部分修繕でマンション価値を維持 | 工事内容や費用を紹介

マンションの管理において、部分修繕は建物の寿命を延ばし、資産価値を維持するために欠かせない重要なメンテナンスです。大規模修繕とは異なり、部分修繕は特定の問題箇所を迅速に対応することで、居住者の安全性や快適さを確保します。

本記事では、部分修繕の具体的な内容や費用相場、成功のためのポイントについて詳しく解説します。

定期的な「部分修繕」は長期的なコスト削減に！

部分修繕は、マンション全体を対象とした大規模修繕とは異なり、特定の部位や設備の劣化を修理・交換することで、建物の性能や機能を維持することを目的としています。
例えば、外壁のひび割れ修理や給排水管の交換などが部分修繕に該当します。一方、大規模修繕は、建物全体を対象とした計画的な修繕工事であり、外壁や屋上防水、鉄部塗装などが含まれます。

マンションの部分修繕は、住民の安全性や快適性を向上させるために行われています。また、建物の寿命を延ばし、資産価値を保つために非常に重要です。適切なタイミングでの修繕を行うことで、住環境の快適性や安全性を維持し、長期的なコスト削減にもつながります。

マンション部分修繕の主な内容

マンションの部分修繕は、建物の特定の部位や設備の劣化を修理・交換することで、建物の性能や機能を維持することを目的としています。ここでは、一般的な部分修繕項目について具体例を挙げて説明します。

外壁工事

外壁工事は、経年劣化や気候の影響で発生するひび割れや剥離を修繕する作業です。外壁の塗装やタイルの補修、シーリングの打ち替えなどが含まれます。これにより、建物の美観を保ち、防水性を向上させることができます。

外壁工事については、下記で詳しく解説しています。

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マンションの資産価値を守る！外壁工事について徹底解説

マンションの外壁工事は、建物の美観や耐久性を保つために不可欠な作業です。適切なタイミングで行うことで、長期的なメンテナンスコストを抑えることができます。 本記事では、外壁工事の必要性や適切な実施時期、工事の種類、費用相場、そして注意点について詳しく解説します。 なぜ外壁工事が必要なのか？適切な時期（タイミング）とは？ 外壁工事は、単に建物の見た目を美しく保つだけでなく、マンションの構造体を守る重要な役割を果たします。適切なタイミングで外壁工事を行うことで、建物の寿命を延ばし、資産価値を維持・向上させることができるのです。 外壁は「経年劣化」しやすい 外壁は日々、風雨や紫外線、温度変化にさらされており、時間の経過とともに劣化していきます。この劣化を放置すると、ひび割れやはがれが進行し、最悪の場合、雨水の浸入による漏水や構造体の腐食につながる可能性があります。 また、タイルの落下により人に当たるなどの危険性も生じます。 これにより、修繕費用が膨らむだけでなく、居住者の安全にも影響を及ぼすことになります。 したがって、定期的な外壁工事を行うことで、これらのリスクを未然に防ぎ、建物の長寿命化や安全性の向上を図ることができます。 外壁工事は「10～15年」ごとが目安 一般的に、外壁工事は10～15年ごとに行うのが望ましいとされています。ただし、建物の立地条件や使用されている材料によって、この周期は変わってくる場合があります。例えば、海に近い地域や工業地帯では、塩害や大気汚染の影響で劣化が早まることがあるため、より頻繁なメンテナンスが必要です。 定期的な点検を行い、劣化の兆候が見られた場合には、早めの工事を検討することが重要です。 「外壁工事」にはどんな種類がある？ 外壁工事には、建物の状態や目的に応じて様々な種類があります。主な工事の種類としては、以下のようなものがあります。 塗装工事 外壁の塗装を新しくすることで、建物の美観を保ち、耐久性を向上させる工事です。最新の高機能塗料を使用することで、防水性や断熱性を高めることも可能です。 タイル工事 外壁にタイルを貼る工事で、耐久性とデザイン性を高めることができます。様々な色や形のタイルを組み合わせることで、独特の外観を作り出すことができます。 シーリング工事 外壁の隙間や接合部にシーリング材を充填し、防水性を向上させる工事です。水の侵入を防ぎ、建物の寿命を延ばす重要な役割を果たします。 補修工事 外壁のひび割れや欠損部分を補修する工事です。小さな損傷を早期に修復することで、大規模な工事を防ぐことができます。 外壁洗浄 外壁洗浄は、高圧洗浄機を使って外壁の汚れやカビを除去し、美観を保つ工程です。これにより、外壁の劣化を防ぎ、建物の耐久性を向上させます。 これらの工事は、単独で行われることもあれば、複数の工事を組み合わせて総合的な外壁リノベーションとして行われることもあります。建物の状態や予算、目的に応じて最適な工事方法を選択することが重要です。 「外壁工事」の費用相場は？ 外壁工事の費用相場は、国土交通省の調査によると、一戸あたり15~19万円程度と試算でき、30戸の小規模マンションでは450~570万円程度の計算になります。 ただし、この金額はあくまで目安であり、実際の費用は建物の規模や状態、工事の内容によって大きく変動します。外壁工事の主な費用項目には以下のようなものがあります。 足場設置費：作業の安全性を確保するための足場の設置と撤去にかかる費用 高圧洗浄費：外壁の汚れを落とすための洗浄作業にかかる費用 下地処理費：塗装前の外壁の補修や調整にかかる費用 塗装費：実際に塗料を塗る作業と使用する塗料の費用 諸経費：現場管理費や一般管理費などの間接的な費用 これらの費用項目の割合は、建物の状態や選択する塗料の種類によって変わってきます。外壁工事を検討する際は、複数の業者から見積もりを取り、内訳を詳しく確認することが重要です。 出典：令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査（国土交通省） マンション規模や補修項目ごとの費用相場については、下記で詳しく解説しています。こちらも併せてご覧ください。 マンション外壁工事で気を付けるべきことは？ マンションの外壁工事はほとんどの場合、住民が日常生活を行いながら作業することになります。そのため、いくつかの重要な注意点があります。これらの点に適切に対応することで、工事をスムーズに進行させ、住民の生活への影響を最小限に抑えることができます。 工事による「騒音」が発生する 外壁工事では、足場の設置や高圧洗浄、塗装作業などで騒音が発生します。これらは住民にとってストレスとなるため、対策が必要です。 騒音対策については、下記記事で紹介していますので併せてご覧ください！ 「安全」への配慮が必要 工事中の安全確保は最優先事項であり、いくつかの主な安全対策が講じられています。まず、安全な作業環境を確保するために、しっかりとした足場を設置します。 また、高所作業時の落下物を防ぐために、安全ネットを使用します。これらの対策により、作業員の安全だけでなく、住民や通行人の安全も確保することができます。 居ながら工事だから「住民への配慮」は必須 工事中は住民の生活に影響を与えるため、いくつかの配慮が必要です。まず、工事を始める前に、住民に対して工事の内容やスケジュールをしっかりと説明し、理解を得ることが重要です。 また、工事中のトラブルを未然に防ぐためには、住民とのコミュニケーションを密に行うことが求められます。これらの配慮を行うことで、住民の理解と協力を得ながら、工事を円滑に進めることが可能になります。 マンション外壁工事の事例 以下は、部分修繕ではなく大規模修繕の事例ではありますが、弊社でのマンション外壁工事の施工事例です。 10階建てマンション大規模修繕工事（宮城県） 宮城県内の10階建てマンションにおいて、大規模修繕工事を行いました。この工事では、タイルの貼り替え、防水工事、シーリング工事、塗装工事などを実施しました。 特にタイルの貼り替え作業においては、騒音対策を徹底し、入居者様とのトラブルを最小限に抑える工夫を行いました。 9階建マンション大規模修繕工事（宮城県） 宮城県仙台市の9階建てマンションにおいて、外壁の大規模修繕工事を実施しました。施工内容には、外壁の塗装やタイルの貼り替えが含まれており、建物の美観と耐久性を向上させました。 鉄骨造3階建アパート大規模修繕工事｜山形県 山形県の鉄骨造3階建てアパートにおいて、外壁の大規模修繕工事を実施しました。外壁にはアクリルゴム防水材を使用し、アロンNEO工法で仕上げました。ALC外壁の欠損部分も補修し、ひび割れ補修も細部まで行いました。 まとめ マンションの外壁工事は、建物の美観だけでなく、構造体の保護や資産価値の維持向上にも重要な役割を果たします。適切な時期に、適切な工事を行うことで、マンションの寿命を延ばし、快適な住環境を維持することができます。 工事を検討する際は、専門家に相談し、建物の状態や予算に応じた最適な方法を選択することが大切です。 また、工事中の安全対策や住民への配慮も忘れずに行いましょう。 ゆうき総業では、外壁工事はもちろん、さまざまな総合仕上げ工事の自社内完結を実現しています。マンション・ビルはもちろん、商業施設、旅館やホテル、一般住宅まで6,000棟以上の多彩な実績で他を圧倒しています。 外壁工事でお悩みの際は、ぜひゆうき総業までお問い合わせください！

タイル修繕

タイル修繕は、外壁や共用部分のタイルの割れや剥がれを補修する工事です。タイルの剥落は安全性に影響を及ぼすため、早期の修繕が必要です。タイルの交換や再接着を行い、美観と安全性を維持します。

屋上工事

屋上工事では、防水層の劣化を修繕し、雨漏りを防ぐための工事が行われます。防水シートの張り替えや防水塗料の塗布が一般的です。これにより、建物内部への水の浸入を防ぎ、構造体の劣化を防ぐことができます。

内装工事

内装工事は、共用部分や専有部分の内装の劣化を修繕する工事です。壁紙の張り替えや床材の交換、天井の補修などが含まれます。これにより、住環境の快適性を向上させることができます。

外構工事

外構工事は、建物の周囲の環境を整備する工事です。駐車場や庭、エントランスの補修・改修が含まれます。バリアフリー対応のスロープ設置や防犯対策の強化なども行われ、住民の利便性と安全性を向上させます。

その他工事

その他の一般的な部分修繕項目としては、以下のような工事があります。

• 給排水管の修繕: 古くなった配管を新しいものに交換し、漏水のリスクを低減させます。
• エレベーターの更新: 新しい制御システムや省エネ型のモーターを導入し、安全性と快適性を向上させます。
• 防犯設備の強化: 防犯カメラやオートロックシステムの導入・更新により、住民の安全性を高めます。

これらの部分修繕は、マンションの寿命を延ばし、住環境の快適性と安全性を向上させるために非常に重要です。適切なタイミングでの修繕を行うことで、長期的なコスト削減にもつながります。

マンション部分修繕の費用相場

マンションの部分修繕それぞれの費用は工事内容や規模、建物の状態によって異なります。以下に、代表的な部分修繕の費用目安をざっくりと紹介します。

• 外壁工事: 外壁の補修や塗装の塗り直しには、1平方メートルあたり3,000円～7,000円が目安です。
• タイル修繕: タイルの交換や再接着には、1平方メートルあたり約10,000円～15,000円が相場です。
• 屋上工事: 防水層の張り替えや防水塗料の塗布には、1平方メートルあたり5,000円～10,000円が一般的です。
• 内装工事: 例えば、6畳のフローリング張替えは80,000円～120,000円が目安です。
• 外構工事: 駐車場や庭、エントランスの補修・改修は、数十万円から数百万円まで幅広いです。
• 給排水管の修繕: 1戸あたり50万円～100万円が目安です。
• エレベーターの更新: 1基あたり500万円～1,000万円が相場です。
• 防犯設備の強化: 数十万円から数百万円がかかります。

部分修繕の費用は、建物の規模や劣化の程度、使用する材料、施工業者の選定などによって変動します。

詳細な費用については、今後の記事で詳しく解説しますので、そちらをご覧ください。

成功者が実践する部分修繕の「3つ」のポイント

マンションの部分修繕を成功させるには、いくつかの重要な要素があります。適切なタイミング、専門家の知見、そして住民間の合意形成が鍵となります。これらの要素を丁寧に検討し、実行に移すことで、効果的かつ効率的な修繕が可能になります。

以下では、それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

定期点検や修繕履歴から「最適なタイミング」を見極める

マンションの部分修繕を成功させる第一歩は、適切なタイミングを見極めることです。定期的な点検を通じて劣化の兆候を早期に発見し、計画的に対応することが重要です。

年に一度は専門家による建物点検を実施し、外壁のひび割れやタイルの剥がれ、屋上の防水層の劣化などを注意深く観察しましょう。

また、過去の修繕履歴を確認することで、次回の修繕時期を予測することができます。こうした積極的なメンテナンスにより、大規模な修繕を未然に防ぎ、コストの削減にもつながります。

修繕計画は「専門家」の意見を参考にする

修繕計画を立てる際には、専門家の意見を聞くことが不可欠です。建築士や修繕業者などの専門家に依頼することで、適切な修繕方法や正確な費用見積もりを得ることができます。

信頼できる専門家を選ぶ際は、過去の実績や評判を確認しましょう。選定後は、詳細な診断を依頼し、修繕が必要な箇所や最適な修繕方法について提案を受けます。

また、複数の業者から見積もりを取得し、内容や費用を比較検討することで、より適切な選択が可能になります。

「説明会」を開催し、計画や費用について住民の合意を得る

部分修繕を実施するためには、管理組合での合意形成が欠かせません。住民全体の理解と協力を得るため、まずは説明会を開催し、修繕計画や費用について詳しく説明しましょう。

質問や意見を受け付けることで、住民の不安や疑問を解消します。その後、管理組合の総会で修繕計画を提案し、正式な合意を得る過程を踏みます。

また、修繕の進捗状況や費用の詳細について定期的に情報を共有することで、透明性を保ち、住民の信頼を得ることができます。このように丁寧な合意形成を行うことで、円滑な修繕の実施が可能になります。

ゆうき総業の部分修繕の事例

1. 外壁塗装工事（宮城県仙台市）

仙台市にある学校の外壁改修工事の事例です。
この工事では高弾性塗料を使用し、アロンNEO工法を採用して外壁の剥落防止や防水対策を行いました。特に欠損補修やクラックの修復を重要視し、これにより建物の耐久性を向上させています。シーリングの打ち替えを行わない施工方法が特徴で、安全管理を徹底しながら2ヶ月で工事が完了しました。

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2. 屋上防水工事（宮城県）

宮城県の旅館にて、屋上の防水改修工事を行いました。塩ビシート防水工法を採用し、特に大浴場周辺の防水性能を強化しました。騒音の問題を避けるため、作業時間を調整しながら安全第一で進めました。塩ビとウレタンの複合防水を施し、10年間の保証をお付けしています。

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屋上塩ビシート機械固定工法にて施工した事例。既存の設備関係はすべて解体してからの防水改修となります。

3. タイル補修工事（宮城県）

宮城県のポンプ場において、外壁タイルの剥落防止工法として「タフレジンクリアガードHD工法」を採用しました。アイカ工業のこの製品を使用することで、耐久性と美観を維持しつつ、タイルの剥落を確実に防止しました。

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外壁タイルの剥落防止工法の施工事例。タフレジンクリアガードHDという材料でタイルの剥落＋防水機能を付与する特殊な工事をしています。屋上は改質アスファルト防水で施工しました。

計画的な部分修繕で快適な住環境を維持しよう！

マンションの部分修繕は、建物の寿命を延ばし、住環境の快適性と安全性を維持するために不可欠な取り組みです。適切なタイミングで専門家の助言を受けながら計画を立て、住民間で合意形成を図ることが成功の鍵となります。

定期的な点検と計画的な修繕を行うことで、大規模な修繕を未然に防ぎ、長期的なコスト削減にもつながります。

弊社、ゆうき総業は、仙台を拠点に東北全域で数多くの施工実績を持ち、無足場工法などの先進技術を駆使して、コスト削減と短納期を実現しています。マンションの部分修繕に関するご相談やお見積もりは、ぜひ当社にお任せください。経験豊富なスタッフが、あなたのマンションに最適な修繕プランをご提案いたします。