マンション漏水調査｜原因特定100%の業者が明かす「修理より原因特定が9割」の真実

マンションで水漏れが起きたとき、多くの人がまず考えるのは「どこで水が漏れているのか」そして「どう修理するのか」でしょう。

しかし、その視点だけで進めてしまう前に、ぜひ知っておいていただきたいことがあります。

それは、マンションの漏水問題は、あなたが思っているよりも少し複雑だ、ということです。

その複雑さゆえに、原因の特定だけでなく、責任の所在や業者の見得極めを誤ると、費用や時間だけが無駄になってしまいます。

だからこそ、マンションの漏水で本当に大切なのは、目の前の水漏れをどう直すか、ではなく「原因を100%特定し、最後まで責任をもって対応してくれる、信頼できる調査業者」を見つけ出すこと、この一点に尽きます。

この記事では、「雨漏り119仙台店」として、数多くのマンション漏水と向き合い、原因特定率100%（※）を達成してきたプロが、あなたの不安を解消するための知識をわかりやすく解説します。

散水調査、赤外線調査など、ゆうき総業が実施する調査において

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この記事を書いた人

結城 伸太郎

職歴：27年

得意分野：防水工事・外構工事・大規模改修管理業務

保有資格：1級建築施工管理技士、1級建築塗装技能士、1級ポリマーセメント防水、1級改質アスファルト防水、外壁1級仕上げ技能者、防水登録基幹技能者、外壁仕上基幹技能者、国際ライセンス サーモグラファーレベル１、監理技術者、職長安全衛生教育、他

マンションの漏水調査が難しい3つの理由｜戸建てとは根本的に違う

「漏水調査はどこも同じ」と思いがちですが、特にマンションの漏水は、専門家でも原因を特定するのが難しいケースが多々あります。

主な理由は、大きく3つあります。

理由1：水の通り道が予測しにくい「建物の複雑な構造」

マンションの構造は、戸建てに比べてとても複雑です。 鉄筋コンクリートの壁や床の中を、たくさんの配管が通っています。

そのため、水漏れが起きている場所と、原因の場所がまったく違う、ということがよく起こります。

例えば、リビングの天井にシミができていても、原因が真上の部屋のキッチンとは限りません。

壁の中を伝ってきたお風呂の水漏れかもしれませんし、あるいは全く別の階の共用配管から漏れた水が、コンクリートのわずかな隙間を通ってきている可能性もあります。

外壁のひび割れやベランダの防水層の劣化が原因で、雨水が浸入しているケースもあります。

このように、原因となりうる箇所が建物の広範囲に及ぶため、表面的な目視調査だけでは、本当の原因を見つけるのはとても難しいのです。

だからこそ、普段戸建て住宅をメインにしている塗装会社やリフォーム業者では、マンション特有の複雑な水のルートを追いかけるのが難しいのです。

理由2：費用負担に直接かかわる「専有部」と「共用部」の境界線

マンションの漏水問題をさらに複雑にしているのが、「専有部」と「共用部」という考え方です。

簡単にいうと、どこで漏水が起きているかによって、修理費用の負担者が変わってきます。

問題は、この区分の判断がとても難しいことです。

例えば、床下の配管一本でも、それが自分の部屋だけのための「専有配管」なのか、複数の部屋が使う「共用配管」なのかで、責任のありかが全く変わってきます。

この判断には専門的な知識が必要で、最初の段階でここを見誤ると、あとで費用負担をめぐる大きなトラブルになることもあります。

理由3：業者によってまったく違う「漏水調査の技術力」

「水漏れだから水道屋さんへ」と考える方は多いかもしれません。 しかし、これにも注意が必要です。

水道業者は給排水設備のプロですが、建物の構造的な問題が原因の漏水、特に雨漏りなどには対応できない場合があります。

一方で、私たちのような建築や防水の専門家は、建物全体を見て考えます。

配管だけでなく、壁の内部、コンクリートの状態、屋上やベランダの防水、外壁のつなぎ目など、あらゆる可能性を考えて調査を進めます。

原因を正しく特定できない業者に頼んでしまうと、見当違いの修理を繰り返すことにもなりかねません。

その結果、費用と時間だけがかさんで、肝心の水漏れは止まらない…という残念なことになってしまいます。

だからこそ、マンションの構造をよく知っている、高い調査能力を持つ専門家を選ぶことが、何よりも大切なのです。

マンション漏水調査の代表的な方法｜原因特定率100%のプロが選ぶやり方とは？

専門家による漏水調査にはさまざまな種類がありますが、すべての方法がどんな状況にも万能というわけではありません。

ここではまず、私たち「雨漏り119仙台店」でもあるゆうき総業が調査で大切にしていることをお伝えし、その上で具体的な調査方法を解説します。

なぜ、ゆうき総業は「散水調査」と「赤外線」調査を軸にするのか

雨漏りの調査方法は、業者によって本当にさまざまです。

しかし、私たちゆうき総業では、これまでの多くの現場経験から、「散水調査」と「赤外線カメラ調査」という2つの方法を組み合わせることで、雨漏りの原因を100%見つけてきました。

だからこそ、私たちはこの2つの方法を中心に調査プランを考えます。

【原因特定の定番】散水調査

散水調査は、雨漏りが疑われる場所に実際に水をまき、雨の状況を再現することで、水が入ってくるルートを見つける、とても確実な調査方法です。

一見すると原始的な方法に思えるかもしれませんが、お客様からのヒアリングで伺った「どんな雨の日に、どのあたりから漏れるか」という情報を基に、散水する場所や量、時間を細かく調整することで、雨漏りの状況をピンポイントで再現できます。

原因となっているひび割れや隙間を直接目で見て確かめられるので、これほど確実な調査方法はなかなかありません。

【最新技術】赤外線サーモグラフィー調査

赤外線カメラ調査は、専用のサーモグラフィーカメラで建物の表面温度の違いを見る、調査方法です。

水が入り込んでいる場所は、まわりに比べて温度が低く映るため、壁やコンクリートを壊さなくても、中の見えない漏水場所や水の通り道を見つけられます。

この調査の良いところは、建物を傷つけない「非破壊調査」である点です。

さらに、外壁タイルの浮きや断熱材のずれといった、将来の漏水リスクにつながる問題も同時に見つけられるので、建物を長持ちさせる意味でもとても役に立ちます。

私たちゆうき総業には、赤外線調査の国際的な専門資格「ITCサーモグラファー国際ライセンス レベル1」を持つスタッフがおり、精度の高い調査と的確な分析ができます。

知識として知っておきたい、その他の漏水調査方法

参考までに、上記以外にも調査方法がいくつかあるので、簡単にご紹介します。

マンション漏水調査の費用相場｜料金の内訳とコストを抑える方法

調査方法がわかったところで、次は一番気になる費用についてです。 調査ごとの料金の目安から、コストを抑える方法まで、詳しく解説します。

マンションの漏水調査にかかる費用と内訳

漏水調査の費用は、調査方法や建物の規模、状況によって大きく変わります。 ここでは、一般的な調査方法ごとの費用の目安をまとめました。

上記はあくまで目安です。調査する広さや建物の大きさ、足場がいるかどうかで費用は変わります。

調査費用は何で決まる？料金の内訳を解説

戸建て住宅に比べ、マンションは構造が複雑で調査範囲も広くなるため、費用は高くなる傾向があります。

特に、目視調査は簡易的なものであれば無料〜数万円のこともありますが、専門家が時間をかけて行う詳細な調査では上記の費用がかかることもあります。

また、音聴調査も、調査範囲が広いマンションなどでは、より高額になるケースが一般的です。

調査費用の内訳は、主に以下の3つの項目で構成されています。

特に費用が大きく変わるのが、高い場所の調査で必要になる「足場」の費用です。

建物の大きさによっては、足場を組むだけで数十万円から百万円以上かかることも珍しくありません。

コスト削減の鍵は「足場」にあり！無足場工法で費用を大幅カット

「調査費用を少しでも抑えたい…」

そう思う方に、ぜひ知っていただきたいのが「無足場工法（ブランコ作業）」です。

これは、建物の屋上からロープを垂らして作業員が壁を移動する、ビルの窓拭きのようなやり方です。

私たちゆうき総業は、この無足場工法の専門家集団で、東北でもトップクラスの実績があります。

無足場工法の一番のメリットは、大掛かりな足場がいらないので、足場費用を完全にゼロにできる点です。

これにより、調査や修理にかかる全体の費用を大きく減らせるだけでなく、工事期間の短縮や、足場があることで気になるプライバシーや防犯上の不安も解消できます。

高い場所の調査が必要なときは、この「無足場工法」ができるかどうかが、業者選びの大きなポイントになります。

漏水調査・修理の費用は誰が負担？責任のありかと火災保険の活用法

原因がわかったら、次に問題になるのが「この費用は、いったい誰が払うのか？」という点です。

ここが一番トラブルになりやすいところで、基本的なルールを知っておくだけで、いざというときの話し合いをスムーズに進められます。

費用負担のルールは「原因の場所」｜専有部・共用部の見分け方

マンションの漏水でかかる費用は、原因が「専有部」と「共用部」のどちらにあるかで、誰が負担するかが決まるのが基本ルールです。

原因が「専有部」にあれば部屋の持ち主が、「共用部」にあればマンションの管理組合が、それぞれ修理費用を負担します。

この判断の基準は、国土交通省の「マンション標準管理規約」にも書かれており、ほとんどのマンションでこのルールが使われています。

【Q&A】こんなときは誰の責任？よくあるトラブル事例

ルールはわかっても、実際のケースでは判断に迷うことも多いでしょう。

ここでは、よくあるトラブルの例をQ&A形式で解説します。

Q1. 上の階の人が洗濯機のホースが外れているのに気づかず、床が水浸しになり、うちの天井にシミができてしまいました。この費用は誰が払いますか？

A1. これは、上の階の人の不注意が原因で、場所も専有部なので、上の階の人が費用を負担するのが一般的です。

Q2. ベランダに置いていた植木鉢の土が排水溝に詰まり、大雨の日に水があふれて下の階に漏れてしまいました。

A2. ベランダは共用部ですが、住んでいる人が専用で使う場所です。

ふだんの掃除などをしていなかったことが原因と見なされ、その部屋の持ち主（使っている人）の責任となる可能性がとても高いです。

Q3. うちの部屋の床下を通っている配管が古くなって壊れ、下の階に水漏れしました。

A3. このケースが一番判断の難しいところです。その配管が、自分の部屋だけに使われている「専有管」なら自己負担、建物全体に関わる「共用管」なら管理組合の負担になります。

これを判断するには、マンションを建てたときの図面などを確認する必要があり、専門家による正確な調査が欠かせません。

漏水調査で火災保険は使える？申請のポイントと注意点

もしもの水漏れに備えて、火災保険が助けになることがあります。 ご自身の保険契約を一度、確認してみてください。

ただし、建物の年数が経って古くなったことが原因の漏水は、保険の対象にならないことが多いので注意してください。

保険を申請するときは、専門業者による写真付きの調査報告書や見積書が必ず必要になります。

調査を頼むときに、保険の申請に協力してくれるかも確認しておくと安心です。

【解決事例】写真で見るゆうき総業のマンション漏水調査・修理

話だけではイメージが湧きにくいかもしれませんね。

ここでは、私たちゆうき総業が実際にどうやって難しい水漏れを解決してきたか、いくつかの例を写真と一緒にご紹介します。

事例1：散水調査と無足場工法でコストを抑えて原因特定（福島県・ビル）

5階建てのビルで発生した雨漏りのケースです。

調査のご依頼を受け、足場を組むと高額になることから、ゴンドラ（無足場工法）を使った散水調査を実施。

原因箇所を正確に特定し、外壁の防水工事を行いました。

事例2：赤外線調査でタイルの浮きを確認した定期点検（山形県・病院）

病院の外壁の定期点検として、赤外線カメラによる調査を実施したケースです。

この調査の目的は、タイルの剥離につながる可能性のある「浮き」がないかを確認することでした。

調査の結果、全体として「大きな浮きは無い」ことが確認できましたが、「少し気になる変化」や「浮きのような気になる分布」が数カ所で見つかりました。

事例3：調査から大規模修繕までワンストップで対応（郡山市・テナントビル）

雨漏り調査のご依頼から、建物全体に見られるひび割れやシーリングの劣化が判明し、外壁全体の改修工事に至ったケースです。

原因となっていた屋上の笠木（かさぎ）の交換からシーリングの打ち替え、外壁全体の防水塗装までまとめて行いました。

マンション漏水調査で失敗しない！信頼できるプロの業者を見極める5つの基準

これまでの情報をふまえ、最後に、数ある業者の中から本当に信頼できるプロを見分けるための、5つの具体的な基準をご紹介します。

この基準をクリアできる業者なら、安心して相談できるはずです。

基準1：マンションの調査・修理の実績と専門資格

繰り返しになりますが、戸建てとマンションでは、調査の難しさがまったく違います。

その業者の公式サイトなどで、マンションの調査や修繕の施工事例がたくさん載っているかを必ず確認してください。

また、「一級建築士」や「雨漏り診断士」、「一級防水施工技能士」といった専門資格を持っているスタッフがいるかも、技術力を確かめる上で大切なポイントです。

基準2：調査方法とその理由がわかりやすい説明

「現地を見た上で、なぜその調査方法がいいのか」 その理由を、あなたが納得できるようにきちんと説明できる業者を選びましょう。

簡単に「とりあえず見てみます」と済ませようとしたり、逆に必要もないのに高い調査ばかりを勧めたりするのではなく、建物の状態に合わせて一番良いプランを提案し、その理由を丁寧に説明してくれるのが本物のプロです。

基準3：写真付きでくわしい調査報告書を出してくれる

調査報告書は、その調査がしっかり行われたかどうかの証拠です。

口だけの説明だけでなく、写真や図をたくさん使った、誰が見てもわかりやすい報告書を出してくれるかを確認しましょう。

「〜の可能性が高いです」といった曖昧な言葉で終わらせず、原因の場所をはっきりさせて、なぜそう判断したのかという流れがきちんと示されているかが重要です。

基準4：見積もりの内容が細かく、わかりやすい

見積書には、その業者の誠実さが出ます。

「調査費用」と「修繕費用」がはっきり分かれているか、「一式」のようなごまかしがなく、細かい内訳が書かれているかを確認しましょう。

また、水漏れとは直接関係のない大きな工事を、不安をあおって勧めてくるような業者には注意が必要です。

基準5：急なトラブルへの対応と、安心のアフターフォロー

水漏れは、急な対応が求められる場合も多くあります。

被害を広げないための応急処置などに、すぐに対応してくれるかは重要なポイントです。

また、調査や修理が終わった後、もしも問題がまた起きたときの保証やアフターフォローについて、事前にきちんとした説明があるかどうかも、長く付き合える信頼できる業者かを見極める上でとても重要です。

まとめ：マンションの漏水は「原因特定」と「コスト」の両面で業者選びが解決の鍵

この記事では、マンション漏水調査の複雑さ、具体的な調査方法、費用負担の問題、そして信頼できる業者の選び方まで、ひと通り解説してきました。

マンションの漏水問題の解決は、正しい調査で原因を100%特定することはもちろん、費用負担は誰になるのか、そして調査にかかるコストをどう抑えるか、という複数の課題を同時に解決していく必要があります。

この記事のポイントを、改めて確認しておきましょう。

特に、調査費用を大きく左右する足場の問題は、「無足場工法」という専門技術を持つ業者に相談できるかどうかで、最終的な費用が大きく変わってきます。

もし、あなたが今まさにマンションの漏水で困っていたり、少しでも不安な点があれば、まずは一度、専門家の意見を聞くことをお勧めします。

私たちゆうき総業では、あなたの状況を丁寧にお伺いした上で、原因特定からコストを抑えた最適な調査・修繕プランまでご提案します。 どうぞ、お気軽にご相談ください。