投稿日：2024.04.15　最終更新日：2024.08.30

大規模修繕マンション・ビルその他

マンションの大規模修繕とは？工事内容や費用・期間などを徹底解説

マンションの大規模修繕工事とは？

大規模修繕工事とは、建物の経年劣化を防ぐための大掛かりな工事のことを指します。
特に「マンションの」大規模修繕工事では、共有部分の外壁や屋根の防水処理、給排水管の交換などが主な対象となります。マンションでは、多くの住民が共同で所有しているため、計画的な修繕積立金の運用と合意形成が重要です。これにより、建物の価値を長期間にわたり維持することが可能になります。
大規模修繕工事は工期が長く、費用も高額になるため、計画性を持って実施することが重要です。

ちなみに修繕と改修の違いは何？

「修繕」と「改修」は似た言葉ですが、意味合いが異なります。
修繕は建築当時の水準まで機能・性能を回復させることを目的とした工事で、不具合箇所の修理や部材の取り替えなどを行います。
これに対し、改修は機能の維持や回復だけでなく、建物全体の機能・性能面を進化させ、住みよいマンションにしていくことを目的とする工事です。
設備や材料の進歩を取り入れ、現在の水準に見合うようにマンションをグレードアップすることで、暮らしやすさと資産価値の維持向上を図ります。

修繕と改修の違いとは？修理・補修・修復・改良との違いも解説

修繕と改修の違いとは？違いを一覧表で解説修繕は劣化した建物を元の状態に戻す事であるのに対して、改修は建物をよりアップグレードさせる事である。といった違いがあります。用語定義具体例修繕 (しゅうぜん) 建物や設備が劣化した際、元の状態またはそれに近い状態へ回復させる工事。外壁塗装、防水工事改修 (かいしゅう) 建物の性能や機能をグレードアップさせる工事。耐震補強、バリアフリー化補修 (ほしゅう) 即座に必要な部分のみを対応する応急的な措置。外壁のシーリング打ち替え修理 (しゅうり) 故障や破損した具体的な部分を直す作業。機械や家具の破損部分の修正修復 (しゅうふく) 壊れたり損傷したりしたものを元の状態に戻す作業。歴史的建造物や芸術作品の復元改良 (かいりょう) 建物の性能や機能を建設当初の設計を超えて向上させる。エネルギー効率の改善、最新技術の導入改修とは改修は、建物の性能や機能を向上させるために行う工事で、劣化した部分の修繕と同時に、設備やデザインのアップグレードを行います。改修工事の具体例としては、以下のようなものがあります断熱性能の向上：古い窓を二重サッシやペアガラスに交換し、外壁に断熱材を追加することで、エネルギー効率を高める。バリアフリー化：段差の解消、手すりの設置、ドアの幅の拡張などを行い、高齢者や障がい者にとって住みやすい環境を整える。設備の更新：老朽化した給排水管や電気配線を新しいものに交換し、同時に節水型トイレや省エネ照明などを導入する。改修工事では、単に古くなった部分を直すだけでなく、現代のニーズに合わせて建物の価値を高めることが重要です修繕とは修繕は、建物を建築当初の状態に戻すことを目的とした工事で、経年劣化により損傷した部分を修理または交換します。修繕工事の具体例には以下のようなものがあります屋上防水の張り替え：防水シートの劣化により雨漏りが発生している場合、防水層を全面的に張り替える。外壁の塗装：塗装の剥がれやひび割れが見られる外壁を、下地の補修を行ってから再塗装する。設備の部分交換：エレベーターのワイヤーロープの交換や、ボイラーの一部部品の交換など、設備の一部を取り替える。修繕工事では、できる限り当初と同じ、または同等の材料を使用し、建物の性能を維持することが重要です。修理とは修理は、故障や損傷した部分を直して、元の状態に戻すことを指します。建物以外にも、家電製品や車、家具などの修理が一般的です。修理の具体例としては、以下のようなものがあります家電製品の修理：洗濯機の故障した部品を交換して、正常に動作するようにする。車の修理：事故で損傷したボディを元の形に戻し、塗装を施す。家具の修理：ゆがみや割れが生じた木製の椅子を、補強や接着剤で直す。修理では、損傷した部分を元通りに直すことが目的で、必ずしも性能や機能の向上は求められません。補修とは補修は、劣化や損傷した部分を部分的に直す工事で、建物の機能を維持することを目的とした応急的な処置として行われることが多いです。補修工事の具体例には以下のようなものがあります：タイルの補修：浴室や台所の壁面で剥がれたタイルを、部分的に張り替える。配管の補修：水漏れが発生している箇所の配管を一部切り取り、新しい部品を接続する。床の補修：フローリングの一部が膨らんでいる場合、その部分を切り取って新しい材料を貼り付ける。補修工事は、部分的な修理に焦点を当てているため、建物全体の修繕と比べると小規模で、費用も抑えられます。修復とは修復は、損傷や劣化した部分を元の状態に戻すことを指し、美術品や歴史的建造物などに使われることが多い言葉です。修復の具体例としては、以下のようなものがあります絵画の修復：経年劣化で損傷した絵画を、専門家が細部まで元の状態に戻す。彫刻の修復：戦争や自然災害で壊れた彫刻を、残された部分を元に復元する。歴史的建造物の修復：城郭や寺院などの歴史的価値のある建物を、当時の技法や材料を用いて本来の姿に戻す。修復では、専門的な知識と技術が必要とされ、できる限り元の状態に近づけることが重要視されます。改良とは改良は、既存の物を良くすることを目的とした行為や工事で、建物に関しては、設備や機能を向上させることで居住性や利便性を高めることを指します。改良工事の具体例には以下のようなものがあります：エレベーターの改良：従来のエレベーターをより速く、静かで、省エネルギーなものに取り替える。セキュリティシステムの導入：オートロックやカメラ監視システムを導入し、住民の安全性を高める。給湯システムの改良：ガス給湯器からヒートポンプ式給湯器に切り替え、エネルギー効率を上げる。改良工事は、改修工事の中でも特に性能や機能の向上に重点を置いたものと言えます。関連記事

マンションで大規模修繕工事が必要な理由

例えばマンションは頑丈な造りではありますが、風雨や日射の影響を受け、年月とともに経年劣化が進みます。
建物を長く安全に使っていくためには、定期的なメンテナンスが不可欠です。
特に重要なのは、コンクリート内部の劣化を抑制することで、ひび割れや防水層の亀裂などから水や空気がコンクリート内部に入り込むと、鉄筋がさびて建物の強度が弱くなります。
この内部に至る深刻な劣化を予防するには、劣化が軽度のうちに発見し、修繕することが大切です。
大規模修繕工事では、壁の補修などで足場を設置し、その際に足場が必要な工事をまとめて行うため、大掛かりな工事になります。

また、適切な時期に大規模修繕工事を行うことは、マンションなどの資産価値の維持にも繋がります。
経年劣化を放置すれば、見た目や快適性の面で差が広がり、防犯設備の強化やバリアフリー化など新しいライフスタイルに対応した改修工事も、資産価値を高めることに役立ちます。

マンションの大規模修繕工事にかかる費用

マンションの大規模修繕工事にかかる費用は、戸あたり130～150万円程度が目安とされていますが、これはあくまでも目安であり、マンションの規模によって異なります。
総額では数千万から億単位になることもあります。しかし、区分所有者が一括で支払うことはほとんどありません。
通常、管理組合が「修繕積立金」として毎月徴収し、積み立てているからです。

国土交通省の平成29年の調査によると、大規模修繕の一戸あたりの費用は、75万円～100万円が最も多く（30.6％）、次いで100万円～125万円（24.7％）、50万円～75万円（13.8％）となっています。
つまり、最も多いケースで一戸あたり約100万円かかることになり、総戸数100戸のマンションでは、大規模修繕の総費用は約1億円にもなります。

マンション大規模修繕の費用について解説！オーナーの負担はどれくらい？

大規模修繕の費用相場どれくらい？大規模修繕は、マンションの資産価値を維持し、建物の寿命を延ばすために不可欠な工事です。一般的に10〜15年周期で実施することが推奨されていますが、その費用はマンションの規模や工事内容によって大きく異なります。国土交通省の調査によると、大規模修繕工事の費用相場は1戸あたり100〜125万円が最も一般的とされ、例えば30戸の小規模マンションでは約3000万円、100戸のタワーマンションでは約1億円が相場となります。大規模修繕で行われる主な工事内容とその費用相場は、防水工事が1戸あたり15〜20万円で40戸のマンションでは650〜800万円、外壁工事が1㎡あたり1000〜5000円で中規模マンションでは1階層ごとに90〜140万円、給水管や排水管の設備工事が1棟あたり70〜200万円となっています。追加費用が発生することもある大規模修繕を行う際、当初の見積もりから追加費用が発生することがあります。それには、いくつかの理由が考えられます。事前調査で発見できなかった細かな破損や不具合建物の事前調査や見積もりの段階では、発見が難しい細かな破損や不具合が存在する場合があります。これらが実際の施工時に判明すると、追加の修繕が必要となり、費用が嵩むことになります。想定以上に複雑な足場の設置修繕工事に必要な足場の設置が、当初の想定よりも難しい場合があります。特に、狭い場所や環境が悪い場所での設置は、追加の作業を要する場合があり、それに伴う費用の増加が生じることがあります。大規模修繕における「足場費用」については、下記記事でより詳しく解説していますので、こちらもあわせてご覧ください！各種要因による工事の延期大規模修繕では、様々な要因によって工事が延期される可能性があります。例えば、悪天候や資材の調達遅れ、住民との調整の難航などです。工事期間が長引けば、それだけ追加の費用が発生することになります。以上のように、大規模修繕では当初の見積もりに含まれない追加費用が発生する場合があります。こうした可能性を念頭に置き、適切な対応を取ることが肝要です。修繕中の災害発生による破損箇所の増加こちらはほどんどありませんが事例としては、大規模修繕の期間中に、台風や地震などの自然災害が発生する可能性などもあります。その際、建物に新たな破損が生じ、修繕箇所が増加する場合があります。こうした不測の事態による追加費用について、保険の適用も視野に入れながら、業者との相談が推奨されます。費用を払えない場合はどうする？大規模修繕の費用は高額になることが多く、マンションオーナーや管理組合にとって大きな負担となる場合があります。費用が払えない場合の対策として、修繕積立金の計画的な値上げや一時金徴収、金融機関からの借入、工事の延期などが考えられます。修繕積立金の値上げは、居住者に一時的な負担をかけずに済むというメリットがありますが、総会での決議が必要となります。一時金徴収は、緊急の費用不足を補うことができますが、住民にとっては大きな負担となる可能性があります。金融機関からの借入は、早急に費用を用意できるというメリットがありますが、利息が発生するため、総額は大きくなってしまう点に注意が必要です。工事の延期は、建物の劣化が進行するリスクがあるため、安易な判断は避けるべきでしょう。状況を慎重に見極め、優先順位を考慮しながら、できる限り早期に必要な修繕を行うようにしましょう。修繕費用が払えないケースやその後どうすべきか？は下記記事で詳しく解説していますので、こちらもあわせてご覧ください。補助金・助成金制度の活用も視野に！大規模修繕で追加費用が発生する場合、補助金制度を活用することも検討に値するでしょう。国や地方自治体では、大規模修繕に対する補助金や助成金を提供しています。これらを上手に利用することで、費用負担を軽減できる可能性があります。ただし、具体的な制度は地域によって異なるため、管理組合や専門家に相談し、最適な補助金を選択することが肝要です。大規模修繕には多額の費用がかかるものですから、事前の綿密な計画と必要資金の確保が、プロジェクトの成功につながるのです。

マンション所有者は修繕積立金を積み立てます

区分所有者は、この高額な費用を賄うために、毎月一定の修繕積立金を積み立てています。
平成30年度の調査では、修繕積立金の平均金額は1万1243円でした。
ただし、この平均金額は上昇傾向にあり、積立額が計画に比べて不足しているマンションも34.8％存在しています。

修繕積立金の支払いが難しくなった場合は、滞納する前に管理会社や管理組合に相談することが大切です。
滞納が続くと、最悪の場合、給与や口座の差し押さえなどの事態に発展する可能性があります。
支払いが厳しい状況では、早めに売却を検討するのも一つの選択肢と言えるでしょう。

積立金不足？マンションの大規模修繕費用が払えないケースとその対処法を解説！

【大前提】大規模修繕は定期的に実施しなければならないマンションやアパートなどの管理者の場合、建物は大規模修繕という定期的なメンテナンス工事を行うことが法律で義務付けられています。実施周期については建物の劣化状況によっても異なりますが、一般的には12年周期で行わなければなりません。大規模修繕の周期については下記記事で詳しく解説していますので、こちらもあわせてご覧ください。よくある「修繕費用が払えない事例」とは？「修繕積立金」が足りなかった（オーナー負担額が多かった）修繕費用が払えない最も一般的な理由は、修繕積立金の不足です。多くのマンションでは、毎月の修繕積立金を住民から集めていますが、その額が適切でない場合、必要な修繕費用を賄うことができません。国土交通省のガイドラインに基づいて積立金を設定することが推奨されていますが、実際には多くのマンションでこの基準を満たしていないのが現状です。積立金の設定が低すぎると、将来的な大規模修繕に対応できないリスクがあります。自然災害などで「突発的な修繕」が必要になった突発的な事故や自然災害によって、予期せぬ修繕が必要になることがあります。地震や台風などの自然災害による損傷や、設備の突然の故障などが挙げられます。これらの予期せぬ事態により、計画していた修繕費用が不足することがあります。予備費を設けておくことが、これらの事態に備えるために重要です。費用を払えない場合はどうすべき？大規模修繕の費用は高額になることが多く、マンションオーナーや管理組合にとって大きな負担となる場合があります。費用が払えない場合の対策として、いくつかの方法が考えられます。方法1：計画的な修繕積立金の値上げで負担を軽減修繕積立金を計画的に値上げすることで、必要な費用を補填する方法があります。総会での決議が必要となりますが、居住者に一時的な負担をかけずに済むというメリットがあります。長期的な視点に立ち、計画的に積立金を調整することが重要です。方法2：一時金徴収で急な費用不足を補う急な費用不足に対応するために、一時的にまとまった金額を徴収する方法もあります。これも総会での決議が必要であり、住民にとっては大きな負担となる可能性があります。しかし、緊急の費用不足を補うことができるため、状況によっては検討に値する選択肢と言えます。方法3：金融機関からの借入で資金を確保金融機関からの借入も、大規模修繕費用を確保する一つの方法です。早急に費用を用意できるというメリットがありますが、利息が発生するため、総額は大きくなってしまう点に注意が必要です。借入期間や返済方法について、慎重に検討することが求められます。方法4：工事の延期で費用負担を先送りにするどうしても費用が不足している場合、工事を延期することも検討の余地があります。ただし、建物の劣化が進行するリスクがあるため、安易な判断は避けるべきでしょう。優先順位を見極め、できる限り早期に必要な修繕を行うことが望ましいと言えます。「工事周期の延期ができるか？」については下記記事でより詳しく解説していますので、こちらも併せてご覧ください。修繕費用不足を避けるために「オーナーが行うべき施策」長期修繕計画の適切な作成と見直し長期修繕計画は、マンションの修繕積立金の基礎となる重要な計画です。この計画が適切でないと、将来的に必要な修繕費用が不足する可能性があります。計画を作成する際には、専門家の意見を取り入れ、設備の寿命や修繕費用、物価上昇などを考慮することが重要です。また、定期的に見直しを行い、現状に即した計画に更新することが必要です。修繕積立金の適正な設定修繕積立金の金額設定は、長期修繕計画に基づいて行われますが、初期設定が低すぎると将来的に不足するリスクが高まります。国土交通省のガイドラインを参考にし、適正な金額を設定することが重要です。また、新築マンションの場合、販売時に修繕積立金が低く設定されることが多いため、購入時にその点を確認し、必要に応じて見直すことが必要です。均等積立方式の採用修繕積立金の徴収方法には「均等積立方式」と「段階増額積立方式」があります。均等積立方式は、毎月一定額を徴収する方式で、長期的に安定した積立が可能です。一方、段階増額積立方式は、将来的に積立金を増額する方式で、値上げの際に住民の合意を得るのが難しい場合があります。均等積立方式を採用することで、将来的な資金不足のリスクを軽減できます。滞納者への対策修繕積立金の滞納が増えると、計画通りに資金が集まらず、修繕費用が不足する原因となります。滞納者に対しては、早期に催告を行い、滞納を常態化させないことが重要です。また、管理組合として滞納者への対策を明確にし、住民全員が納得できるルールを設けることが必要です。

マンションの大規模修繕工事にかかる期間

マンションの大規模修繕工事の期間は、「計画から着工まで」と「着工から工事完了まで」の2つに分けられます。

「計画から着工まで」は、工事計画の作成、住民への説明会開催、同意取得などの過程を経るため、一般的に1～2年程度かかります。

「着工から工事完了まで」は、マンションの規模によって異なります。目安としては、以下の通りです

小規模マンション（総戸数50戸未満）：3～4ヵ月
中規模マンション（総戸数50～100戸）：4～6ヵ月
大規模マンション（総戸数100戸以上、団地、超高層タワーマンションなど）：6ヵ月～1年以上

工事期間中は、建物周囲に足場が建ち、作業員や車両の頻繁な出入りがあります。また、洗濯物干しや窓開け、バルコニーの使用などに制限がかかることもあるため、日常生活へのストレスを極力抑える工夫が必要です。

2回目以降の大規模修繕工事では、修繕する工事項目が多くなり、工事内容も手間がかかるため、1回目よりも工事期間が長くなる傾向があります。

マンションの大規模修繕工事は、計画から完了まで、トータルで2～3年程度を要する大きなプロジェクトと言えるでしょう。

マンションの大規模修繕工事の周期と回数

マンションの大規模修繕工事の実施時期や回数に決まりはありませんが、一般的には12～15年周期で行われることが多いです。
これは、国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」や、新築時の建材の保証期間が10年程度であることが理由の一つとされています。

近年は、耐久性や防汚効果に優れた製品を使用することで、次回の修繕までの周期を15年・18年と延ばし、修繕費用を抑える工夫を検討するマンションも増えてきています。
実際に修繕に取り掛かるかどうかは、建物の状態から総合的に判断する必要がありますが、前回の修繕から10年を超えた頃から、大規模修繕の実施について協議を始めるマンションが多いようです。

マンションの大規模修繕の適切な周期（タイミング）とは｜12年？15年？18年？

マンションの大規模修繕の実施時期・周期（タイミング）の目安一般的に、大規模修繕の実施周期は12年ごととされていますが、これは劣化状態の診断に基づき、適切な計画を立案するためです。周期に目安はありますが、実際の時期はマンションの具体的な劣化状況に応じて決定します。例えば、建物の日常的な保守・点検がしっかりされているか、環境が建物に与える影響（塩害など）が少ない地域か、高品質の材料で建築されたたかどうか、などの要因によっては18年に、修繕周期を延長できる場合もあります。このような延長ができるかどうかは、定期的な建物診断を行い、その結果を基に計画的に行う必要があります。関連記事マンションの大規模修繕は12年周期が一般的？マンションの大規模修繕は、一般的に12年周期で行われることが多いですが、その理由には主に3つの要因があります。 1.国土交通省が公開している「長期修繕計画作成ガイドライン」の影響平成20年版のガイドラインでは、大規模修繕工事の周期を12年程度とする例が紹介されていました。これを参考にする管理会社や設計事務所が多かったため、12年周期が一般的になりましたが、あくまでも目安として示されているだけで、12年周期を定めているわけではありません。 2.特定建築物定期調査における全面打診調査の義務化改正建築基準法により、竣工・外壁改修後10年を経た建築物は、全面打診等による調査が義務付けられました。全面打診調査には足場が必要なため、大規模修繕と同時に行うことでコストを抑えられることから、12年目に大規模修繕を実施するケースが増えました。 3.塗膜などの劣化を考慮しているためマンションに使用される塗料の寿命は8〜12年程度と言われており、12年以上経過すると浮き、ひび割れ、欠損などが進行し、コンクリート躯体を十分に保護できなくなります。 15年周期で大規模修繕を行う場合、次の修繕までの間隔が長くなるため、劣化が進み、修繕費用が高額になる可能性があります。大規模修繕の周期を18年に延長できる場合もマンションの大規模修繕工事は、一般的に12年周期が多いですが、近年「過剰・不要な修繕費用にまで修繕積立金を払いたくない」と考える管理組合が増加していることを受け、大手マンション管理会社が提唱しているのが「大規模修繕工事の周期延長」です。高耐久化の工事を行うこと（例えば、高耐久タイプのシーリング材を使用するなど）で、周期を16〜18年程度に延長し、トータルでの大規模修繕工事の回数を減らすことで、長期的に大きなコストダウンが可能になります。ただし、長周期化によるコスト削減効果を正確に把握するためには、竣工後60年程度の長期修繕計画を立案する必要があります。また、建物の劣化の度合いは、立地環境や施工品質、使用材料の性能などによって異なるため、一律に修繕期間を決めるべきではありません。また、管理組合の財政状況を考慮し、12年周期での大規模修繕が難しい場合は、周期を延長することも検討すべきでしょう。大規模修繕の周期を18年に延長できるのはどんな場合？主に、建物のメンテナンスが非常に良好に管理されている場合、使用されている材料の耐久性が高い場合、または先進的な技術や改良された建築方法が用いられている場合に延長が可能となります。具体的には、建物の日常的な保守・点検がしっかりと行われており、小さな修繕が迅速に対応されている場合や、環境要因が建物に与える影響が少ない地域（塩害のない地域かどうかなど）である場合、最初から高品質の材料を使用して建築された建物では、大規模修繕の必要性を抑えることができ、修繕周期を延長することが現実的に考えられます。しかし、このような延長は、専門家による定期的な建物診断を行い、その結果を基に安全性を確保しつつ計画的に行う必要があります。例えば、定期的に外壁の打診調査やシーリングの点検を行い、必要に応じて部分的な修繕を加えることで、全体の修繕周期を延ばすことが可能です。また、建物全体の構造的な安全性に問題がなく、内部設備や外装の小さな劣化がしっかり管理されている場合にも、大規模修繕の周期を延長することが考えられます。

工事の内容は、回数・劣化具合で変わる

1回目は主に外壁を中心に行われますが、2回目は外壁だけでなく、玄関ドアやアルミサッシなど、建物内側の付属的な部位も含めて修繕工事が行われ、より広範囲になることが多いです。
築後25年目から30年以上経過した頃に行われる3回目の工事では、建物のほぼ全域を対象とした大規模修繕工事が行われ、法律などに基づき、その時代に合わせた設備や部材の更新、耐震補強工事、省エネ化などの工事が付随して行われることが多くなります。

建物を長持ちさせ、マンションに長く快適に住むためには、定期的な修繕や改修を行い、マンションの機能や性能を維持・向上させていくことが重要です。

マンションの大規模修繕の適切な周期（タイミング）とは｜12年？15年？18年？

大規模修繕の周期は12年→18年に延長できる？建物の劣化状況の診断が大切

大規模修繕の実施時期・周期の目安一般的に12年周期で実施されることが多いですが、これには国土交通省のガイドラインの影響や、特定建築物定期調査における全面打診調査の義務化、塗膜などの劣化を考慮していることなどが理由として挙げられます。しかし、大規模修繕の実施時期は、マンションの具体的な劣化状況に応じて前後することがあります。まずは築10年目に行う初回診断で、正確な劣化状態をしっかり把握し、その後、外壁を中心とした修繕から、内部の付属部位も含めた修繕へと範囲が広がっていきます。25〜30年を超えると、建物全域にわたる修繕や設備の更新、耐震補強なども必要になります。計画的な修繕を行わないと、劣化が進行し修繕費用も増大してしまいます。まずは、12年を基本周期としつつも、マンションの個別状況に合わせた調整が大切です。関連記事築年数ごとの修繕内容の目安マンションの大規模修繕では、建物の各部位や設備ごとに修繕・更新の時期の目安があります。築年数に応じたメンテナンスポイントと修繕箇所は以下の通りです。築4～6年鉄部塗装などの劣化兆候が現れ始めるため、建物点検報告書を確認し、長期修繕計画の見直しを行います。築7～10年大規模修繕工事に向けての準備期間です。建物点検報告書を確認し、建物診断の受診をおすすめします。修繕箇所は鉄部、屋根、屋上、給水ポンプ、雨水排水ポンプなどです。築11～15年第1回大規模修繕工事（屋上防水・電気設備）、インターホン等の修繕を実施し、長期修繕計画を見直します。修繕箇所は鉄部、外壁、屋根、屋上、電灯設備、廊下・階段、バルコニー、インターホン、TVアンテナ等、消火栓等、エントランス、集会室等、機械式駐車場、付属施設、車道・歩道・植栽等です。築16～20年鉄部塗装・屋上防水、自火報関連、機械式駐車場、給排水ポンプ等の修繕を行います。設備診断の受診をおすすめします。築21～25年第2回大規模修繕工事（給水管交換）を実施し、長期修繕計画を見直します。修繕箇所は第1回大規模修繕工事に加え、エレベーター、給水管、雑排水管、給水ポンプ、雨水排水ポンプなどです。築26～30年エレベーター交換、インターホンの修繕を行います。築31～40年第3回大規模修繕工事（玄関ドア交換、サッシ交換、手摺交換）、排水管更新を実施し、長期修繕計画を見直します。機能・性能・材質面の更新を含む改良工事の検討が必要です。建物本体では、傾斜屋根、陸屋根・ルーフバルコニー、外壁、雨樋、ベランダ、階段・廊下などの修繕時期の目安は11～15年目となっています。室内設備では、給湯・バランス釜、エアコン、浴室設備、厨房設備、洗面化粧台、トイレなどの修理の目安が5～10年目、一斉交換の目安が11～15年目となっています。その他、配管、外部建具、外構、浄化槽、給水設備、エレベーターなどの修繕・更新時期の目安も部位ごとに異なりますので、各劣化状況を定期的にチェックし、適切な時期に修繕・更新を行うことが重要です。大規模修繕の周期の、建物の種類による違いマンションの大規模修繕の周期は、建物の種類によって異なります。分譲マンションの場合、修繕委員会などが設置され、ガイドラインに基づいて大規模修繕が実施されます。一方、商業ビルや賃貸マンションなどの収益ビルの大規模修繕は、オーナーの判断により行われ、具体的な周期を定めたガイドラインはありません。ただし、建物の規模によって1年ごとか3年ごとの定期報告が必要であり、外壁の全面調査も義務付けられています。収益ビルの大規模修繕の周期収益ビルの所有者は、適切な補修や修繕を行うことで資産価値を維持し、新技術を導入するリノベーションにより資産価値を向上させる必要があり、これは店舗やオフィスへのリーシングを行う上でも重要な要素となります。さらに、建物の所有者には管理責任があり、漏水などの事故が発生した場合、店舗への賠償責任が生じる可能性もあるため、安全性の確保は重要です。収益ビルの大規模修繕の周期は、日常のメンテナンス状況により異なるため、一概に決めることはできません。ただし、建材の平均的な寿命などを参考に、大まかな目安を立てることが重要です。例えば、屋上防水の耐用年数は、アスファルト防水で15〜25年、シート防水で10〜15年、ウレタン防水で10〜12年となっています。外壁塗装や屋上防水、エレベーターや給排水管の交換といった様々な箇所の修繕や改修のタイミングや費用を、あらかじめ長期修繕計画として立てておくことが重要です。この計画をもとに、実際の建物調査により具体的な計画立案を行い、5年程度ごとに見直しを行うことが推奨されます。長期修繕計画を立て、修繕に必要な資金の目安を作り、修繕積立金の額を想定することで、利益の確認もできるようになります。大規模修繕のタイミングは建物の状況によって異なる同じ築年数や戸数であっても、建物の形状、構造、環境、管理状況などの要因により、劣化の進行や故障の発生は建物ごとに異なるため、一律に周期や回数を決めることはできません。大規模修繕の実施については、各管理組合が建物の状況を見極めて判断することが多いです。一般的な目安としては12～15年程度とされており、大規模修繕工事のタイミングは、長期修繕計画に記載されています。近年、大規模修繕の周期を延ばす動きも出てきましたが、実施時期は建物の状況に大きく依存します。適切な時期を判断するために、まず建物診断を行い、現状を確認することが重要です。多くのマンションでは、築10年を超えた頃から情報収集や修繕委員会の立ち上げ、建物診断の実施など、少しずつ準備を始めます。大規模修繕工事の準備には通常1～2年程度かかるため、工事時期を延ばす場合はさらに検討時間が必要になります。大規模修繕工事は資金計画とも直結しているため、長期修繕計画は5年ごとに見直し、現状を反映させることが重要です。大規模修繕の前に建物診断、全面打診調査を実施するマンションの大規模修繕を行う前には、建物の状態を正確に把握するために、建物診断と全面打診調査を実施することが重要です。建築基準法では、建築物の所有者、管理者、占有者は、建物を常に適法な状態に維持するよう努めなければならないと定められています。特に、平成20年4月の建築基準法改正により、タイル貼りやモルタル仕上げのマンションは、竣工や改修から10年を経過した場合、3年以内に外壁の全面打診調査を実施することが義務付けられました。この調査は、外壁のタイル落下事故を防止することを目的としています。全面打診調査には足場が必要であり、コストがかかるため、大規模修繕工事と同時に全面打診調査を行うのが効率的です。これが、12年ごとに大規模修繕工事を実施するという考え方が一般的になった理由の一つです。 5～15年ごとの建物診断で修繕の実施時期や修繕範囲を決める建物診断は、日常点検や定期点検とは別に、概ね5～15年ごとに行われ、長期修繕計画に記載された全ての項目を対象とします。診断方法には、目視、打診、触診、機械による計測調査などがあり、詳細な調査が行われます。建物診断の結果は、大規模修繕の実施時期や修繕範囲、修繕仕様を決める根拠となり、おおまかな修繕費用の概算も算出できます。建物診断には無料診断と有料診断の2種類があります。無料診断は簡易な目視や触診、打診などを行い、一定の劣化や不具合を確認する診断で、一方、有料診断は、目視や触診、打診に加え、機械調査まで行う場合が多く、費用は建物の大きさや形状により数十万円から数百万円程度かかります。複数の工事会社や調査会社による建物診断や工事見積を受けることで、多様な視点からの診断を受けることができ、見落としリスクの軽減につながります。大規模修繕は数を重ねるごとに内容や改修箇所が変わる最初の大規模修繕工事が築後12年頃に行われるとすると、2回目は築後24年頃に実施されますが、2回目以降の工事は、建物の劣化度合いが1回目とは異なるため、改修内容も変わってきます。 1回目の大規模修繕は主に建物の外部を中心に行われますが、2回目では建物内部の付属的な部位やパーツの改修も含まれるようになり、3回目になると、建物内部の主要な設備や部材の更新に加え、耐震補強工事や省エネ化工事といった時代に合わせた工事も求められることがあります。回を重ねるごとにコストが増大していくことは避けられないため、修繕費用の確保を適切に想定しておく必要があります。また、新築時には最先端の機能・性能を有していた建物でも、築年数が経てば陳腐化してしまうことがよくあります。居住者のニーズに応じて、大規模修繕と合わせてリフォーム、リニューアル、リノベーションといったグレードアップの工事を実施することも必要となります。大規模修繕の目的が「維持」から「機能復旧・アップグレート」へ変わっていく 1回目の大規模修繕では建物の維持・保全が主な目的ですが、2回目は機能復旧、3回目では機能復旧に加えてグレードアップが目的となります。大規模修繕工事は、仮設工事、下地補修工事、タイル補修工事、シーリング工事、外壁塗装工事、鉄部塗装工事、防水工事など、複数のステップに分けて行われますが、2回目以降の工事では、建物の劣化具合に応じてより多くのステップで、踏み込んだ工事が必要となり工事期間も長く、費用も高くなる傾向にあります。 3回目以降になると、排水管やサッシ、電気設備などの工事やバリアフリー設備の増設なども考慮する必要があり、さらなる費用の増加が予想されます。マンションの大規模修繕工事は、25～30年の長期的スパンで考えるべきものであり、12年周期をひとつの目安として、工事と費用を確保するためのロードマップを作成しておくことが重要です。

マンションの大規模修繕工事の内容・進め方

大規模修繕工事を実施するためには、まず管理組合内で体制づくりが必要です。
理事会が主導する場合もありますが、修繕委員会などの専門委員会を設置することもあります。
修繕委員は計画段階から工事完了まで務めるのが一般的で、継続的な対応が可能になり、理事の負担軽減にもつながります。

体制が固まったら、「現状調査」を実施し、その結果に基づいて「予算や修繕計画の立案」を行います。
修繕箇所の優先順位をつけて予算を振り分け、実施計画を作成することが大切ですが、専門知識を持った人のアドバイスを取り入れながら計画案を作成することをお勧めします。
その後、施工会社を選定し、住人向けの工事説明会を開催して着工に移ります。

工事の主なステップ

仮設工事：足場や現場事務所などの仮設設備を設置
下地補修工事：壁や天井などのひび割れを補修
タイル補修工事：浮いたり、ひび割れたタイルを補修
シーリング工事：外壁のつなぎ目やサッシ廻りのシーリング材を打ち替え
塗装工事（外壁）：外壁の塗装を塗り重ねるか、塗料を除去して塗装し直す
塗装工事（鉄部）：扉や外部階段、手すりなどの鉄部の錆を落として塗装
防水工事：屋上やバルコニー、廊下などに防水工事を実施

そのほか、エントランスの改修工事、玄関扉やサッシの交換工事、給排水管の更新・更生工事など、必要に応じて付随工事を行います。大規模修繕工事の際、劣化個所の補修に加えて機能改善や時代に合わせた設備を取り入れることで、快適性や安全性を高めることができます。

マンションの大規模修繕工事のよくあるトラブルと対策

大規模修繕工事においては、管理組合が中心となって工事を進める過程で、様々なトラブルが発生し得ます。
これらの問題を避けるためには、事前の準備と組織内のコミュニケーションが不可欠です。
まず、管理組合内での意見の不一致を解消するためには、透明性のある広報活動と組合員全体での意見の共有が重要です。
また、工事開始後に予想外の追加工事が必要になる場合がありますが、これを防ぐためには、事前の建物診断を徹底し、適切な計画を立てることが重要です。

管理組合内の意見がまとまらない

理事会や修繕委員会が組合員に向けた説明会を開催し、途中経過や経緯の説明、意見聴取など広報活動を重ねることが大切です。公平性や透明性を保ち、管理組合全体で方向性を共有できるようにしましょう。

工事開始後に施工箇所が増え、予算を大幅に超える

事前にきちんと建物診断を行い、現在の建物の状態を踏まえ、適切な補修と機能向上が図れるよう資金面とのバランスも考えながら工事の内容を計画していくことが大切です。

仕上がりが思っていたのと違う

事前に材料のサンプルを確認し、実際の使用環境で色味や質感を確かめましょう。また、工事が始まる前に本番と同じ材料や工法で部分的に「試験施工」を行うことも有効です。

トラブルを防ぐための対策

施工会社など工事の窓口となっている人に相談し、関係する業者とは綿密にコミュニケーションをとりながら進めていくことが大切です。
修繕委員会のメンバーは、専門知識の有無にこだわらず、性別や年代、家族構成などさまざまな立場の人からバランスよく選出することが大切です。
近隣のマンションや同じデベロッパーの物件の管理組合、同じ管理会社に管理を委託しているマンションの管理組合などと情報交換するのも有効です。
管理組合が主体的に取り組み、管理会社や施工会社、工事監理の会社に任せっきりにせず、進捗状況を定期的に確認することが必要です。

マンション大規模修工事の”落とし穴”？事前に確認するべきトラブルについて解説！

マンションに必要不可欠な「大規模修繕工事」とは？大規模修繕工事は、マンションの長寿命化と資産価値の維持向上を目的とした重要な取り組みです。通常12〜15年ごとに行われるこの工事は、建物全体に足場を組み、数ヶ月かけて実施されます。主な目的は、建物の寿命延長、資産価値の維持・向上、そして居住者の快適性と安全性の確保です。具体的な工事内容は多岐にわたり、外壁塗装やタイルの補修、防水工事、鉄部の塗装、給排水管の更新、共用部分の設備更新などが含まれます。これらの作業により、マンションの経年劣化に伴う建物や設備の劣化を防ぎ、住環境の質を保つことができます。大規模修繕工事は、マンションを長く快適に使い続けるための必要不可欠な投資と言えるでしょう。居住者の皆さまにとって、この工事は一時的な不便を伴うかもしれませんが、長期的にはマンションの価値を守り、快適な住まいを維持するための重要な取り組みです。計画的に実施することで、将来にわたって安心して暮らせる住環境を確保できるのです。要注意！大規模修繕工事では"トラブル"が起こりがち？大規模修繕工事はマンションの価値と居住性を維持するために欠かせませんが、同時に様々なトラブルが発生しやすい側面があります。まず、区分所有者間で工事の必要性や費用負担について意見の相違が生じやすく、合意形成に時間がかかることがあります。また、多額の費用が必要となるため、修繕積立金の不足や予想外の追加工事により、区分所有者間で争いが生じる可能性もあります。工事中は騒音や振動、粉塵などにより居住環境が悪化し、特に在宅勤務者や高齢者、小さな子供がいる家庭に負担がかかります。さらに、天候不順や資材調達の問題、予期せぬ建物の劣化状況により工期が延長されることもあり、居住者の生活に長期的な影響を与える可能性があります。不適切な施工や低品質な材料の使用により、工事完了後に新たな問題が発生するケースもあり、将来的に追加の修繕費用が必要となる可能性もあります。加えて、関係者間のコミュニケーション不足により、工事の進捗状況や変更点が適切に共有されないことで誤解や不満を招くこともあります。最後に、工事に伴う騒音や交通障害により、近隣住民とのトラブルが発生する可能性もあります。これらのトラブルを最小限に抑えるためには、事前の十分な計画と情報共有、専門家の適切なアドバイス、そして居住者間の協力が不可欠です。また、工事中は柔軟な対応と定期的なコミュニケーションを心がけることが重要です。大規模修繕工事は確かに課題の多いプロセスですが、適切に実施することでマンションの価値と居住環境を大きく向上させることができます。居住者の協力が必須！よくあるトラブル「6つ」 1. 足場組立に「エアコン室外機」の一時移設が必要な場合がある大規模修繕工事では、外壁塗装や防水作業のために足場を組む必要があります。その際、ベランダに設置されているエアコンの室外機が工事の妨げになることがよくあります。工事期間中は室外機の一時的な移設が必要となりますが、これには予想以上の手間とコストがかかる可能性があります。移設作業自体の費用だけでなく、保管場所の確保や電気工事などの追加費用も発生するかもしれません。さらに、移設によってエアコンの効きが悪くなるなどの問題が起こる可能性もあるため、事前の十分な説明と対策が欠かせません。居住者の理解と協力を得るためにも、これらの潜在的な問題点を早めに共有し、適切な対応策を講じることが重要です。「エアコン室外機のトラブル」について、入居者目線・施工側目線に分けて詳しく解説していますので、下記記事もあわせてご覧ください！ 2. いつも通りに「ベランダ」が使用できない大規模修繕工事を滞りなく進めるためには、ベランダの片付けが不可欠です。しかし、これが思わぬトラブルの種になることがあります。長年使用していない物や大型の家具などが置かれていることも多く、居住者の協力が得られないケースが少なくありません。また、植物や洗濯物干し場の移動など、日常生活に直接影響が出ることへの不満も生じやすいものです。このようなトラブルを避けるためには、工事の必要性と片付けの重要性について、事前に丁寧な説明を行うことが大切です。居住者一人ひとりの理解と協力を得ることが、工事をスムーズに進める鍵となります。必要に応じて、一時的な収納スペースの提供など、居住者の負担を軽減する対策も検討しましょう。「ベランダのトラブル」について、入居者目線・施工側目線に分けて詳しく解説していますので、下記記事もあわせてご覧ください！ 3. 「工事廃棄物」の管理不足で、場所や悪臭などの問題が発生大規模修繕工事では、古い外壁材や防水材、足場材など、大量の廃棄物が発生します。これらの廃棄物の適切な処理と管理が、意外と大きな課題となることがあります。分別が不十分だったり、一時的な保管場所の確保ができないと、マンションの美観を損ねたり、悪臭や衛生面での問題が発生する可能性があります。また、居住者の日常的なゴミ出しにも影響が出かねません。これらのトラブルを防ぐためには、工事業者と管理組合が連携して、適切なゴミ処理計画を立てることが重要です。リサイクル可能な材料の分別や、効率的な廃棄物の搬出スケジュールの策定など、環境に配慮しつつコストを抑える工夫が求められます。「ゴミのトラブル」について、入居者目線・施工側目線に分けて詳しく解説していますので、下記記事もあわせてご覧ください！ 4. 「騒音」で居住者の生活リズムに支障が出る大規模修繕工事中は、避けられない騒音が発生します。足場の組み立てや解体、外壁の高圧洗浄、塗装作業など、様々な作業に伴う音が、居住者にとって大きなストレスとなる可能性があります。特に、在宅勤務や育児中の家庭、高齢者などにとっては深刻な問題となりかねません。このようなトラブルを最小限に抑えるためには、工事の時間帯や騒音の大きさについて事前に十分な説明を行い、可能な限り居住者の生活リズムに配慮した工程を組むことが重要です。また、一時的な代替住居の提供や、騒音の少ない共用スペースの確保など、居住者への配慮も検討する必要があります。工事業者と管理組合が協力して、きめ細かな対応を心がけることが大切です。「騒音トラブル」について、入居者目線・施工側目線に分けて詳しく解説していますので、下記記事もあわせてご覧ください！ 5. マンション「景観」の変更に合意が得られない大規模修繕工事では、外壁の色や素材が変更されることがあります。これにより、マンションの外観が大きく変わる可能性があり、居住者の中には不安や不満を感じる人もいるでしょう。長年慣れ親しんだ景観が変わることへの抵抗感や、個人の好みと合わない色彩への不満が生じることは珍しくありません。また、工事中は室内からの眺望が足場によって一時的に遮られることへの不満も予想されます。このようなトラブルを避けるためには、事前に複数のデザイン案を提示し、居住者の意見を積極的に取り入れるなど、丁寧な合意形成のプロセスを踏むことが重要です。専門家のアドバイスを交えながら、居住者全体で議論を重ね、より多くの人が納得できる選択をすることが大切です。「景観トラブル」について、入居者目線・施工側目線に分けて詳しく解説していますので、下記記事もあわせてご覧ください！ 6. 「近隣」にも騒音や粉塵、日照などの影響大規模修繕工事は、マンションの居住者だけでなく、周辺住民にも少なからず影響を与えます。工事車両の出入りによる交通障害、騒音や粉塵の飛散、日照や電波障害など、様々な問題が発生する可能性があります。これらのトラブルを未然に防ぐためには、工事の概要や期間、予想される影響などについて、事前に丁寧な説明を行い、近隣住民の理解と協力を得ることが不可欠です。また、工事中も定期的にコミュニケーションを取り、苦情や要望に迅速に対応することで、良好な関係を維持することができます。近隣住民への配慮は、工事の円滑な進行だけでなく、マンションの評判や資産価値にも影響を与える重要な要素です。管理組合と工事業者が協力して、きめ細かな対応を心がけましょう。「近隣トラブル」について、入居者目線・施工側目線に分けて詳しく解説していますので、下記記事もあわせてご覧ください！まとめ大規模修繕工事は、マンションの価値を維持・向上させるために不可欠な取り組みですが、同時に多くのトラブルが発生する可能性があります。これらのトラブルを最小限に抑えるためには、事前の十分な準備と情報共有、居住者間の協力、そして専門家のアドバイスが重要です。工事中は、居住者の生活に配慮しつつ、柔軟な対応と定期的なコミュニケーションを心がけることが大切です。また、近隣住民への配慮も忘れてはいけません。適切に計画され、実施された大規模修繕工事は、マンションの価値と居住環境を大きく向上させる重要な投資となります。トラブルを恐れるのではなく、それらを適切に管理し、乗り越えていくことで、より快適で安全な住まいを実現できるのです。