【5分でわかる】マンション大規模修繕とは？費用・期間・工事内容まで完全ガイド

マンションをお持ちの方であれば、

「大規模修繕はいつ頃やるものなの？」

「費用はどれくらい見ておけばいいの？」

「工事中の暮らしはどうなるんだろう？」

といった疑問や不安を感じたことがあるのではないでしょうか。

十数年に一度の大きな出来事ですから、あらかじめ全体像をしっかりつかんでおくことが大切です。

この記事では、マンション大規模修繕の基本的な知識から、費用の相場、工事にかかる期間、具体的な工事内容、さらにはよくあるトラブルを避ける方法まで、管理組合の皆様や区分所有者の方が知っておくべきポイントをひと通り解説します。

計画と準備を適切に行い、安心して大規模修繕を進められるよう、すぐに役立つ情報をお届けします。

この記事を書いた人

結城 伸太郎

職歴：27年

得意分野：防水工事・外構工事・大規模改修管理業務

保有資格：1級建築施工管理技士、1級建築塗装技能士、1級ポリマーセメント防水、1級改質アスファルト防水、外壁1級仕上げ技能者、防水登録基幹技能者、外壁仕上基幹技能者、国際ライセンス サーモグラファーレベル１、監理技術者、職長安全衛生教育、他

大規模修繕の基本：まず知っておきたいこと

マンションの大規模修繕工事とは、ひとことで言えば、マンションの共用部分全体を対象に、十数年ごとに行う計画的な大きな工事のことです。

建物の外壁や屋上、共用廊下や階段、各種設備など、さまざまな箇所が工事の対象となります。

主な目的は、建物の劣化を防いで長く使えるようにし、皆様が安全で快適に暮らせる住環境を保ち、マンション全体の資産価値を守り高めることにあります。

よく似た言葉に「修繕」と「改修」がありますが、これらは意味合いが少し異なります。

例えば、壊れた部分を直すのが「修繕」、より新しい設備に取り替えるのが「改修」と考えると分かりやすいでしょう。

そして、大規模修繕を計画的に進めるためには「長期修繕計画」が絶対に必要です。

これは、将来どのような工事がいつ頃必要になり、どれくらいの費用がかかるのかを長期的に見通す、いわばマンション修繕の設計図のようなもの。

この計画に沿って資金を準備し、適切なタイミングで工事を行うことが、成功への鍵を握ります。

なぜ必要？大規模修繕のタイミングと重要性

マンションは頑丈に造られていますが、日々の雨風や紫外線、気温の変化といった自然の影響を受け、年月とともに少しずつ劣化が進んでいきます。

建物を長く安全に、そして快適に使い続けるためには、この経年劣化のサインを見逃さず、適切な時期にメンテナンスが必要です。

これこそが、大規模修繕が求められる根本的な理由なのです。

建物の劣化サインを見逃すな！放置リスクと【修繕時期】の考え方

マンションの劣化は、外壁のひび割れ、塗装の剥がれや色あせ、屋上やバルコニーの防水層の亀裂、コンクリートの中性化やそれに伴う鉄筋の露出といった形で現れてきます。

これらのサインは、建物の耐久性や安全性に関わる「劣化サイン」です。

もし、これらの劣化を放置してしまうと、雨漏りが発生して室内に被害が及んだり、建物の構造体そのものが腐食して強度が低下したり、最悪の場合、外壁タイルが落下して通行人に危害を加えるといった事故に繋がる可能性も否定できません。

また、見た目の悪化は居住環境の快適性を損ない、防犯性の低下を招くこともあります。

では、大規模修繕はいつ頃行うべきなのでしょうか？

一般的には、新築時から12年～15年周期（国土交通省のデータでは初回の平均は約13年）で実施されることが多いと言われています。

しかし、これはあくまで目安であり、建物の立地条件や使用状況、前回の工事の品質などによって劣化の進み具合は異なります。

そのため、「何年経ったから必ず実施する」というよりも、定期的な建物診断を通じて劣化の状況を正確に把握し、専門家のアドバイスも参考にしながら、最適な【修繕時期】を見極めることが大切です。

大規模修繕を行う最適な時期については以下の記事でも詳しく解説しています。

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東北地方は特に注意！凍害・雨漏りと資産価値を守る修繕計画

特に雪深く寒さの厳しい東北地方では、一般的な劣化に加え、特有の現象にも注意が必要です。

例えば、凍結によるコンクリートの傷み（凍害）や、屋根の雪が溶けてそこから雨漏り（東北ではすが漏りとも言います）です。

こうした地域特性を考慮した修繕計画が欠かせません。

大規模修繕は、マンションの「資産価値」を守り、高めるためにも非常に大切です。

劣化を放置すれば資産価値は下がりますが、定期的な修繕や時代に合わせた設備の更新で価値を高めることも可能です。

また、法律で定められた外壁の定期調査や、適切な修繕計画を求める「管理計画認定制度」など、法令も大規模修繕に関わってきます。

これらも踏まえた長期的な計画を立てることが、マンション管理のポイントです。

大規模修繕の費用：相場・資金計画・コスト削減のポイント

マンション大規模修繕の中でも、もっとも気になるのは、やはり「費用」ではないでしょうか。

ここでは、費用のざっくりとした全体像とコスト削減の要点を解説します。

最新データで見る！大規模修繕の費用相場と修繕積立金

国土交通省の調査によれば、大規模修繕の総工費は工事回数を重ねるごとに増加する傾向があり、例えば1回目の工事では4,000万円～6,000万円が最も多い価格帯です。

1戸あたりでは約100万円～150万円が目安となるケースが多いですが、マンションの規模や工事内容によって大きく変動します。

これらの費用は、毎月積み立てる「修繕積立金」で賄われます。

しかし、約4割のマンションで積立金が計画に対し不足しているというデータもあり、長期修繕計画に基づいた適切な積立金額の設定と定期的な見直しが必須です。

大規模修繕の費用相場や追加のコスト、積立金不足についてもさらに詳しく知りたい方は以下の記事で詳しく解説しています。

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コストを削減するにはどうしたらいい？

大規模修繕の費用は高額になりがちですが、工夫次第でコストを抑えることも可能です。

主なポイントは以下の通りです。

中でも、無足場工法は、仮設費用の20～50％を削減することができ、ゆうき総業の事例では、120万円のコスト削減につながった事例もあります。

詳しくは下記ページで解説していますので、ぜひご確認ください。

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大規模修繕の期間：計画から完了までの流れ

マンションの大規模修繕プロジェクトは、実際に工事が始まってから終わるまでの期間だけでなく、その前の準備段階から数えると、非常に長期にわたるものです。

ここでは、全体のスケジュール感と、工事期間中の生活への影響について、基本的なポイントを解説します。

全体スケジュールと各フェーズの期間目安

大規模修繕プロジェクトは、大きく分けて以下の主要なフェーズで進められます。

①計画策定・住民説明（準備段階）:

現状の建物診断、修繕範囲や内容の検討、予算案の作成、長期修繕計画の見直し、住民への説明会の開催、アンケート実施など。

②設計監理・業者選定段階:

修繕設計図書の作成、工事仕様の決定、施工業者の公募・選定（見積もり比較、ヒアリングなど）、工事請負契約の締結。

期間目安：数ヶ月程度。

③工事着工～完了（工事段階）:

実際に工事が開始され、完了検査を経て引き渡しが行われるまで。

期間目安：マンションの規模により大きく異なります。大規模なマンションだと1年近くかかることも。

④完了段階:

工事完了後の報告会、アフター点検の実施など。

特に工事期間は、小規模マンション（50戸未満）で3～4ヶ月程度、大規模マンション（100戸以上）では6ヶ月～1年以上と大きく異なります。

また、天候不順などにより工期が延長されることもあるため、余裕を持ったスケジュール設定が重要です。

このように、計画スタートから工事完了までトータルで見ると、2年から3年、あるいはそれ以上を要する一大プロジェクトであることがお分かりいただけるかと思います。

各工程の具体的なスケジュールや作業内容は下記ページにて解説しています。併せてご覧ください。

外壁工事の詳細はこちら

外壁工事

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要注意！工事期間中の生活への影響と対策

実際に大規模修繕の工事が始まると、居住者の皆様の日常生活にも様々な影響が出ることが予想されます。

代表的なものとしては、以下のようなキーワードが挙げられます。

これらの生活への影響を完全に無くすことは難しいですが、ストレスを少しでも軽減するためには、

などが重要です。

また、場合によっては仮のワークスペースを共用施設に設けるといった配慮も考えられます。

騒音やエアコンなどそれぞれの具体的な対策より詳しく知りたい方は下記記事もごご覧ください。

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大規模修繕の工事内容と進め方のポイント

「大規模修繕では具体的にどんな工事をするの？」「どうやってプロジェクトを進めていけば失敗しないの？」といった疑問は、多くの管理組合様が抱えるところでしょう。

ここでは、主要な工事の種類とその目的、そしてプロジェクトを成功に導くための進め方や住民合意のコツについて、基本的なキーワードを解説します。

何をするの？主な工事の種類と目的・注意点（東北事例含む）

大規模修繕で行われる代表的な工事には、以下のようなものがあります。

これらの工事は、マンションの見た目をきれいに保つだけでなく、雨漏りを防いだり、建物の強度を維持したりと、安全で快適な住環境を守るために非常に重要です。

特に外壁や屋上に関する工事は、建物を自然環境から守るという大きな役割があります。

また、給排水管のような設備工事は、日々の生活の質に直結します。

工事を行う際には、その地域の気候特性を十分に考慮することも大切です。

特に雪が多く、寒さの厳しい東北地方では、一般的な劣化に加えて、以下のような点にも注意が必要です。

このように、大規模修繕は多岐にわたる工事を含んでおり、それぞれの工事がマンションの維持管理において大切な意味を持っています。

失敗しない！プロジェクトの進め方と住民合意のコツ

大規模修繕という長期間にわたる複雑なプロジェクトを成功させるには、段取りの良い進め方と、何よりも住民の皆様の理解と協力、つまり「合意形成」が不可欠です。

具体的にどのようなステップで進め、どうすれば住民の皆様とスムーズに合意を形成できるのか、その基本的な進め方とポイントを見ていきましょう。

プロジェクトの基本的な進め方

大規模修繕は、一般的に以下のようなステップで進められます。計画から完了まで、管理組合が主体となって着実に進めていきます。

これらの各段階を丁寧に進めることが、最終的な工事の品質と満足度につながります。

特に、準備・計画段階での情報収集や方針決定、そして信頼できるパートナー選びが、プロジェクト全体の成否を大きく左右すると言えるでしょう。

住民合意形成のポイント

これらのステップを円滑に進める上で、もっとも時間と労力を要し、かつもっとも重要なのが「住民合意形成」です。

大規模修繕は区分所有者全員に関わる大きな事業であり、費用負担も伴うため、全員の納得と協力を得ることが成功の絶対条件となります。

スムーズな合意形成を実現するための大切なポイントは以下の通りです。

これらのポイントを意識し、住民一人ひとりと向き合い、丁寧なコミュニケーションを重ねることが、大規模修繕を成功に導くための鍵となります。

適切な準備と信頼できるパートナーを選択することで、よりスムーズな進行が期待できるでしょう。

ただし、どれだけ丁寧に計画を立て、準備を重ねても、大規模修繕ではさまざまな問題が起こる可能性も残念ながらゼロではありません。

大規模修繕で起こりがちなトラブルとは？

マンション大規模修繕は、多くの関係者が関わり、長期間にわたる複雑なプロジェクトです。そのため、残念ながら様々なトラブルが発生する可能性も潜んでいます。

マンション大規模修繕で起こりがちな主なトラブルとしては、以下のようなものが挙げられます。

これらの問題を未然に防ぐためには、透明性のある情報共有と合意形成、事前の十分な調査と計画、円滑なコミュニケーションの確保、信頼できる専門家の選定、適切な工事監理といった基本的な考え方を持つことが重要です。

適切な準備と信頼できるパートナー選びにより、多くのトラブルは回避できます。

マンションの大規模修繕時に起こりがちなトラブルについては、関連記事でも詳しく解説していますので、併せてご覧ください。

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まとめ：大規模修繕は、必ず専門性の高い業者に依頼しよう！

ここまで解説してきたように、マンション大規模修繕は費用相場や工期の把握から、具体的な工事内容、そしてトラブル回避まで、多角的な知識が必要な一大プロジェクトです。

1戸あたり100万円を超える費用負担、計画から完了まで2～3年におよぶ長期スケジュール、外壁塗装から防水工事まで多岐にわたる工事内容、そして約40%のマンションが直面する修繕積立金不足の問題など、管理組合が直面する課題は複雑です。

特に東北地方では凍害や雨漏りなど地域特有の劣化にも対応する必要があり、地域の気候特性を理解した専門性の高い業者選定が成功の鍵となります。

私たちゆうき総業は、東北の気候特性を熟知し、無足場工法により最大20%以上のコスト削減実績を持つ大規模修繕の専門家です。

山形本社と仙台支店を拠点に、お客様のマンションに最適な修繕計画をご提案いたします。

まずはお気軽にご相談ください。