因は「足場・ネットで見えなくなること」です。当社では足場をかけない「無足場工法」を活用することで、常に外観を確認いただけるのはもちろん、マンションの景観を損なわず作業を実施しています。また足場の設置＆撤去作業もないため、工期全体も短縮できるというわけです。ゆうき総業株式会社は、これまで【6,000件】以上の施工実績をもとに、外壁・屋根工事はもちろん、内装・設備工事まで、幅広い工事をトータルでお引き受けしています。宮城・仙台を拠点に、東北全域から首都圏まで事業を広げてきました。お客様のご要望をしっかり聞き取り、最適な提案と施工で、建物の見た目と機能性を向上させ、長持ちさせるお手伝いをします。大規模改修・修繕工事でお悩みの際は、ぜひゆうき総業株式会社にご相談ください。＞大規模修繕のご依頼・無料相談はこちらから！大規模修繕で起こりうるその他のトラブルについては、下記記事で解説していますので、あわせてご覧ください！

マンション大規模修繕の「足場費用」はどのくらい？内訳や計算方法まで解説！ | 大規模修繕

2024.04.30

大規模修繕マンション・ビルその他

マンション大規模修繕の「足場費用」はどのくらい？内訳や計算方法まで解説！

足場の費用の相場外壁塗装の足場の単価は、一般的に1㎡あたり700円から1,500円程度が相場となっています。数年前は1,200円/㎡以上かかるのが一般的でしたが、最近では少しずつ安くなってきています。足場にかかる費用は、建物の外周から概算することができます。まず、足場架面積を以下の式で求めます。足場架面積＝ (建物の外周(m) ＋ 8m) × 家の高さ(m) そして、求めた足場架面積から足場設置にかかる費用を計算します。足場にかかる費用＝足場架面積 × 平米単価 (700～1,500円) 例えば、外周20メートルの2階建ての家に、平米単価1,000円で足場を組む場合、(20m ＋ 8m) × 6m ×1,000円＝ 168,000円となります。つまり、一般的な30坪程度の家の外壁を施工する場合、足場費用だけでも15万円以上が必要になります。ただし、以下のような場合は足場費用が高くなることがあります。傾斜地や狭い路地奥にある建物の場合隣の建物が近く足場を建てるスペースが極端に狭い場合ガードマンを依頼する必要がある場合 2階建てと3階建ての足場費用の相場 2階建ての場合平均的な大きさである延べ床30坪の2階建ての住宅の場合、足場面積は外壁塗装工事のみで228㎡程度となり、足場代は16～23万円が相場です。 3階建ての場合施工単価が2階建てと比べて100円程度高くなることがあります。また、自宅の階数が高くなる分、足場面積も広くなります。平均的な大きさである延べ床30坪の3階建ての住宅の場合、足場面積は外壁塗装工事のみで325㎡程度となり、足場代は23～36万円が相場です。足場費用は外壁塗装工事費の約20％を占めるため、無料にすることはほぼ不可能です。「足場代は無料」と言う業者は、別の費用に足場代を上乗せしている可能性があるので注意が必要です。マンション大規模修繕の足場費用の相場マンション大規模修繕における足場費用は、工事全体の予算の中でも大きな割合を占める重要な項目です。足場の設置面積は、マンションの外周に数メートルを加えた長さに高さをかけて算出しますが、その単価は地域や施工業者によって異なるのが実情です。一般的な相場としては、1平方メートルあたり700円から1,500円程度と言われています。仮に外周200m、高さ20mのマンションを例にとると、足場の設置面積は約4,160平方メートルになり、単価を800円とした場合の足場費用は約340万円と見積もられます。ただし、この金額には飛散防止シートの設置費用が含まれていない可能性があるため、施工業者に確認が必要です。また、足場のレンタル期間が長くなればその分だけ費用も増大しますし、解体作業にも別途費用がかかります。国土交通省の調査によると、大規模修繕の1戸あたりの費用相場は75〜125万円で、その内の約20%が仮設工事に充てられているそうです。つまり、40戸のマンションなら仮設工事だけで600〜1,000万円程度の費用が見込まれる計算になります。近年は、足場を使わない「無足場工法」や「ロープブランコ工法」といった新しい手法も登場し、コスト削減に寄与しています。とはいえ、マンションの規模や状況によって最適な工法は異なるため、管理組合では専門家のアドバイスを参考にしながら、慎重に検討を進めることが肝要です。以上を総合すると、マンション大規模修繕における足場費用の相場は、250万円から800万円程度が目安になります。ただし、あくまで相場であって、実際の費用は物件の特性によって大きく変動します。修繕積立金の状況を見極めつつ、居住者全員が納得できる形で工事を進めていくことが何より大切だと言えるでしょう。足場費用が高くなるケース建物が3階建て以上の場合 3階建て以上の建物では、足場を強固に組むために必要な材料が増え、作業時間や労力も増えるため、足場設置費用が2階建て以下の建物よりも200〜300円/㎡ほど高くなる傾向があります。また、3階建て以上の物件では、軒高が10mを超える可能性が高いため、クサビ式足場ではなく枠組み足場を使用する必要があります。枠組み足場の単価はクサビ式足場と比べて300円/㎡ほど高いため、足場費用が相場よりも高くなります。敷地が狭い場合敷地が狭く、特に隣接する建物や物件がある場合、足場設置の際の作業スペースが限られるため、手間と時間がかかります。その分をカバーするために職人の人数が増え、足場の単価に人件費が上乗せされることで、足場費用が相場よりも高くなる可能性があります。ただし、敷地が狭い場合でも、クサビ式足場より単価が安い単管足場を利用することがあるので、必ずしも足場費用が高くなるとは限りません。運搬車が現場に入れない場合足場材料の運搬車が現場に入れない場合、手作業で材料を運ぶ必要があるため、運搬費が別途で追加されます。運搬車が入れない道路沿いの現場や、狭い路地に面した現場では、足場費用が相場よりも高くなる可能性があります。また、道路と家の高低差がある場合や掘りこみ式ガレージがある場合も、外回りの階段を昇降しなければならないため、運搬費が別途かかります。足場費用の内訳足場費用の内訳を理解することで、適正な価格かどうかを判断することができます。足場費用の主な内訳は、人件費、交通費、足場会社の運営費、中間マージンの4つです。人件費と交通費の相場人件費は、足場の設置と解体作業に対して発生するもので、一般的な2階建て住宅の場合、設置に2名、解体に2名の合計4名で行われます。1人あたりの人件費は1日2万円が相場なので、設置と解体を合わせた人件費の総額は8万円となります。交通費も設置と解体作業に対して発生し、往復で1万円が相場です。したがって、設置時と解体時の交通費を合わせると、交通費の総額は2万円となります。足場会社の運営費と中間マージンの相場足場会社の運営費は、人件費と交通費以外に必要な経費で、2万円から5万円が相場です。これは、足場会社の事務所の維持費や保険料などが含まれます。中間マージンは、外壁塗装を行う塗装業者が足場専門業者に足場の設置・解体作業を依頼する際に発生する手数料です。中間マージンの相場は公表されていませんが、一般的な住宅の足場費用相場から人件費、交通費、足場会社の運営費の総額を引くことで、おおよその金額を推測できます。一般的な住宅の足場費用相場が16万円から23万円で、人件費、交通費、足場会社の運営費の総額が12万円から15万円なので、中間マージンの相場は4万円から11万円程度と考えられます。ただし、足場の設置・解体作業を自社施工できる塗装業者に依頼する場合や、施主が直接足場専門会社に発注する場合は、中間マージンが発生しないので、足場費用を抑えることができます。足場費用の計算方法足場架面積を求める足場費用を自分で計算するためには、まず足場架面積を求める必要があります。足場架面積は、以下の計算式で求めることができます。足場架面積の計算方法：(家の外周＋4m)×軒高＝足場架面積（㎡）ここで、家の外周は家の横幅と奥行を2倍することで算出できます。軒高は、2階建ての場合は6.3m、3階建ての場合は8.5mが目安となります。また、「4m」は足場を設置するために必要な外壁面からの後退距離を表しています。例えば、家の外周が30mの2階建て住宅の場合、足場架面積は以下のように計算できます。 (30m+4m)×6.3＝214㎡足場架面積から足場費用を求める足場架面積が求まったら、次は足場費用を計算します。足場費用は、以下の計算式で求めることができます。足場費用の計算方法：足場架面積×単価＝足場費用足場の単価は、地域や業者によって異なりますが、一般的には700円/㎡から1,500円/㎡程度が相場です。先ほどの例で、足場の単価を700円/㎡とすると、足場費用は以下のように計算できます。 214㎡×700円＝149,800円ただし、屋根の工事を同時に行う場合は、足場架面積がより広くなるため、軒高に8~10mほどの高さを加算して計算する必要があります。このように、足場架面積と単価を掛け合わせることで、足場費用を概算することができます。ただし、実際の足場費用は、地域や業者、工事内容によって異なるため、正確な金額は見積もりを取る必要があります。足場費用の計算方法を理解することで、見積もりの妥当性を判断する材料にもなるでしょう。足場代を安くするには足場費用を安くするポイントは、自社で足場を保有し、自社で設置できる業者に工事を依頼することです。業者が自社で足場を保有していて、自社で足場を設置することができれば、足場の設置を外注に委託しないために外注費用が発生せず、安く足場を設置することができます。ただし、優良な会社であれば足場を協力会社に依頼したとしても、お客様から不当に高く費用を取ることはありません。足場費用を節約する2つの方法足場費用を節約する方法は、相見積もりを取ることと、足場を保有している業者に依頼することの2つがあります。相見積もりを取る際は、3社ほどの業者から見積もりを取り、比較することが重要です。業者によって料金体系は異なり、同じ作業でも費用に差が出ることがあるからです。複数の業者から見積もりを取ることで、最も費用対効果の高い業者を選ぶことが可能になります。ただし、あまりにも相場とかけ離れた金額を提示された場合は、悪徳業者である可能性があるので注意が必要です。足場を自社保有している業者に依頼すると、足場のレンタル費用を節約できるため、その分を顧客へのコスト軽減に反映させることができます。足場を保有しているかどうかは、業者のホームページや問い合わせで確認することができます。「足場費用は無料」がありえない理由「足場費用は無料」と宣伝している業者が稀にいますが、原則として足場費用が無料になることはあり得ません。足場設置には足場材料の調達費用、設置作業にかかる人件費など様々な費用がかかり、工事費全体の約20%を占めるほどです。そのため、多額の足場費用をゼロにすることは簡単にはできません。仮に業者が「足場費用は無料」と主張しても、それは本来の無料とは異なり、他の費用に足場費用が上乗せされているだけと考えられます。「足場費用が無料」と宣伝する業者には、十分注意しましょう。足場工事を依頼する際の注意点足場を依頼する際は、信頼できる業者を選ぶことが重要です。足場業者を選ぶためには、施工実績が豊富であること、足場費用が相場に近いこと、口コミが良いことなどを注目しましょう。施工実績が豊富な業者は、様々な状況に対応してきた経験と知識を持っているため、新たな現場でも適切に対応できる可能性が高いです。また、足場費用が相場から大きく逸脱している業者は、適切な価格設定ができていない可能性があります。相場に近い費用を提示している業者は、市場の動向を理解し、適切な価格設定をしていると推測できます。さらに、良い口コミを持つ業者は、顧客からの信頼を勝ち得ていることが多く、そのサービスの質も保証されていることが一般的です。相場より安すぎる場合は注意が必要足場の組み立てや解体は慎重に行うべき作業なのに、1日に何本も詰めて過密な工程になっている可能性があります。その場合、事故やトラブルを誘発しやすい環境となり、結局はお客様が嫌な思いをすることになりかねません。安すぎる価格は、トラブルやミスが起きる可能性が大きいため、安いからと言ってすぐには飛びつかず、なぜその価格になるのかを考えて見積書を見ることが大切です。足場が無料と言われた場合一部の業者、特に訪問販売で多いのが、足場を無料にすることでお得感を出し契約を急かす手法です。しかし、足場が無料になっているわけではなく、他の項目を高くして足場代分を取っているだけで、最終的な総工事費用は変わらないと考えましょう。足場の設置は安全かつ質の高い外壁塗装をする上で必ず必要で、一般的な30坪ほどの家で15~20万円程度するものです。この分を無料にするのはあり得ない話なので、「キャンペーンでいまなら足場代が無料」などの売り文句には惑わされないようにしてください。

2024.07.22

大規模修繕マンション・ビルその他

【オーナー必見】大規模修繕の近隣トラブル＆解決方法をプロが解説！

マンションの大規模修繕では居住者だけでなく、近隣住民への負担も心配されます。本記事では、大規模修繕で起こりうる近隣トラブルとその対策についてご紹介します！大規模修繕で起こりがちな「3つ」の近隣トラブル大規模修繕工事は建物の維持に欠かせませんが、同時に近隣との関係に影響を与える可能性もあります。工事期間中に発生しやすい3つの主要なトラブルについて、その概要と対策をご紹介します。トラブル①：工事の「騒音・振動」によるクレーム大規模修繕工事で最も頻繁に問題となるのが、騒音と振動です。足場の設置や解体時の金属音、電動工具の使用音、コンクリート穿孔時の振動などが、居住者だけでなく近隣住民の生活に影響を与えることがあります。騒音トラブルの原因と対処法については、下記記事で詳しく解説していますので併せてご覧ください！トラブル②：近隣のご家庭まで粉塵が舞う外壁塗装や防水工事に伴う強い臭いや粉塵も、しばしば苦情の対象となります。塗料やシーリング材の臭い、サンディングや研磨作業による粉塵、洗浄作業時の水しぶきなどは近隣住宅まで影響し、窓を開けられなくしたり、洗濯物を外に干せなくしたりと、日常生活に直接的な影響を及ぼすことがあります。トラブル③：工事車両が通行妨害になるケースも… これは「工事」全般で起こりがちなトラブルです。大規模修繕工事では、資材の搬入出や作業車両の駐車のため、一時的に近隣道路を使用するため、工事車両による交通渋滞や通行障害、路上駐車による近隣住民とのトラブルになることも。業者側が公道利用に配慮することが重要ですが、ごく稀に「狭い・通りづらい」といった声をいただくケースが発生してしまいます。トラブルを防ぐための事前対策は？トラブルを防ぐために、マンションオーナー（施主）の皆様は、工事の事前告知を行うようにしましょう。少なくとも工事開始の1〜2ヶ月前には、居住者や近隣住民に対して工事の概要、期間、予想される騒音や振動などの影響について、文書の配布、掲示板への掲示など、複数の手段を用いて情報を周知することが望ましいです。一方、私たち「施工業者」としては、以下の点に特に注意を払っています。【騒音・振動の低減】防音シートなどを使用し、騒音・振動対策を徹底します。特に早朝や夜間の作業は避け、休日作業が必要な場合は事前に十分な説明を行います。【粉塵対策】養生シートの使用や散水など、粉塵の飛散を最小限に抑える対策を徹底します。【交通安全と駐車場の確保】工事車両の出入りによる交通障害を防ぐため、誘導員を配置し、適切な駐車スペースを確保します。【定期的な情報提供】工事の進捗状況や今後の予定について、定期的に情報を提供し、透明性を確保します。【緊急時の対応体制】事故や災害時の対応マニュアルを整備し、迅速かつ適切な対応ができるよう準備します。【環境への配慮】廃棄物の適切な処理や、可能な限りの再利用・リサイクルを心がけます。これらの取り組みを通じて、私たち施工業者は、マンションオーナーと協力しながら、居住者や近隣住民の皆様の理解と協力を得つつ、円滑に工事を進めることを目指しています。大規模修繕は建物の価値を維持・向上させる重要な工事であり、同時に地域社会との良好な関係を保つことも私たちの重要な責務だと考えています。まとめ大規模修繕では住居者だけでなく、近隣にお住まいの方にも配慮しなければなりません。本記事でも解説した通り、マンションオーナー様の協力はもちろん、施工業者も近隣とのコミュニケーションを取ることが不可欠なのです。ゆうき総業株式会社は、これまで【6,000件】を超える施行実績をもとに、お客様に安心いただけるマンション大規模修繕をお受けしています。外壁・屋根工事はもちろん、内装・設備工事まで、幅広い工事をトータルでお引き受けしています。宮城・仙台を拠点に、東北全域から首都圏まで事業を広げてきました。お客様のご要望をしっかり聞き取り、最適な提案と施工で、建物の見た目と機能性を向上させ、長持ちさせるお手伝いをします。大規模改修・修繕工事でお悩みの際は、ぜひゆうき総業株式会社にご相談ください。＞無料相談はこちらから「住居者の方とのトラブル」については、こちらの記事で詳しく解説していますので併せてご覧ください！

2024.05.16

大規模修繕テナントビル・商業施設マンション・ビル工場・倉庫旅館・ホテル

某新築マンション打設

ゆうき総業仙台支店長の八鍬でございます。近頃は気温が上がったり下がったりと落ち着かない季節です。朝方は冷え込みますので、身体に気を遣い乗り越えて行きましょう‼️ さて、現在進行中の工事現場の一部をご紹介させて頂きます。こちらは某新築分譲マンション、土間打設中の写真になります。安全第一で作業を進めております。工事部の皆さん、大変お疲れ様です。これからも工事の様子などを上げて行きたいと思います💪 ゆうき総業仙台支店のインスタグラムもやっておりますので、ご覧頂き是非フォローも宜しくお願い致します！

2024.07.18

大規模修繕マンション・ビルその他

マンション大規模修繕で起こる騒音トラブル | 対策はあるのか？

大規模修繕は、一般的に10年から15年ごとに行われる大がかりな工事です。外壁の塗り替えや防水工事、設備の更新など、建物全体をきれいにして機能を回復させるうえで欠かせません。ただ、工事期間中は騒音が発生します。「うるさいんじゃないか」「工事期間中の生活への影響は？」「騒音で仕事に集中できるかな」「子どもの昼寝の時間はどうしよう」など、様々な不安が頭をよぎるかもしれません。この記事では、大規模修繕で起こりうる騒音の種類や、その影響、そして可能な範囲で実施できる対策までお伝えします。大規模修繕で発生する主な騒音の種類大規模修繕中に耳にする音は、工事の種類によって様々です。具体的にどんな音が聞こえてくるのか、主な騒音の種類を見ていきましょう。足場設置・撤去時の音足場を設置したり撤去したりする際には、金属製の資材がぶつかり合う「ガチャガチャ」という音や、ハンマーで叩く「カンカン」という音が響きます。この作業では、特に「壁つなぎ」と呼ばれる部材を取り付ける際にドリルを使用するため、大きな音が生じます。外壁補修の音外壁補修では、タイル剥がしや補修作業が行われます。これにはサンダーやハンマードリルが使われ、「ガリガリ」「ドドド」といった音が発生します。特にタイルを剥がす際には、電動カッターによる金属音が大きく響きます。高圧洗浄機によるエンジン音外壁洗浄には高圧洗浄機が使用されます。この機械からは「ブオーン」というエンジン音と、「シャー」という水を噴射する音が聞こえてきます。洗浄作業は広範囲にわたるため、この音は長時間続くことがあります。作業員や警備員の声作業員や警備員の声も騒音の一因です。工事を安全かつ円滑に進めるためには、声を掛け合うことが必要です。特に資材搬入時には、警備員がトラックの誘導を行うため、大きな声で指示を出すことがあります。このような声は工事現場近くに住む方々にとっては気になる要素です。マンションの大規模修繕での騒音対策大規模修繕工事中の騒音は避けられず「うるさい」と感じてしまうこともありますが、その影響をできるだけ小さくすることはできます。ここでは、施工業者、オーナー（管理組合）、そして住民の皆さんそれぞれの立場から、騒音を軽減するための対策をご紹介します。施工業者の視点からの対策足場の騒音対策をする足場には、主に「単管足場」と「くさび緊結式足場」、「枠組み足場」がありますが、最も大きな音が出るのでは、ハンマーで叩いて固定させる「くさび緊結式足場」です。「枠組み足場」は「くさび緊結式足場」に比べて組立時の金属音が少なくなります。現場の状況によるため、必ず採用できるとは限りませんが、「単管足場」や「枠組み足場」を活用するのも一つの対策です。また、弊社が得意領域とする「無足場工法」では、足場に代わって、ゴンドラや高所作業車などの吊り具を使用するため、組み立て・解体の作業が発生せず、静かに作業を進めることができるのが大きな特徴です。しかし、この工法を取り扱える施工業者は多くはありません。防音シートや吸音材を活用する足場に防音シートを張ったり、作業場所に吸音材を設置したりすることで、音の広がりを抑えます。これは、大きな毛布で音を包み込むようなイメージです。静音機器を使用する最近では、従来の機器よりも音の小さい「低騒音型」や「超低騒音型」の機械が開発されています。例えば、通常のコンプレッサーの音が洗濯機程度だとすると、低騒音型は冷蔵庫くらいの音で済みます。オーナー（管理組合）の視点からの対策事前にしっかりと情報共有をする工事のスケジュールや、特に騒音が大きくなる日時を事前にマンション住民にお知らせします。例えば、「来週の水曜日は外壁の高圧洗浄を行うので、午前中は特に音が大きくなります」といった具合です。チラシや掲示板なども積極的に活用し情報発信をしましょう。工事スケジュールが決まっている場合は、入居前の方にも伝えておくのも大切です。施工業者と密に連携する住民の生活パターンやテナントの営業時間などに配慮し、施工業者と調整できないか相談するといいでしょう。例えば、小さなお子さんが多い棟では、お昼寝の時間を避けて作業を行うなどの配慮ができるかもしれません。また、住民からの要望や苦情があった場合は、施工業者に伝え、必要に応じて対策を講じてもらいます。近隣にも配慮し事前説明を行う近隣に学校や保育園がある場合には、送迎時間帯や試験期間中など、特別な配慮が必要な場面があります。そのため、これらの時間帯に工事を避けるよう施工業者と調整し、近隣住民（オーナー）にもその旨を知らせることが大切です。万が一に備えて、苦情窓口を設置する近隣住民からの問い合わせや苦情に対応するための専用窓口を設置し、迅速かつ丁寧な対応を心がけましょう。法的な対策（騒音規制法）修繕工事には、「騒音規制法」と呼ばれる、法律による規制も存在します。工事現場や工場から出る騒音から、人々の快適な暮らしを守ることを目的としています。規制の方法：音の大きさに上限を設けています（例：昼間は85デシベル以下）音を出してよい時間を決めています（例：7時から19時までのうち10時間まで）日曜日および祝日の作業は原則として禁止されています地域ごとの規制：住宅地や商業地域など、場所によって許される音の大きさが違います。届出の義務：大きな音が出る工事をする時は、事前に役所に届け出る必要があります。罰則：基準を超える騒音が発生している場合、改善を求められたり、罰金を払わなければならないことがあります。住民の視点からの対策大きい音が発生する時間帯は、割り切って外出を事前に、大きい音が発生する日や時間帯が分かっている場合は、割り切って外出してしまうのはいかがでしょうか。スーパーへの買い物の時間を、この時間帯にあてるのも手かもしれません。コミュニケーションを大切に実はとても大切なのが、管理組合や工事関係者とのコミュニケーションです。騒音で困ったことがあれば、遠慮なく管理組合や施工業者に相談してみましょう。「こんな時間帯は特に静かにしてほしい」など、具体的な要望を伝えることで、予想以上に柔軟な対応をしてくれることがあります。まとめ：騒音対策はゆうき総業にご相談を大規模修繕工事中の騒音は避けられませんが、適切な対策を講じることで、その影響を最小限に抑えることができます。施工業者による低騒音機器の使用、管理組合による丁寧な情報共有など、出来ることはいくつかありますが、やはり一番大事なのは、「人」、つまりコミュニケーションではないでしょうか。ゆうき総業では、こうした騒音対策に加え、無足場工法という画期的な方法を採用しています。無足場工法では、足場を組み立てる際の騒音を大幅に削減できるだけでなく、工期の短縮やコスト削減も実現できます。宮城・仙台を拠点に、東北全域から首都圏まで、お客様のご要望をしっかり聞き取り、最適な提案と施工で、建物の見た目と機能性を向上させ、長持ちさせるお手伝いをします。大規模改修・修繕工事でお悩みの際は、ぜひゆうき総業株式会社にご相談ください。

2024.06.12

大規模修繕マンション・ビルその他

専門家が教える！マンション大規模修繕で失敗しない業者選定方法とは

マンション大規模修繕で失敗しない業者選定の重要性とは？マンションの大規模修繕は、建物の寿命延長と資産価値維持に欠かせない重要な工事です。通常10〜15年ごとに行われ、外壁補修や防水工事などが含まれます。その費用は数千万円から数億円にも及ぶ大規模なものとなります。このような大きな投資を伴う工事だからこそ、適切な業者選定が成功の鍵を握ります。信頼性の低い業者を選んでしまうと、工期の遅れや品質低下、さらには住民とのトラブルなど、様々なリスクが生じる可能性があります。そのため、業者選びは単に費用だけでなく、実績や対応力など総合的な視点で評価することが大切です。この記事では、大規模修繕に携わる業者の種類や特徴を解説するとともに、適切な業者を選定する際に押さえておくべきポイントをご紹介します。どんな業者に依頼する？業者の種類とその特徴マンションの大規模修繕を行うにあたって、まず決めなければいけないことが「どんな業者に依頼するか？」です。ここから詳しく紹介しますが、大規模修繕工事を行う業者には主に以下3つのタイプがあります。それぞれの特徴を理解し、マンションに合わせた業者を選びを行いましょう。 ①：ゼネコン会社ゼネコン（総合建設会社）とは建築物を作る・改修するための「設計・施工・研究」を総合的に行う企業で、近年ではゼネコン系列のリフォーム会社が大規模修繕工事を行うケースが増えています。名前の知られた施工業者は安心感がありますが、後ほど紹介する「大規模修繕工事専門の施工業者」と比べ、居住しながら（居住者がいる状態）の工事などの特殊性に対する経験と実績があるか？は、施工業者によって異なります。そのためゼネコン会社に依頼する場合は、工事の進め方や住民との接し方に慣れているかどうかを事前に確認することが重要です。 ②：大規模修繕工事専門の業者大規模修繕工事を専門に手がける施工業者も数多く存在します。多くの場合、塗装工事や防水工事などの下請け工事から、元請け工事までこなす、謂わば”大規模修繕に特化したプロ業者”です。地域に根ざした中小の会社から、数十億～数百億円という売上高の大きな規模の会社まで様々で、専門の施工業者ならではの豊富なノウハウを持ち、状況に応じたきめ細かい対応ができるなど、小回りが効く点が強みです。 ③ 管理会社管理会社は、マンションの維持管理業務を担当する企業で、修繕工事においては全体のコーディネート役を果たします。管理会社を通じて修繕工事を依頼する場合、管理組合との連携がスムーズで、工事前から工事中、工事後まで一貫したサポートを受けられるのが利点です。また、住民対応やコミュニケーションを円滑に進めることができるため、トラブルの発生を抑える効果もあります。ただし、施工を外注するケースが多いため、直接的な施工管理能力に限界があることも念頭に置く必要があります。マンション修繕業者の選定方式とそのメリット・デメリットを比較マンションの大規模修繕工事を行う際、業者選定には「競争入札」「指名入札」「随意契約」の3つの方式があります。それぞれに特徴があり、メリット・デメリットが存在します。以下の表で概要をまとめます。選定方式特徴メリットデメリット競争入札広く業者を募集し、最も良い条件を提示した業者を選定費用を抑えられる低価格が優先され、品質が確保されない可能性指名入札指定した業者のみで競争を行う品質確保がしやすい競争が限定的で、価格が高くなる可能性随意契約特定の業者と直接交渉して契約信頼性と迅速な対応価格の妥当性が判断しづらく、コストが高くなる可能性競争入札競争入札は、広く業者を公募し、その中から最も良い条件を提示した業者を選定する方式です。この方式の最大のメリットは、価格競争が生じることで費用を抑えられる点です。特にコスト削減を重視する場合、競争入札は適した選定方式といえます。ただし、最低価格を提示した業者が必ずしも高品質な工事を提供するとは限らないため、品質確保が難しいというデメリットもあります。管理組合としては、価格だけでなく、業者の実績や信頼性もしっかりと確認することが重要です。指名入札指名入札は、あらかじめ管理組合が選定した複数の業者に対してのみ入札を依頼する方式です。このメリットは、管理組合が信頼できる業者の中から選べるため、品質の確保がしやすい点にあります。特に、過去に実績がある業者や、住民対応に優れた業者を選ぶことで、修繕工事の円滑な進行が期待できます。一方で、競争が限定的になるため、価格が高くなる可能性がある点には注意が必要です。選定する業者の数や条件を慎重に設定することで、コストと品質のバランスを取ることが大切です。随意契約随意契約は、特定の業者と直接交渉して契約を結ぶ方式です。この方式の大きなメリットは、業者との信頼関係を基に迅速かつ柔軟な対応ができる点です。特に、過去の修繕工事で実績があり、管理組合と良好な関係を築いている業者に依頼する場合に効果的です。しかし、競争原理が働かないため、価格が高くなりやすく、コストの妥当性を判断しにくいというデメリットもあります。契約前に詳細な見積もりを取り、価格の透明性を確保することが重要になります。マンション大規模修繕工事の依頼方式大規模修繕工事を行う際、発注方式は大きく分けて「責任施工方式」と「設計監理方式」の2つがあります。それぞれの方式には特徴やメリット・デメリットがありますので、以下で詳しく見ていきましょう。 ①：調査〜施工管理まで”1社に任せる”「責任施行方式」「責任施工方式」とは、調査診断から設計、施工、監理までのすべての工程を”1社の施工会社”に任せるというものです。1社ですべての施行を行うので、スケジュール調整がしやすく、工期が短くなるのが強みです。また、手続きもシンプルで、費用対効果も高くなります。ただし設計と施工を同じ会社が行うため、工事内容や費用の内訳が不透明になりがちで、第三者のチェックが入らないため、手抜き工事や欠陥工事のリスクも高くなります。もちろんすべての業者がで欠陥工事の心配があるわけではありませんが、後ほど紹介する「設計管理方式」よりも”他社の目”が入りづらいことが懸念点として挙げられます。 ②：設計・施行を分離する「設計管理方式」「設計監理方式」とは、設計と施工を分離し、設計はコンサルタント会社に、施工は施工業者に依頼する方式です。第三者のコンサルタント会社が入ることで、工事内容や費用の透明性が高まり、品質の確保にもつながります。ただ設計監理方式では、工事費とは別にコンサルタント費用がかかります。特に小規模マンションの場合、コンサルタント費用が割高になることもあるため、ご自身のマンションがどのくらいのコンサルタント費用がかかるのか？を見積もり比較するようにしましょう。設計管理方式の”コンサルタント”については、下記記事でより詳しく解説していますので、こちらもあわせてご覧ください。 ③ 専門家を雇う「CM方式（Construction Management）」 CM方式は、管理組合が独立したCMr（Construction Manager）を雇い、計画から施工までの全プロセスを管理させる方式です。この方式の利点は、専門的な管理が可能であり、工事の進捗状況や品質を細かく監督できることです。また、コスト管理も厳格に行えるため、予算内での工事が期待できます。一方で、CMrの能力に大きく依存するため、適切なCMrの選定が重要です。また、CMrを雇うための追加コストが発生するため、コストと効果のバランスを見極める必要があります。業者選定の具体的手順：失敗しないための重要なチェックポイントマンションの大規模修繕工事において、信頼できる業者を選定するためには、いくつかのステップを踏んで評価することが重要です。以下では、具体的な手順と重要なポイントについて説明します。 1. 業者の実績と信頼性の評価方法業者の選定において最も重要なのは、その業者の実績と信頼性を確認することです。まず、過去に実施した工事の内容や規模、工事後の評判を調べます。また、業者の資格や建設業許可の有無、ISO認証などの取得状況も確認することで、技術力や信頼性の判断材料になります。さらに、他のマンションでの修繕実績や評判も参考にすると良いでしょう。 2. 見積書のチェックポイント見積書の内容を精査することも重要です。特に、以下の点に注意して確認します：詳細な内訳: 見積書には工事の各項目ごとの費用が明確に記載されているかを確認します。曖昧な記載がある場合は、具体的な内容を業者に質問し、理解を深める必要があります。価格の妥当性: 価格が極端に高すぎたり安すぎたりしないかをチェックします。相場よりも安い場合は、品質や追加費用のリスクを慎重に考慮することが大切です。追加費用の有無: 見積書に追加費用の可能性が記載されている場合、それがどのような条件で発生するのかを確認します。 3. プレゼンテーションの実施と評価基準業者選定の過程では、候補業者によるプレゼンテーションの実施も有効です。プレゼンテーションでは、工事の進め方、安全対策、住民対応、工事中のストレス管理などのポイントについて具体的な提案を受けます。評価基準としては、以下の点を重視します：安全対策の適切性: 工事中の安全対策が十分に取られているかどうか。住民対応力: 工事期間中の住民への配慮や対応の方針が適切かどうか。工事管理体制: 工事の進捗管理や品質管理の体制が整っているか。これらのポイントを総合的に評価し、最も適した業者を選定することが、成功する大規模修繕工事への第一歩となります。大規模修繕で避けるべきリスクと失敗しないための注意点マンションの大規模修繕工事を成功させるには、業者選定時のリスク回避が鍵となります。適切な対策を講じることで、工事中や工事後のトラブルを未然に防ぐことができるでしょう。ここでは、具体的なリスク要因とその対処法について詳しく見ていきましょう。安すぎる見積もりのリスク極端に安い見積もりには要注意です。低価格の裏には、品質の劣る材料使用や必要工程の省略といった問題が潜んでいる可能性があります。また、後になって予想外の追加費用が発生するケースも珍しくありません。見積もり内容の詳細や各項目の内訳をしっかりチェックすることが大切です。実績が少ない業者の選定リスク実績が少ない業者は、大規模修繕の経験が不足していることが多く、工事の進行中にトラブルが発生する可能性が高くなります。特に、分譲マンションの大規模修繕は居住者がいる状態で行われるため、経験の豊富な業者を選ぶことで、工事の品質と住民への配慮が期待できます。過去の実績や最近の施工事例をよく確認し、業者の能力を見極めましょう。契約内容の不明確さ契約書には工事の範囲、スケジュール、使用材料、保証内容などを明確に記載する必要があります。曖昧な契約はトラブルの元となりかねません。追加工事の条件も事前に決めておくことが重要です。見積もりや説明が不明確な業者は避けるのが賢明でしょう。保証内容やアフターサービスの不備業者選定時には、工事後の保証内容やアフターサービスの充実度も重要なポイントです。保証がない場合、工事後の問題に追加費用がかかるリスクがあります。適切な保証期間やアフターサービスの有無を確認し、必要に応じて保証範囲を明確にしておくと安心です。建設業許可の確認大規模修繕工事を行う業者の建設業許可取得は重要です。許可を持つ業者は一定の実務経験と資格を有し、工事の品質や安全性への意識が高いと考えられます。許可の有無は信頼性の指標として必ず確認しましょう。不適切なコンサルタントの介入業者選定時には、不適切なコンサルタントの介入にも注意が必要です。特定の業者と癒着しているコンサルタントが関与すると、公正な選定が阻害されるリスクがあります。コンサルタントを選ぶ際も、その実績と信頼性をしっかり確認することが大切です。まとめマンションの大規模修繕では、業者選定が成功の鍵を握ります。業者の実績、見積書の詳細、保証内容をしっかり確認し、コストだけでなく品質と信頼性を重視した選定が重要です。特に、安すぎる見積もりや実績の少ない業者には注意が必要です。ゆうき総業株式会社は、無足場工法を活用したコスト削減と短納期の高品質修繕を提供しています。地元での豊富な実績と充実したアフターサービスで、安心して任せられるパートナーとしてお選びください。お問い合わせもお待ちしています。

2024.08.19

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大規模修繕で「無足場工法」が選ばれる理由は？従来工法との比較も解説！

近年、建物の大規模修繕工事において注目を集めている「無足場工法」。この革新的な工法は、従来の足場を使用する方法とは一線を画す効率性と安全性を兼ね備えています。弊社、ゆうき総業は、高層ホテルやマンションが多く、同時に敷地の余裕が少ない仙台市で数少ない無足場工法を取り扱える施工業者で、他社では断られたような難工事も、豊富な経験・ノウハウと独自のアイデアで解決策を導いています。本記事では、そんな当社だからこそお伝えできる無足場工法のいろはを、実際の施工事例を交えて包括的に解説していきます。修繕・塗装工事における「無足場工法」とは？皆さんは「無足場工法」という言葉を聞いたことがありますか？大規模修繕工事において、この工法が注目を集めています。簡単に言えば、無足場工法とは文字通り足場を組まずに建物の外壁などを修繕する方法です。従来の工事では、建物の周りに足場を組み立てるのが一般的でした。しかし、無足場工法では、主に2つの方法で作業を行います。ロープアクセス工法：専門の技術者が建物の屋上からロープを使って降下し、壁面で作業を行います。ゴンドラ工法：建物の屋上や壁面に設置したレールに吊るしたゴンドラから、作業員が修繕を行います。これらの方法により、足場を組む手間と時間を大幅に削減できるだけでなく、居住者の日常生活への影響も最小限に抑えることができます。また、足場を組むスペースが限られている場所でも、効率的に作業を進められるのが大きな利点です。このように、無足場工法は、高層マンションや複雑な構造の建物の修繕において、特に有効な選択肢となっています。次は、この工法がもたらす具体的なメリットについて詳しく見ていきましょう。「無足場工法」の4つのメリット！事例を交えて紹介大規模修繕工事において、無足場工法の採用が増えています。この工法には、従来の足場を使用する方法と比べて、いくつもの優れた点があります。ここでは、その主なメリットについて詳しく見ていきましょう。足場の設置・撤去が不要で、「コスト」を大幅カットできる無足場工法の最大の利点は、コスト削減と工期短縮にあります。足場の設置・撤去が不要なため、その分の費用と時間を大幅に削減できます。例えば、ある事例では総工費を20%以上抑えることができたという報告もあります。また、工期も通常の3分の2程度に短縮されることが多く、居住者への影響を最小限に抑えられる点も見逃せません。下記に、弊社、ゆうき総業が担当した工事の中でも、大幅なコスト削減のため、無足場工法が採用された具体的な事例をご紹介します。「病院の外壁塗装」でのコスト削減事例 10階建ての病院では、最上階にある塔屋の外壁塗装の依頼がありました。屋上への足場搬入のために、さらに足場を設置しなければならず、莫大なコストがかかることが予想されました。そこで、ゴンドラを吊る無足場工法を提案しました。ゴンドラはエレベーターで搬入が可能なため、昇降用足場やラフターなどの費用もすべてカットし、コストを大幅に抑えることができました。工事期間を最大1週間短縮可能に従来の工法では、作業開始前に足場の組み立てが必要でした。これには通常2〜3日かかり、作業終了後の解体にも同程度の時間を要します。無足場工法では、この足場の設置・撤去作業が完全に省略されるため、工事期間を最大で一週間短縮することが可能になります。これは、特に短期間での完了が求められる場合や、天候に左右されやすい時期の施工において大きな利点となります。さらに、足場設置のための準備期間も不要となるため、工事の日程をより柔軟に設定できます。急を要する補修や改修工事にも迅速に対応できるのです。安全性や景観を損ねることなく営業が継続可能無足場工法では足場や養生ネットが不要なため、建物の外観をほぼそのまま保つことができます。特に、ホテルや商業施設など、外観が重要な役割を果たす建物では、最大のメリットと言えるでしょう。また、外観だけでなく、建物への出入りもスムーズになり、営業活動や日常生活への影響を最小限に抑えられます。工事中でも顧客や住民は通常通りに建物を利用でき、ビジネスの継続性が保たれます。さらに、自然光の遮断も避けられ、室内環境の快適性も維持されるため、オフィスや住宅などでも、工事中の生活の質を高く保つことができるのです。足場が設置できない「狭く複雑」な場所でも工事ができる無足場工法は、狭い場所や複雑な構造の建物でも効率的に作業ができる点も特筆すべきです。従来の足場では設置が困難だった狭小地や、建物の形状が複雑な箇所でも、ゴンドラや特殊な機材を使用することで柔軟に対応できます。これにより、都市部の狭小マンションなど、これまで改修が難しかった物件でも効率的な工事が可能になりました。足場を組むことが難しい箇所で、無足場工法が採用された具体的な弊社の事例をご紹介します。「足場設置が困難な老舗旅館」の事例ある老舗旅館では、建物直下に大きな川が流れており、足場を組むことが不可能でした。このため、どの塗装業者にも断られていました。しかし、無足場工法を採用することで、ゴンドラや高所作業車を併用しながら外壁塗装と内部の大規模修繕工事を行うことができました。「足場設置が困難な集合テナントビル」の事例 8階建ての集合テナントビルでは、隣地にある民家の屋根が原因で足場を組むことができませんでした。このため、無足場工法を採用し、民家の屋根に養生を施し、着地するための許可も得ました。足場では重量に耐えられなかったであろうこの現場でも、無足場工法が大いに活躍しました。無足場工法は、このように多くのメリットを持つ革新的な工法です。しかし、すべての状況に適しているわけではありません。次は、この工法のデメリットについても検討し、どのような場合に最適な選択となるのかを見ていきましょう。「無足場工法」にデメリットはあるの？大規模修繕工事における無足場工法は、多くの利点がある一方で、いくつかの課題も存在します。ここでは、無足場工法の主な課題とその対策について詳しく見ていきましょう。無足場工法では作業に制限が出る場合も無足場工法は、建物の形状や屋上のスペースによって作業が制限されることがあります。例えば、三角屋根や建物の一部が突出している場合、ロープやゴンドラの設置が難しくなることがあります。また、ゴンドラに乗車できる人数が限られているため、少人数での作業となり、場合によっては効率が低下して工期が長引く可能性もあります。この問題を解決するためには、事前に建物の形状を詳細に調査し、無足場工法が適用可能かを確認することが重要です。また、特殊な器具やアンカーを使用することで、これらの制限を克服できる場合もあります。また、ゴンドラを使用する場合でも、効率的な作業計画を立てることで、少人数での作業を補うことが可能です。施工後の確認が困難無足場工法では、施工後の確認作業が困難な場合があります。特に、居住者や施主が自分の目で施工後の状態を確認したい場合、この点がデメリットとなります。この問題に対しては、ドローンを使用して高所の作業を監視し、施工後の確認作業を行うことで、チェック体制を強化することができます。また、作業の進捗に応じて定期的に点検を行い、品質管理を徹底することも重要です。さらに、高性能カメラやセンサーを活用することで、詳細な検査と記録が可能になります。ドローン点検については下記記事で紹介していますので、あわせてご覧ください。そもそも「対応できる業者」が少ない無足場工法には高度な技術と豊富な経験が必要であり、対応できる業者が限られています。現在、無足場工法に対応できる技術者を育成するための研修や教育プログラムを業界全体で導入し、技術力の向上を図ることが求められているのが現状です。このため、業者選定の際には、過去の実績や技術力を重視し、信頼できる業者を慎重に選ぶことが重要です。無足場工法は、特定の条件下では非常に効果的な工法ですが、これらの課題を十分に理解し、適切な対策を講じることが成功の鍵となります。特に東北エリアでは、無足場工法の取り扱い業者が少ないと言われていますが、その中でもゆうき総業では無足場工法の施工実績が圧倒に多くあり、これらの課題に対して適切なご提案ができる強みがあります。それでは、実際にどのような場合に、無足場工法が活躍するのかご紹介します。「無足場工法」の向いている建物は？従来工法との違い大規模修繕工事において無足場工法の採用が増えていますが、すべての建物で適用できるわけではありません。では、どのような条件で無足場工法が効果を発揮し、またどのような場合に適さないのでしょうか。ここでは、無足場工法と、従来から広く使われている足場付き工法を比較し、それぞれの特徴や適用シーンについて詳しく見ていきましょう。主な項目の比較無足場工法と従来の足場付き工法には、それぞれ独自のメリットとデメリットがあります。以下の表で、主要な項目について比較してみましょう。項目無足場工法足場付き工法コスト低い高い工期短い長い安全性高いやや低い適用範囲限定的広範囲この表から、無足場工法は特にコストと工期の面で優位性があることがわかります。一方で、足場付き工法は適用範囲が広いという特徴があります。「無足場工法」が向いている建物タイプ無足場工法は、特に以下のような建物や状況で活躍します。 20階以下の高層マンション安全確保が最優先周辺に十分なスペースがない都市部の建築物足場の設置が困難な特殊な形状の建物短期間でかかる費用をできる限り安くしたいこれらのケースでは、従来の足場を組む方法と比べて、工期の短縮やコスト削減、居住者の負担軽減などの利点が顕著に現れます。「無足場工法」の適用が難しいケース一方で、以下のような状況では無足場工法の適用が難しく、従来の足場を使用する必要があります。大規模な構造補修が必要な場合 20階以上の高層ビル（20階以上）建物の構造上、ゴンドラの設置が困難な場合曲線や凹凸が多いデザイン法規制によりゴンドラの使用が制限される地域工法の選択は、建物の特性や工事の目的、予算、スケジュールなど、様々な要因を総合的に考慮して決定する必要があります。専門家と相談しながら、最適な工法を選択することが重要です。仙台を中心とした東北・首都圏エリアで「無足場工法」は、ゆうき総業までご相談を無足場工法は、従来の工法では対応が困難だった現場や状況において、その真価を発揮します。コスト削減、工期短縮、安全性向上など、多くのメリットを持つこの工法は、今後の大規模修繕工事において重要な選択肢となるでしょう。とはいえ、これはすべての施工業者が取り扱えるわけではありません。当社のお客様にも「どこの塗装工事店にも断られて...」とご相談いただくケースが多く、まだ主流でない施工方法だからこそ、確かな技術力と実績を備えた信頼できる業者を選定することが重要です。当社では、東北・仙台および首都圏エリアで「無足場工法を取り扱える施工業者」として大規模改修・修繕工事を施工しております。無足場工法をご検討のオーナー様はぜひ一度お気軽にご相談ください。

大規模修繕の「コンサルタント」ってどんな人？役割やサポート内容まで詳しく解説！ | 大規模修繕

2024.06.12

大規模修繕テナントビル・商業施設マンション・ビル工場・倉庫旅館・ホテルその他

大規模修繕の「コンサルタント」ってどんな人？役割やサポート内容まで詳しく解説！

大規模修繕を依頼する際、「コンサルタント」という言葉をよく耳にしますよね。そもそも建物の修繕におけるコンサルタントとは何をする人なのでしょうか？本記事では大規模修繕におけるコンサルタントの役割やコンサルタントとしてサポートしてくれる領域まで詳しく解説していきますので、ぜひ最後までご覧ください！そもそも「施工業者ってどういう基準で決めるの…？」と感じている方は、ぜひ下記記事もあわせてご覧ください。大規模修繕における「コンサルタント」ってどんな人？マンションの大規模修繕は、建物の寿命を延ばし、住環境を維持するために欠かせない重要なプロジェクトです。しかし、修繕工事には専門的な知識と経験が必要であり、管理組合だけで全てを取り仕切るのはなかなか大変です。そんな時に頼りになるのが「大規模修繕コンサルタント」の存在です。大規模修繕コンサルタントは、修繕工事の計画から実施、完了までの全過程をサポートしてくれる心強い味方です。たとえば建物の現状調査から修繕計画の策定、施工業者の選定、工事の監理まで、多岐にわたる役割を担っており、専門的な知識を持たない管理組合でも、適切な修繕工事を実施することができるのです。つまり工事の品質を確保し、予算内での工事完了を実現するために非常に重要な役割を果たします。さらに、第三者の視点から公正なアドバイスを提供することで、管理組合内の意見の対立を防ぎ、スムーズなプロジェクト進行をサポートしてくれるのです。コンサルタントの「4つの業務」とは？先ほどご紹介した通り、大規模修繕を成功に導くためには、専門的な知識と経験を持つコンサルタントの存在が欠かせません。ここからはより具体的に「コンサルタントがどんな業務を行うのか？」について詳しく解説していきます。 ①：建物を調査し、劣化状況を把握する大規模修繕コンサルタントの主な仕事は「建物の現状調査」です。外壁や屋根、共用部分の劣化状況を入念にチェックし、修繕が必要な箇所を洗い出します。この調査結果が、修繕計画策定の基礎となります。コンサルタントの専門的な目線で建物の状態を評価することで、適切な修繕箇所が特定できるのです。 ②：調査内容を踏まえて、修繕計画を立てる現状調査の結果を基に、コンサルタントは修繕計画の策定に取り組みます。修繕箇所や工事内容、予算、スケジュールなどを詳細に検討し、最適なプランを立案します。その際、管理組合の意向を汲み取りながら、協議を重ねることが大切です。コンサルタントの知見と管理組合の要望を融合させることで、満足度の高い修繕計画が生まれます。 ③：施工業者の選定サポート修繕計画が固まったら、次は施工業者の選定です。コンサルタントは複数の業者から見積もりを取り、入念に比較検討します。単に価格の安さだけでなく、業者の実績や信頼性、提案内容の優位性なども総合的に判断します。こうしてコンサルタントが最適な業者を選定することで、質の高い工事を実現できます。 ④：第三者として「工事監理」を行ういよいよ工事が始まると、コンサルタントは監理者として現場に立ちます。工事が計画通りに進んでいるか、品質が確保されているかを厳しくチェックし、必要に応じて修正指示を出します。また、工事中のトラブルにも速やかに対応し、問題の早期解決を図ります。コンサルタントの監理によって、工事は順調に進み、高品質な仕上がりが期待できるのです。コンサルタントが不可欠な3つの理由マンションの大規模修繕を成功させるためには、専門的な知識と経験を持つコンサルタントの存在が欠かせません。コンサルタントを雇うことで、管理組合は様々なメリットを享受できます。ここでは、その中でも特に重要な4つの価値について詳しく説明していきます。理由1：専門知識に基づいた修繕計画を立ててくれるから大規模修繕におけるコンサルタントは、建築や修繕に関する専門知識を持っています。この知識を活かし、建物の劣化状況を正確に診断し、最適な修繕計画を提案します。これにより、無駄な工事を避け、必要な箇所に集中した修繕が可能となるのです。理由2：見積もりの”妥当性”を判断してくれるからコンサルタントは、予算内での工事完了を目指し、綿密なコスト管理を行います。施工業者から提出された見積もりを精査し、適正な価格かどうかを判断することで、過剰な費用を抑えることができます。また、材料の選定や工法の見直しなどを通じて、コスト削減のための具体的な提案を行います。これにより、予算内での工事完了を実現します。理由3：施工の品質チェックを行ってくれるからコンサルタントは、工事の品質を確保するために重要な役割を果たします。まず、複数の施工業者から見積もりを取り、その実績や信頼性を評価して最適な業者を選定します。これにより、工事の品質を確保できます。さらに、工事が始まると、コンサルタントは現場を定期的に訪問し、工事の進行状況をチェックします。施工が計画通りに進んでいるか、品質が確保されているかを確認し、必要に応じて修正指示を出すことで、高品質な工事を実現します。コンサルタントを雇うデメリットもある？大規模修繕を行う際、専門的な知識を持つコンサルタントに依頼することで、適切な修繕計画の立案や工事の管理を行うことができます。しかし、コンサルタントを雇う際には、いくつかの注意点があります。ここからは、コンサルタントを雇う際の注意点について、費用面と依存のリスクの観点から説明します。コンサルタント費用がかかってしまう当然ではありますが、コンサルタントを雇うにはその報酬として相応の費用が発生します。プロジェクトの規模や内容によっては、数十万円から数百万円に及ぶこともあり、管理組合の予算に大きな影響を与える可能性があります。また、コンサルタントが提案する修繕計画や工事内容によっては、当初の予算を超える追加費用が発生することも念頭においておきましょう。施工業者と揉めて、工期が伸びるケースも… コンサルタントの専門的な知見は重要ですが、過度に依存してしまうと、管理組合自身の判断力が低下するリスクがあります。コンサルタントの意見を待つあまり、意思決定が遅れ、工事の進行に支障をきたす可能性があります。また、コンサルタントに頼りすぎることで、管理組合自身が主体的にプロジェクトを進める力が低下し、将来的な修繕工事への対応力が損なわれるリスクもあります。大規模修繕コンサルタントを雇う際は、これらのデメリットを十分に理解し、管理組合とコンサルタントが適切な関係を保ちながら、円滑にプロジェクトを進めていくことが重要です。コンサルタントの知見を活用しつつも、管理組合自身が主体性を持ち、適切な判断を下していく必要があるでしょう。

2024.08.16

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大規模修繕でのドローン点検のメリットとは？従来の点検とも比較！

近年、建築物の大規模修繕において、ドローンを活用した点検作業が急速に普及しています。従来の高所点検における課題を解決し、効率的かつ安全な点検を可能にするドローン技術。その魅力と課題について、詳しく見ていきましょう。大規模修繕で「ドローン点検」が大注目！大規模修繕の現場で、ドローンを活用した点検作業が注目を集めています。この背景には、ドローン技術の進化と従来の高所点検における課題の解決があります。高性能カメラやセンサーを搭載したドローンの登場により、建物の細部まで鮮明に撮影できるようになりました。さらに、AI技術の発展で、撮影画像から建物の劣化状況を効率的に分析することが可能になりました。従来の高所点検では、安全面での懸念や高額な費用、時間の制約といった課題がありました。足場の設置やゴンドラの使用には転落事故のリスクが伴い、多大な時間とコストがかかっていたのです。また、足場の設置が難しい場所では点検自体を断念せざるを得ないケースもありました。ドローン点検は、これらの課題を効果的に解決します。人が直接アクセスしにくい場所でも、安全かつ迅速に点検を行えるようになりました。足場の設置が不要になることで、コストと時間の大幅な削減にもつながります。さらに、短時間で広範囲を撮影できるため、より詳細かつ網羅的な点検が可能になりました。このような理由が、大規模修繕におけるドローン点検の急速な普及を後押ししているのです。「ドローン点検」って何がすごい？マンションやビルの大規模修繕点検。従来の方法では、時間とコストがかかり、作業員の安全性にも課題がありました。しかし、ドローン技術の進歩により、これらの問題を一気に解決できる可能性が出てきています。ここではは、大規模修繕点検にドローンを活用するメリットについて従来の方法と比較しながら、詳しく見ていきましょう。従来の点検方法との比較：項目ドローン点検従来の点検安全性 ○ × コスト ○ △ 作業時間 ○ × データの正確性 ○ △ アクセス性 ○ △ データの利用 ○ × 〇: 優れている △: 一部の改善が必要 ×: 課題が多い「危険な場所」も安全かつ詳細に点検できるドローンの活用により、高所作業や危険な場所での点検が不要となります。これまで作業員が直接アクセスしなければならなかった場所も、ドローンが安全に撮影し、詳細なデータを収集します。足場の設置や特殊な安全装備も最小限に抑えられるため、作業員の安全性が大幅に向上します。建物の所有者や管理者にとっても、安全管理の負担が軽減されるという大きなメリットがあります。「点検費用」を大幅カットでき、修繕工事に費用を充てられるドローンを使用することで、足場の設置や専門作業員の長期雇用が不要となり、点検にかかるトータルコストを大幅に削減できます。従来の方法では、足場の設置だけでも多額の費用がかかっていましたが、ドローンならその費用を抑えられます。また、点検期間の短縮により、人件費も削減できます。この結果、限られた予算をより効果的に活用し、修繕工事自体により多くの資金を充てることが可能になります。「作業時間」も大幅カットで、コストを節約できるドローンを使用した点検は、従来の方法と比べて驚くほど迅速です。数日かかっていた点検作業が、わずか数時間で完了することも珍しくありません。この時間短縮は、建物の使用者や居住者への影響を最小限に抑えるだけでなく、点検結果の早期取得により、修繕計画の立案や実施をスピーディに進められるというメリットもあります。時間の節約は、すなわちコストの節約にもつながります。人間よりも「正確で詳細」な点検ができる高解像度カメラや各種センサーを搭載したドローンは、人間の目では見落としがちな微細な損傷や劣化も捉えることができます。これにより、より正確で詳細な点検が可能になります。さらに、収集したデータはデジタル化されているため、過去のデータとの比較や、AIを活用した分析も容易になります。このような高精度なデータ取得は、長期的な建物管理において非常に有用です。また、動画撮影が可能なので、iPadなどでお客様に動画をご覧いただくことも可能になります。普段見られない部分を見られるため、喜ばれることが多いです。ドローンを活用した大規模修繕点検は、建物管理の未来を大きく変える可能性を秘めています。安全性の向上、コスト削減、作業時間の短縮、そして高精度なデータ取得。これらのメリットは、建物の所有者や管理者、そして居住者にとって大きな価値をもたらします。「ドローン点検」は簡単に導入できるわけではない？ドローン技術の進化により、様々な産業で点検作業の効率化が進んでいます。しかし、その導入には克服すべき課題もあります。ここでは、ドローン点検導入に関する主要な3つの課題と、それぞれの効果的な対応策について詳しく解説します。バッテリー寿命が短く、天候にも左右されやすいドローン点検の実用化に向けて、技術面での課題解決が不可欠です。特に重要なのが、バッテリー寿命の延長と気象条件への対応です。しかし、最新のリチウムイオンバッテリーの採用や、効率的な飛行ルートの設計により、長時間の運用が可能になってきました。また、防水・防塵性能の向上や、強風下での安定飛行技術の開発により、より幅広い気象条件下での運用が実現しています。これらの技術革新により、ドローン点検の信頼性と実用性が大きく向上しています。法規制があり、商用利用には「許可や証明」が必要ドローンの商用利用には、各国の法規制への厳格な対応が求められます。日本では、改正航空法に基づく飛行許可の取得や、操縦者の技能証明が必要となる場合があります。また、プライバシー保護や情報セキュリティに関する配慮も不可欠です。これらの法的要件を満たすため、専門知識を持つ人材の育成や、社内規定の整備が重要になります。適切な対応により、安全かつ合法的なドローン運用が可能となり、社会的信頼も獲得できます。「ドローンのみ」で完結できるわけではないドローン点検を導入する際、従来の点検方法を完全に置き換えるのではなく、両者を適切に組み合わせることで、より効果的な点検体制を構築できます。例えば、ドローンによる広範囲の初期スクリーニングを行い、詳細な調査が必要な箇所を特定した上で、人による精密点検を実施するといったアプローチです。このような統合的なアプローチにより、点検の効率性と精度を両立させ、コスト削減と安全性向上の両面でメリットを享受することが可能となります。「ドローン点検」による大規模修繕の変化に期待大！ドローン点検は、大規模修繕における革新的なソリューションとして急速に普及しています。安全性の向上、コスト削減、作業時間の短縮、そして高精度なデータ取得など、多くのメリットをもたらす一方で、技術面や法規制面での課題も存在します。しかし、これらの課題に対する解決策も着実に進展しており、ドローン点検の可能性はますます広がっています。従来の点検方法とドローン技術を適切に組み合わせることで、より効果的かつ効率的な建物管理が実現できるでしょう。ドローン点検は、大規模修繕の未来を大きく変える可能性を秘めています。建物所有者、管理者、そして居住者の皆様にとって、より安全で快適な環境を維持するための強力なツールとなることでしょう。

マンション大規模修繕の費用について解説！オーナーの負担はどれくらい？ | 大規模修繕

2024.06.12

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マンション大規模修繕の費用について解説！オーナーの負担はどれくらい？

大規模修繕の費用相場どれくらい？大規模修繕は、マンションの資産価値を維持し、建物の寿命を延ばすために不可欠な工事です。一般的に10〜15年周期で実施することが推奨されていますが、その費用はマンションの規模や工事内容によって大きく異なります。国土交通省の調査によると、大規模修繕工事の費用相場は1戸あたり100〜125万円が最も一般的とされ、例えば30戸の小規模マンションでは約3000万円、100戸のタワーマンションでは約1億円が相場となります。大規模修繕で行われる主な工事内容とその費用相場は、防水工事が1戸あたり15〜20万円で40戸のマンションでは650〜800万円、外壁工事が1㎡あたり1000〜5000円で中規模マンションでは1階層ごとに90〜140万円、給水管や排水管の設備工事が1棟あたり70〜200万円となっています。追加費用が発生することもある大規模修繕を行う際、当初の見積もりから追加費用が発生することがあります。それには、いくつかの理由が考えられます。事前調査で発見できなかった細かな破損や不具合建物の事前調査や見積もりの段階では、発見が難しい細かな破損や不具合が存在する場合があります。これらが実際の施工時に判明すると、追加の修繕が必要となり、費用が嵩むことになります。想定以上に複雑な足場の設置修繕工事に必要な足場の設置が、当初の想定よりも難しい場合があります。特に、狭い場所や環境が悪い場所での設置は、追加の作業を要する場合があり、それに伴う費用の増加が生じることがあります。大規模修繕における「足場費用」については、下記記事でより詳しく解説していますので、こちらもあわせてご覧ください！各種要因による工事の延期大規模修繕では、様々な要因によって工事が延期される可能性があります。例えば、悪天候や資材の調達遅れ、住民との調整の難航などです。工事期間が長引けば、それだけ追加の費用が発生することになります。以上のように、大規模修繕では当初の見積もりに含まれない追加費用が発生する場合があります。こうした可能性を念頭に置き、適切な対応を取ることが肝要です。修繕中の災害発生による破損箇所の増加こちらはほどんどありませんが事例としては、大規模修繕の期間中に、台風や地震などの自然災害が発生する可能性などもあります。その際、建物に新たな破損が生じ、修繕箇所が増加する場合があります。こうした不測の事態による追加費用について、保険の適用も視野に入れながら、業者との相談が推奨されます。費用を払えない場合はどうする？大規模修繕の費用は高額になることが多く、マンションオーナーや管理組合にとって大きな負担となる場合があります。費用が払えない場合の対策として、修繕積立金の計画的な値上げや一時金徴収、金融機関からの借入、工事の延期などが考えられます。修繕積立金の値上げは、居住者に一時的な負担をかけずに済むというメリットがありますが、総会での決議が必要となります。一時金徴収は、緊急の費用不足を補うことができますが、住民にとっては大きな負担となる可能性があります。金融機関からの借入は、早急に費用を用意できるというメリットがありますが、利息が発生するため、総額は大きくなってしまう点に注意が必要です。工事の延期は、建物の劣化が進行するリスクがあるため、安易な判断は避けるべきでしょう。状況を慎重に見極め、優先順位を考慮しながら、できる限り早期に必要な修繕を行うようにしましょう。修繕費用が払えないケースやその後どうすべきか？は下記記事で詳しく解説していますので、こちらもあわせてご覧ください。補助金・助成金制度の活用も視野に！大規模修繕で追加費用が発生する場合、補助金制度を活用することも検討に値するでしょう。国や地方自治体では、大規模修繕に対する補助金や助成金を提供しています。これらを上手に利用することで、費用負担を軽減できる可能性があります。ただし、具体的な制度は地域によって異なるため、管理組合や専門家に相談し、最適な補助金を選択することが肝要です。大規模修繕には多額の費用がかかるものですから、事前の綿密な計画と必要資金の確保が、プロジェクトの成功につながるのです。

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