マンションの大規模修繕工事とは？
大規模修繕工事とは、建物の経年劣化を防ぐための大掛かりな工事のことを指します。
特に「マンションの」大規模修繕工事では、共有部分の外壁や屋根の防水処理、給排水管の交換などが主な対象となります。マンションでは、多くの住民が共同で所有しているため、計画的な修繕積立金の運用と合意形成が重要です。これにより、建物の価値を長期間にわたり維持することが可能になります。
大規模修繕工事は工期が長く、費用も高額になるため、計画性を持って実施することが重要です。
ちなみに修繕と改修の違いは何？
「修繕」と「改修」は似た言葉ですが、意味合いが異なります。
修繕は建築当時の水準まで機能・性能を回復させることを目的とした工事で、不具合箇所の修理や部材の取り替えなどを行います。
これに対し、改修は機能の維持や回復だけでなく、建物全体の機能・性能面を進化させ、住みよいマンションにしていくことを目的とする工事です。
設備や材料の進歩を取り入れ、現在の水準に見合うようにマンションをグレードアップすることで、暮らしやすさと資産価値の維持向上を図ります。
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マンションで大規模修繕工事が必要な理由
例えばマンションは頑丈な造りではありますが、風雨や日射の影響を受け、年月とともに経年劣化が進みます。
建物を長く安全に使っていくためには、定期的なメンテナンスが不可欠です。
特に重要なのは、コンクリート内部の劣化を抑制することで、ひび割れや防水層の亀裂などから水や空気がコンクリート内部に入り込むと、鉄筋がさびて建物の強度が弱くなります。
この内部に至る深刻な劣化を予防するには、劣化が軽度のうちに発見し、修繕することが大切です。
大規模修繕工事では、壁の補修などで足場を設置し、その際に足場が必要な工事をまとめて行うため、大掛かりな工事になります。
また、適切な時期に大規模修繕工事を行うことは、マンションなどの資産価値の維持にも繋がります。
経年劣化を放置すれば、見た目や快適性の面で差が広がり、防犯設備の強化やバリアフリー化など新しいライフスタイルに対応した改修工事も、資産価値を高めることに役立ちます。
マンションの大規模修繕工事にかかる費用
マンションの大規模修繕工事にかかる費用は、戸あたり130～150万円程度が目安とされていますが、これはあくまでも目安であり、マンションの規模によって異なります。
総額では数千万から億単位になることもあります。しかし、区分所有者が一括で支払うことはほとんどありません。
通常、管理組合が「修繕積立金」として毎月徴収し、積み立てているからです。
国土交通省の平成29年の調査によると、大規模修繕の一戸あたりの費用は、75万円～100万円が最も多く（30.6％）、次いで100万円～125万円（24.7％）、50万円～75万円（13.8％）となっています。
つまり、最も多いケースで一戸あたり約100万円かかることになり、総戸数100戸のマンションでは、大規模修繕の総費用は約1億円にもなります。
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マンション所有者は修繕積立金を積み立てます
区分所有者は、この高額な費用を賄うために、毎月一定の修繕積立金を積み立てています。
平成30年度の調査では、修繕積立金の平均金額は1万1243円でした。
ただし、この平均金額は上昇傾向にあり、積立額が計画に比べて不足しているマンションも34.8％存在しています。
修繕積立金の支払いが難しくなった場合は、滞納する前に管理会社や管理組合に相談することが大切です。
滞納が続くと、最悪の場合、給与や口座の差し押さえなどの事態に発展する可能性があります。
支払いが厳しい状況では、早めに売却を検討するのも一つの選択肢と言えるでしょう。
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マンションの大規模修繕工事にかかる期間
マンションの大規模修繕工事の期間は、「計画から着工まで」と「着工から工事完了まで」の2つに分けられます。
「計画から着工まで」は、工事計画の作成、住民への説明会開催、同意取得などの過程を経るため、一般的に1～2年程度かかります。
「着工から工事完了まで」は、マンションの規模によって異なります。目安としては、以下の通りです
小規模マンション（総戸数50戸未満）：3～4ヵ月
中規模マンション（総戸数50～100戸）：4～6ヵ月
大規模マンション（総戸数100戸以上、団地、超高層タワーマンションなど）：6ヵ月～1年以上
工事期間中は、建物周囲に足場が建ち、作業員や車両の頻繁な出入りがあります。また、洗濯物干しや窓開け、バルコニーの使用などに制限がかかることもあるため、日常生活へのストレスを極力抑える工夫が必要です。
2回目以降の大規模修繕工事では、修繕する工事項目が多くなり、工事内容も手間がかかるため、1回目よりも工事期間が長くなる傾向があります。
マンションの大規模修繕工事は、計画から完了まで、トータルで2～3年程度を要する大きなプロジェクトと言えるでしょう。
マンションの大規模修繕工事の周期と回数
マンションの大規模修繕工事の実施時期や回数に決まりはありませんが、一般的には12～15年周期で行われることが多いです。
これは、国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」や、新築時の建材の保証期間が10年程度であることが理由の一つとされています。
近年は、耐久性や防汚効果に優れた製品を使用することで、次回の修繕までの周期を15年・18年と延ばし、修繕費用を抑える工夫を検討するマンションも増えてきています。
実際に修繕に取り掛かるかどうかは、建物の状態から総合的に判断する必要がありますが、前回の修繕から10年を超えた頃から、大規模修繕の実施について協議を始めるマンションが多いようです。
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工事の内容は、回数・劣化具合で変わる
1回目は主に外壁を中心に行われますが、2回目は外壁だけでなく、玄関ドアやアルミサッシなど、建物内側の付属的な部位も含めて修繕工事が行われ、より広範囲になることが多いです。
築後25年目から30年以上経過した頃に行われる3回目の工事では、建物のほぼ全域を対象とした大規模修繕工事が行われ、法律などに基づき、その時代に合わせた設備や部材の更新、耐震補強工事、省エネ化などの工事が付随して行われることが多くなります。
建物を長持ちさせ、マンションに長く快適に住むためには、定期的な修繕や改修を行い、マンションの機能や性能を維持・向上させていくことが重要です。
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マンションの大規模修繕工事の内容・進め方
大規模修繕工事を実施するためには、まず管理組合内で体制づくりが必要です。
理事会が主導する場合もありますが、修繕委員会などの専門委員会を設置することもあります。
修繕委員は計画段階から工事完了まで務めるのが一般的で、継続的な対応が可能になり、理事の負担軽減にもつながります。
体制が固まったら、「現状調査」を実施し、その結果に基づいて「予算や修繕計画の立案」を行います。
修繕箇所の優先順位をつけて予算を振り分け、実施計画を作成することが大切ですが、専門知識を持った人のアドバイスを取り入れながら計画案を作成することをお勧めします。
その後、施工会社を選定し、住人向けの工事説明会を開催して着工に移ります。
工事の主なステップ
仮設工事：足場や現場事務所などの仮設設備を設置
下地補修工事：壁や天井などのひび割れを補修
タイル補修工事：浮いたり、ひび割れたタイルを補修
シーリング工事：外壁のつなぎ目やサッシ廻りのシーリング材を打ち替え
塗装工事（外壁）：外壁の塗装を塗り重ねるか、塗料を除去して塗装し直す
塗装工事（鉄部）：扉や外部階段、手すりなどの鉄部の錆を落として塗装
防水工事：屋上やバルコニー、廊下などに防水工事を実施
そのほか、エントランスの改修工事、玄関扉やサッシの交換工事、給排水管の更新・更生工事など、必要に応じて付随工事を行います。大規模修繕工事の際、劣化個所の補修に加えて機能改善や時代に合わせた設備を取り入れることで、快適性や安全性を高めることができます。
マンションの大規模修繕工事のよくあるトラブルと対策
大規模修繕工事においては、管理組合が中心となって工事を進める過程で、様々なトラブルが発生し得ます。
これらの問題を避けるためには、事前の準備と組織内のコミュニケーションが不可欠です。
まず、管理組合内での意見の不一致を解消するためには、透明性のある広報活動と組合員全体での意見の共有が重要です。
また、工事開始後に予想外の追加工事が必要になる場合がありますが、これを防ぐためには、事前の建物診断を徹底し、適切な計画を立てることが重要です。
管理組合内の意見がまとまらない
理事会や修繕委員会が組合員に向けた説明会を開催し、途中経過や経緯の説明、意見聴取など広報活動を重ねることが大切です。公平性や透明性を保ち、管理組合全体で方向性を共有できるようにしましょう。
工事開始後に施工箇所が増え、予算を大幅に超える
事前にきちんと建物診断を行い、現在の建物の状態を踏まえ、適切な補修と機能向上が図れるよう資金面とのバランスも考えながら工事の内容を計画していくことが大切です。
仕上がりが思っていたのと違う
事前に材料のサンプルを確認し、実際の使用環境で色味や質感を確かめましょう。また、工事が始まる前に本番と同じ材料や工法で部分的に「試験施工」を行うことも有効です。
トラブルを防ぐための対策
施工会社など工事の窓口となっている人に相談し、関係する業者とは綿密にコミュニケーションをとりながら進めていくことが大切です。
修繕委員会のメンバーは、専門知識の有無にこだわらず、性別や年代、家族構成などさまざまな立場の人からバランスよく選出することが大切です。
近隣のマンションや同じデベロッパーの物件の管理組合、同じ管理会社に管理を委託しているマンションの管理組合などと情報交換するのも有効です。
管理組合が主体的に取り組み、管理会社や施工会社、工事監理の会社に任せっきりにせず、進捗状況を定期的に確認することが必要です。
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