マンション大規模修繕での安全対策とトラブル防止のポイントとは？

マンションの大規模修繕では、居住者の安全を確保するための対策が不可欠です。本記事では、修繕工事中に実施すべき安全対策と、オーナーとして知っておくべき重要なポイントを解説します。

大規模修繕工事の「安全対策」が重要な理由

大規模修繕工事はマンション全体に影響を与えるため、居住者の安全を守るための対策が欠かせません。適切な安全対策を講じることで、事故やトラブルを防ぎ、オーナーとしての責任を果たすことが求められます。

「居ながら工事」だからこそ居住者への配慮が大切

大規模修繕工事中は、多くの作業員が出入りし、騒音や振動、ほこりが発生するため、居住者の生活に大きな影響を与えます。このような状況下で、安全対策が特に重要となる理由を見ていきましょう。

事故防止：高所作業や重機の使用など、危険を伴う作業が多い大規模修繕工事では、作業員と居住者双方の安全を確保することが最優先事項です。
健康被害の予防：工事に伴う粉塵や化学物質による健康被害を防ぐため、適切な対策が不可欠です。
生活環境の維持：工事による生活への影響を最小限に抑え、居住者の快適性を確保することが重要です。
財産の保護：工事中の資材や機材の落下などによる財産への損害を防ぐことも、安全対策の重要な側面です。

これらの理由から、大規模修繕工事における安全対策は、工事の円滑な進行と居住者の安全・安心を確保するために不可欠な要素と言えます。

安全に関する「法的義務」もある

管理組合やオーナーには、安全に関する法的義務があり、これを怠ると法的な問題や訴訟のリスクが生じることがあります。

例えば、足場の設置においては、落下防止ネットや安全防護棚の設置、足場の強度と安定性の確保が求められます。これにより、作業員や居住者の安全が守られます。

さらに、工事が居住者の生活に与える影響を最小限に抑えるため、事前説明会の実施や工事進行状況の共有、住民への注意喚起などの配慮も大切です。

こうした安全対策をしっかりと行うことは、居住者の安全とオーナーへの信頼を守るために欠かせません。適切な対策を講じることで、工事を円滑に進めることができるのです。

近年では、2024年4月に「本足場の義務化」が行われ話題となりました。詳細は下記記事で紹介していますので、あわせてご覧ください。

本足場義務化が大規模修繕に与える影響とは？詳細と目的を詳しく解説

近年、建設現場における墜落事故が増加傾向にあることをご存知でしょうか。この深刻な問題に対処するため、労働安全衛生規則の改正が決定されました。その中心となるのが、本足場の義務化です。改正の最大の目的は、言うまでもなく労働者の安全確保です。高所作業における危険を最小限に抑え、安心して働ける環境を整えることが急務となっています。そこで導入されたのが、2024年4月からの本足場義務化なのです。では、具体的にどのような変更が行われるのか、そしてそれによってどのようなメリットがもたらされるのか、詳しく見ていきましょう。そもそも本足場とは？その定義と特徴まずは、そもそも「本足場」の定義について解説します。本足場とは、両側に支柱を持つ構造で、安全性と作業性が高いのが特徴です。一方で、一側足場は支柱を一列設置し、狭いスペースでの設置が容易でコストが安いが、安全性が低いと言えます。本足場（ほんあしば）建築物の外壁面に沿って、建地（支柱）を二列設置して組み立てる足場。二側足場（ふたかわあしば）とも呼ばれ、広い面を確保できるのが特徴。手すりの設置が可能で、安全性や作業性が高い。一側足場（ひとかわあしば）建築物の外壁面に沿って、建地を一列設置して組み立てる足場。狭いスペースや建物に近接した場所でも設置しやすく、コストが安い。手すりの設置が難しく、転落事故が発生しやすい。義務化の対象とその範囲は？義務化の対象は「幅1メートル」以上の箇所 2024年4月から、建築物の外面から幅が1メートル以上ある場所においては、本足場の使用が原則として義務付けられます。幅が1メートル未満の場合でも、可能な限り本足場の使用が推奨されています。これは、十分なスペースがある場合に本足場を優先的に使用することで、安全性を高めるための措置です。このような場合は「一側足場」の使用が認められることも本足場の使用が困難な場合には、例外的に一側足場の使用が認められます。具体的には、以下のような場合が該当します。つり足場を使用する場合障害物の存在により本足場の設置が困難な場合足場設置のために確保した幅が一部公道にかかり、使用許可が得られない場合など 2023年には「点検・記録義務」も強化された 2023年10月1日に先立って施工された規制では、足場の安全性を確保するための点検と記録義務も強化されました。具体的には以下の内容が含まれます。足場の点検時には点検者を事前に指名することが義務付けられました。足場の組立て、一部解体、変更等の後に点検を行い、その点検者の氏名を記録・保存することが必要です。点検実施者の氏名は、その足場を使用する作業が終了するまで保存しなければなりません。これらの規制はすべて、建設現場での墜落・転落事故を防止し、安全性を高めることを目的としています。施工業者や工事関係者は、新しい規制に対応するための準備を進める必要があります。次に、義務化による建設業界の影響や、施工会社はどのような準備を進めるべきかご紹介します。義務化の背景と目的は安全性の向上この法改正は、建設現場における墜落・転落事故の多発を受けて行われました。過去には多くの労働者がこのような事故で命を落としており、安全対策の強化が求められていました。本足場の義務化により、作業環境の安全性が大幅に向上することが期待されています。また、これは単に作業員の安全だけでなく、工事の品質にも直結する重要なポイントです。安定した足場があることで、建物全体の耐久性や美観を保つ精密な作業が可能になるのです。また、施主の皆さんにとっても、本足場の存在は大きな安心につながります。工事中の事故リスクが減少することで、日常生活への影響を最小限に抑えられるからです。さらに、作業環境の改善は工事の効率化にもつながり、結果として施主様の負担軽減にも寄与します。義務化による「建設業界」への影響と対応策本足場の義務化により、工事が安全に行われる一方で、建設業界への懸念点もあります。主な懸念点と、その対策について下記で紹介していきます。義務化による影響本足場義務化は、建設業界における安全性の向上を目的とした重要な法改正です。しかし、その一方で、費用の増加や工期の延長といった課題も生じています。足場に関する「費用」が増加する本足場の設置には、一側足場に比べて多くの材料と手間が必要です。そのため、材料費や人件費が増加し、全体的なコストが上昇します。また、足場の点検や記録義務の強化により、追加の管理コストも発生します。足場に関する「工期」が延びる本足場は設置に時間がかかるため、工期が延びる可能性があります。さらに、点検や記録作業のための時間も考慮する必要があります。義務化への対策コスト削減・工期短縮ができる「無足場工法」を取り入れる無足場工法を採用することで、足場設置にかかるコストや工期の増加を回避できます。無足場工法は、そもそも足場を組まないため、義務化による影響を回避し、短工期で低コストを実現できる可能性があります。例えば、ゴンドラや高所作業車を使用する方法など、無足場での施工方法を検討し、導入を進めることが有効です。効率的な足場の「設置計画」を立てる本足場の設置に必要なスペースや材料の確保を事前に計画し、効率的な設置方法を検討します。また、設置に必要な人員の確保と、適切な教育・訓練を実施します。専門スタッフを配置して「点検・記録体制」を整備する足場の点検を担当する専門スタッフを指名し、点検方法や記録の保存方法を明確にします。点検記録の保存期間や管理方法について、社内規定を整備します。法改正に伴う影響を最小限に抑えつつ、安全性を高めるために、建設業者はこれらの対応策をしっかりと実行することが求められます。「本足場の義務化」でよくある質問 Q1: 本足場義務化はどのような建設プロジェクトに影響を与えますか？ A1: 本足場義務化は、特に大規模修繕工事や高層ビルの建設など、安全性が重要視されるプロジェクトに大きな影響を与えます。これにはマンションの大規模修繕、商業施設の改修、高層ビルの建設などが含まれます。 Q2: 本足場の設置にはどのくらいのコストがかかりますか？ A2: 本足場の設置コストは、プロジェクトの規模や現場の条件によって異なりますが、一般的には一側足場よりも高くなります。これは材料費や設置作業の手間が増えるためです。 Q3: 本足場義務化に違反した場合の罰則はありますか？ A3: はい、労働安全衛生法に基づき、本足場義務化に違反した場合には罰則が科されることがあります。具体的な罰則内容は、違反の程度や状況によって異なりますが、通常、労働安全衛生法に違反した場合の罰則は、6か月以下の懲役または50万円以下の罰金が科されることが多いです。 Q4: 本足場の設置に必要な資格や認定はありますか？ A4: 本足場の設置には、適切な資格を持った作業員が必要です。具体的には、足場の組立て等作業主任者や足場の組立て等作業者の資格が求められます。 Q5: 本足場義務化に伴い、どのような安全対策が追加されますか？ A5: 本足場義務化に伴い、墜落防止用の手すりやネットの設置、定期的な点検と記録の義務などが追加されます。これにより、作業員の安全が一層確保されます。まとめ：本足場義務化対策として無足場工法は解決策の一つ本足場の義務化は、建設現場の安全性向上に寄与する重要な法改正です。しかし、足場の設置にはコストや時間がかかるため、これらの負担を軽減する方法として「無足場工法」が注目されています。無足場工法は足場を組まずに施工を行うため、コスト削減や工期短縮が可能です。当社では、対応できる業者が少ないこの「無足場工法」を活用した施工を提供しており、豊富な実績と高い技術力でお客様のニーズにお応えしています。コスト削減や工期短縮を実現したい方は、ぜひ当社にご相談ください。無料診断・お見積もりも承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

施工者が行うべき安全対策とは？オーナーが知っておくべきポイント

大規模修繕工事では、施工者が講じる安全対策が、居住者の安全確保とスムーズな工事進行に欠かせません。ここでは、施工者が実施すべき具体的な安全対策を詳しくご紹介します。

1. 適切に「足場」を設置する

足場は工事の基盤であり、その設置と管理には特別な注意が必要です。足場の組立や解体時には、資材の落下を防ぐために安全ネットや防護棚を設置し、居住者や作業員の安全を守ります。また、足場の強度や安定性を定期的に確認し、必要に応じて補強を行います。

2. 「工具や資材」の管理を徹底する

工事で使用する工具や資材は、しっかりと管理されるべきです。保管場所を明確にし、使用時には安全に取り扱うことで、事故のリスクを減らします。作業後は必ず工具を元の場所に戻し、現場を整理整頓することが大切です。

3. 「安全教育と訓練」を必ず行う

施工業者は全ての作業員に対して安全教育を行い、定期的に訓練を実施します。これにより、作業員が安全手順を守り、緊急時に迅速に対応できるようになります。作業開始前にはリスク予測を行い、事前に対策を講じます。

4. 「作業エリア」の立ち入りを制限する

工事中の危険エリアには立ち入り禁止区域を設け、居住者が誤って危険な場所に近づかないようバリケードや警告表示を設置します。これにより、居住者の安全を確保し、工事の進行をスムーズに保ちます。

これらの安全対策をしっかり実施することで、施工者は居住者の安全を守りながら、工事を円滑に進めることができます。オーナーとしては、これらの対策が適切に行われているか確認し、必要に応じて施工者と協議することが大切です。

「入居者」が安心できる安全対策

大規模修繕工事中でも、入居者が安全で快適に生活を送るためには、いくつかの重要な対策が必要です。以下では、入居者に向けた安全対策をご紹介します。

入居者の安全と快適性を確保する対策

工事中には騒音や振動、ホコリが発生し、生活環境に影響を及ぼすことがあります。これを少しでも軽減するために、事前説明会を開催して工事の進行状況やその影響を住民に共有することが大切です。

また、工事の時間帯や作業内容を事前に知らせることで、住民が適切に対応できるようにします。加えて、窓やベランダの定期的な清掃を行い、ホコリ対策を徹底することも重要です。

工事中の防犯対策を強化して安心を確保

工事期間中は足場を利用した不正侵入のリスクが高まります。これを防ぐためには、以下の防犯対策を強化することが大切です。

監視カメラの設置: 工事エリアや出入り口に監視カメラを設置し、24時間体制で監視を行うことで、防犯体制を強化します。
補助錠の提供: 各住戸に補助錠を提供し、住民が自主的に防犯対策を強化できるようサポートします。
防犯意識の向上: 住民に対して防犯意識を高める情報提供や注意喚起を行い、協力を促します。

これらの対策を講じることで、入居者は工事中も安心して生活を続けられます。オーナーや管理組合は、これらの対策がしっかりと実施されているか確認し、住民の安全を最優先に対応することが求められます。

トラブルを未然に防ぐためのポイント

大規模修繕工事をスムーズに進めるためには、事前にトラブルを防ぐ対策を取ることが重要です。ここでは、オーナーや管理組合が考慮すべきポイントをご紹介します。

信頼できる「施工業者」を選ぶ

信頼できる施工業者を選ぶことは、工事の成功に欠かせない要素です。業者選定時には、過去の実績や評判をしっかり確認し、信頼性の高い業者を選ぶことが大切です。
さらに、契約内容や工事計画を詳細に確認し、曖昧な点を残さないようにすることも重要です。定期的に工事の進捗をチェックし、問題が発生した際には迅速に対応できる体制を整えておきましょう。

専門家が教える！マンション大規模修繕で失敗しない業者選定方法とは

マンション大規模修繕で失敗しない業者選定の重要性とは？マンションの大規模修繕は、建物の寿命延長と資産価値維持に欠かせない重要な工事です。通常10〜15年ごとに行われ、外壁補修や防水工事などが含まれます。その費用は数千万円から数億円にも及ぶ大規模なものとなります。このような大きな投資を伴う工事だからこそ、適切な業者選定が成功の鍵を握ります。信頼性の低い業者を選んでしまうと、工期の遅れや品質低下、さらには住民とのトラブルなど、様々なリスクが生じる可能性があります。そのため、業者選びは単に費用だけでなく、実績や対応力など総合的な視点で評価することが大切です。この記事では、大規模修繕に携わる業者の種類や特徴を解説するとともに、適切な業者を選定する際に押さえておくべきポイントをご紹介します。どんな業者に依頼する？業者の種類とその特徴マンションの大規模修繕を行うにあたって、まず決めなければいけないことが「どんな業者に依頼するか？」です。ここから詳しく紹介しますが、大規模修繕工事を行う業者には主に以下3つのタイプがあります。それぞれの特徴を理解し、マンションに合わせた業者を選びを行いましょう。 ①：ゼネコン会社ゼネコン（総合建設会社）とは建築物を作る・改修するための「設計・施工・研究」を総合的に行う企業で、近年ではゼネコン系列のリフォーム会社が大規模修繕工事を行うケースが増えています。名前の知られた施工業者は安心感がありますが、後ほど紹介する「大規模修繕工事専門の施工業者」と比べ、居住しながら（居住者がいる状態）の工事などの特殊性に対する経験と実績があるか？は、施工業者によって異なります。そのためゼネコン会社に依頼する場合は、工事の進め方や住民との接し方に慣れているかどうかを事前に確認することが重要です。 ②：大規模修繕工事専門の業者大規模修繕工事を専門に手がける施工業者も数多く存在します。多くの場合、塗装工事や防水工事などの下請け工事から、元請け工事までこなす、謂わば”大規模修繕に特化したプロ業者”です。地域に根ざした中小の会社から、数十億～数百億円という売上高の大きな規模の会社まで様々で、専門の施工業者ならではの豊富なノウハウを持ち、状況に応じたきめ細かい対応ができるなど、小回りが効く点が強みです。 ③ 管理会社管理会社は、マンションの維持管理業務を担当する企業で、修繕工事においては全体のコーディネート役を果たします。管理会社を通じて修繕工事を依頼する場合、管理組合との連携がスムーズで、工事前から工事中、工事後まで一貫したサポートを受けられるのが利点です。また、住民対応やコミュニケーションを円滑に進めることができるため、トラブルの発生を抑える効果もあります。ただし、施工を外注するケースが多いため、直接的な施工管理能力に限界があることも念頭に置く必要があります。マンション修繕業者の選定方式とそのメリット・デメリットを比較マンションの大規模修繕工事を行う際、業者選定には「競争入札」「指名入札」「随意契約」の3つの方式があります。それぞれに特徴があり、メリット・デメリットが存在します。以下の表で概要をまとめます。選定方式特徴メリットデメリット競争入札広く業者を募集し、最も良い条件を提示した業者を選定費用を抑えられる低価格が優先され、品質が確保されない可能性指名入札指定した業者のみで競争を行う品質確保がしやすい競争が限定的で、価格が高くなる可能性随意契約特定の業者と直接交渉して契約信頼性と迅速な対応価格の妥当性が判断しづらく、コストが高くなる可能性競争入札競争入札は、広く業者を公募し、その中から最も良い条件を提示した業者を選定する方式です。この方式の最大のメリットは、価格競争が生じることで費用を抑えられる点です。特にコスト削減を重視する場合、競争入札は適した選定方式といえます。ただし、最低価格を提示した業者が必ずしも高品質な工事を提供するとは限らないため、品質確保が難しいというデメリットもあります。管理組合としては、価格だけでなく、業者の実績や信頼性もしっかりと確認することが重要です。指名入札指名入札は、あらかじめ管理組合が選定した複数の業者に対してのみ入札を依頼する方式です。このメリットは、管理組合が信頼できる業者の中から選べるため、品質の確保がしやすい点にあります。特に、過去に実績がある業者や、住民対応に優れた業者を選ぶことで、修繕工事の円滑な進行が期待できます。一方で、競争が限定的になるため、価格が高くなる可能性がある点には注意が必要です。選定する業者の数や条件を慎重に設定することで、コストと品質のバランスを取ることが大切です。随意契約随意契約は、特定の業者と直接交渉して契約を結ぶ方式です。この方式の大きなメリットは、業者との信頼関係を基に迅速かつ柔軟な対応ができる点です。特に、過去の修繕工事で実績があり、管理組合と良好な関係を築いている業者に依頼する場合に効果的です。しかし、競争原理が働かないため、価格が高くなりやすく、コストの妥当性を判断しにくいというデメリットもあります。契約前に詳細な見積もりを取り、価格の透明性を確保することが重要になります。マンション大規模修繕工事の依頼方式大規模修繕工事を行う際、発注方式は大きく分けて「責任施工方式」と「設計監理方式」の2つがあります。それぞれの方式には特徴やメリット・デメリットがありますので、以下で詳しく見ていきましょう。 ①：調査〜施工管理まで”1社に任せる”「責任施行方式」「責任施工方式」とは、調査診断から設計、施工、監理までのすべての工程を”1社の施工会社”に任せるというものです。1社ですべての施行を行うので、スケジュール調整がしやすく、工期が短くなるのが強みです。また、手続きもシンプルで、費用対効果も高くなります。ただし設計と施工を同じ会社が行うため、工事内容や費用の内訳が不透明になりがちで、第三者のチェックが入らないため、手抜き工事や欠陥工事のリスクも高くなります。もちろんすべての業者がで欠陥工事の心配があるわけではありませんが、後ほど紹介する「設計管理方式」よりも”他社の目”が入りづらいことが懸念点として挙げられます。 ②：設計・施行を分離する「設計管理方式」「設計監理方式」とは、設計と施工を分離し、設計はコンサルタント会社に、施工は施工業者に依頼する方式です。第三者のコンサルタント会社が入ることで、工事内容や費用の透明性が高まり、品質の確保にもつながります。ただ設計監理方式では、工事費とは別にコンサルタント費用がかかります。特に小規模マンションの場合、コンサルタント費用が割高になることもあるため、ご自身のマンションがどのくらいのコンサルタント費用がかかるのか？を見積もり比較するようにしましょう。設計管理方式の”コンサルタント”については、下記記事でより詳しく解説していますので、こちらもあわせてご覧ください。 ③ 専門家を雇う「CM方式（Construction Management）」 CM方式は、管理組合が独立したCMr（Construction Manager）を雇い、計画から施工までの全プロセスを管理させる方式です。この方式の利点は、専門的な管理が可能であり、工事の進捗状況や品質を細かく監督できることです。また、コスト管理も厳格に行えるため、予算内での工事が期待できます。一方で、CMrの能力に大きく依存するため、適切なCMrの選定が重要です。また、CMrを雇うための追加コストが発生するため、コストと効果のバランスを見極める必要があります。業者選定の具体的手順：失敗しないための重要なチェックポイントマンションの大規模修繕工事において、信頼できる業者を選定するためには、いくつかのステップを踏んで評価することが重要です。以下では、具体的な手順と重要なポイントについて説明します。 1. 業者の実績と信頼性の評価方法業者の選定において最も重要なのは、その業者の実績と信頼性を確認することです。まず、過去に実施した工事の内容や規模、工事後の評判を調べます。また、業者の資格や建設業許可の有無、ISO認証などの取得状況も確認することで、技術力や信頼性の判断材料になります。さらに、他のマンションでの修繕実績や評判も参考にすると良いでしょう。 2. 見積書のチェックポイント見積書の内容を精査することも重要です。特に、以下の点に注意して確認します：詳細な内訳: 見積書には工事の各項目ごとの費用が明確に記載されているかを確認します。曖昧な記載がある場合は、具体的な内容を業者に質問し、理解を深める必要があります。価格の妥当性: 価格が極端に高すぎたり安すぎたりしないかをチェックします。相場よりも安い場合は、品質や追加費用のリスクを慎重に考慮することが大切です。追加費用の有無: 見積書に追加費用の可能性が記載されている場合、それがどのような条件で発生するのかを確認します。 3. プレゼンテーションの実施と評価基準業者選定の過程では、候補業者によるプレゼンテーションの実施も有効です。プレゼンテーションでは、工事の進め方、安全対策、住民対応、工事中のストレス管理などのポイントについて具体的な提案を受けます。評価基準としては、以下の点を重視します：安全対策の適切性: 工事中の安全対策が十分に取られているかどうか。住民対応力: 工事期間中の住民への配慮や対応の方針が適切かどうか。工事管理体制: 工事の進捗管理や品質管理の体制が整っているか。これらのポイントを総合的に評価し、最も適した業者を選定することが、成功する大規模修繕工事への第一歩となります。大規模修繕で避けるべきリスクと失敗しないための注意点マンションの大規模修繕工事を成功させるには、業者選定時のリスク回避が鍵となります。適切な対策を講じることで、工事中や工事後のトラブルを未然に防ぐことができるでしょう。ここでは、具体的なリスク要因とその対処法について詳しく見ていきましょう。安すぎる見積もりのリスク極端に安い見積もりには要注意です。低価格の裏には、品質の劣る材料使用や必要工程の省略といった問題が潜んでいる可能性があります。また、後になって予想外の追加費用が発生するケースも珍しくありません。見積もり内容の詳細や各項目の内訳をしっかりチェックすることが大切です。実績が少ない業者の選定リスク実績が少ない業者は、大規模修繕の経験が不足していることが多く、工事の進行中にトラブルが発生する可能性が高くなります。特に、分譲マンションの大規模修繕は居住者がいる状態で行われるため、経験の豊富な業者を選ぶことで、工事の品質と住民への配慮が期待できます。過去の実績や最近の施工事例をよく確認し、業者の能力を見極めましょう。契約内容の不明確さ契約書には工事の範囲、スケジュール、使用材料、保証内容などを明確に記載する必要があります。曖昧な契約はトラブルの元となりかねません。追加工事の条件も事前に決めておくことが重要です。見積もりや説明が不明確な業者は避けるのが賢明でしょう。保証内容やアフターサービスの不備業者選定時には、工事後の保証内容やアフターサービスの充実度も重要なポイントです。保証がない場合、工事後の問題に追加費用がかかるリスクがあります。適切な保証期間やアフターサービスの有無を確認し、必要に応じて保証範囲を明確にしておくと安心です。建設業許可の確認大規模修繕工事を行う業者の建設業許可取得は重要です。許可を持つ業者は一定の実務経験と資格を有し、工事の品質や安全性への意識が高いと考えられます。許可の有無は信頼性の指標として必ず確認しましょう。不適切なコンサルタントの介入業者選定時には、不適切なコンサルタントの介入にも注意が必要です。特定の業者と癒着しているコンサルタントが関与すると、公正な選定が阻害されるリスクがあります。コンサルタントを選ぶ際も、その実績と信頼性をしっかり確認することが大切です。まとめマンションの大規模修繕では、業者選定が成功の鍵を握ります。業者の実績、見積書の詳細、保証内容をしっかり確認し、コストだけでなく品質と信頼性を重視した選定が重要です。特に、安すぎる見積もりや実績の少ない業者には注意が必要です。ゆうき総業株式会社は、無足場工法を活用したコスト削減と短納期の高品質修繕を提供しています。地元での豊富な実績と充実したアフターサービスで、安心して任せられるパートナーとしてお選びください。お問い合わせもお待ちしています。