専門家が教える！マンション大規模修繕で失敗しない業者選定方法とは

マンション大規模修繕で失敗しない業者選定の重要性とは？

マンションの大規模修繕は、建物の寿命延長と資産価値維持に欠かせない重要な工事です。通常10〜15年ごとに行われ、外壁補修や防水工事などが含まれます。その費用は数千万円から数億円にも及ぶ大規模なものとなります。

このような大きな投資を伴う工事だからこそ、適切な業者選定が成功の鍵を握ります。信頼性の低い業者を選んでしまうと、工期の遅れや品質低下、さらには住民とのトラブルなど、様々なリスクが生じる可能性があります。そのため、業者選びは単に費用だけでなく、実績や対応力など総合的な視点で評価することが大切です。

この記事では、大規模修繕に携わる業者の種類や特徴を解説するとともに、適切な業者を選定する際に押さえておくべきポイントをご紹介します。

どんな業者に依頼する？業者の種類とその特徴

マンションの大規模修繕を行うにあたって、まず決めなければいけないことが「どんな業者に依頼するか？」です。

ここから詳しく紹介しますが、大規模修繕工事を行う業者には主に以下3つのタイプがあります。それぞれの特徴を理解し、マンションに合わせた業者を選びを行いましょう。

①：ゼネコン会社

ゼネコン（総合建設会社）とは建築物を作る・改修するための「設計・施工・研究」を総合的に行う企業で、近年ではゼネコン系列のリフォーム会社が大規模修繕工事を行うケースが増えています。名前の知られた施工業者は安心感がありますが、後ほど紹介する「大規模修繕工事専門の施工業者」と比べ、居住しながら（居住者がいる状態）の工事などの特殊性に対する経験と実績があるか？は、施工業者によって異なります。

そのためゼネコン会社に依頼する場合は、工事の進め方や住民との接し方に慣れているかどうかを事前に確認することが重要です。

②：大規模修繕工事専門の業者

大規模修繕工事を専門に手がける施工業者も数多く存在します。

多くの場合、塗装工事や防水工事などの下請け工事から、元請け工事までこなす、謂わば”大規模修繕に特化したプロ業者”です。地域に根ざした中小の会社から、数十億～数百億円という売上高の大きな規模の会社まで様々で、専門の施工業者ならではの豊富なノウハウを持ち、状況に応じたきめ細かい対応ができるなど、小回りが効く点が強みです。

③ 管理会社

管理会社は、マンションの維持管理業務を担当する企業で、修繕工事においては全体のコーディネート役を果たします。

管理会社を通じて修繕工事を依頼する場合、管理組合との連携がスムーズで、工事前から工事中、工事後まで一貫したサポートを受けられるのが利点です。また、住民対応やコミュニケーションを円滑に進めることができるため、トラブルの発生を抑える効果もあります。

ただし、施工を外注するケースが多いため、直接的な施工管理能力に限界があることも念頭に置く必要があります。

マンション修繕業者の選定方式とそのメリット・デメリットを比較

マンションの大規模修繕工事を行う際、業者選定には「競争入札」「指名入札」「随意契約」の3つの方式があります。それぞれに特徴があり、メリット・デメリットが存在します。以下の表で概要をまとめます。

競争入札

競争入札は、広く業者を公募し、その中から最も良い条件を提示した業者を選定する方式です。この方式の最大のメリットは、価格競争が生じることで費用を抑えられる点です。特にコスト削減を重視する場合、競争入札は適した選定方式といえます。ただし、最低価格を提示した業者が必ずしも高品質な工事を提供するとは限らないため、品質確保が難しいというデメリットもあります。管理組合としては、価格だけでなく、業者の実績や信頼性もしっかりと確認することが重要です。

指名入札

指名入札は、あらかじめ管理組合が選定した複数の業者に対してのみ入札を依頼する方式です。このメリットは、管理組合が信頼できる業者の中から選べるため、品質の確保がしやすい点にあります。特に、過去に実績がある業者や、住民対応に優れた業者を選ぶことで、修繕工事の円滑な進行が期待できます。一方で、競争が限定的になるため、価格が高くなる可能性がある点には注意が必要です。選定する業者の数や条件を慎重に設定することで、コストと品質のバランスを取ることが大切です。

随意契約

随意契約は、特定の業者と直接交渉して契約を結ぶ方式です。この方式の大きなメリットは、業者との信頼関係を基に迅速かつ柔軟な対応ができる点です。特に、過去の修繕工事で実績があり、管理組合と良好な関係を築いている業者に依頼する場合に効果的です。しかし、競争原理が働かないため、価格が高くなりやすく、コストの妥当性を判断しにくいというデメリットもあります。契約前に詳細な見積もりを取り、価格の透明性を確保することが重要になります。

マンション大規模修繕工事の依頼方式

大規模修繕工事を行う際、発注方式は大きく分けて「責任施工方式」と「設計監理方式」の2つがあります。それぞれの方式には特徴やメリット・デメリットがありますので、以下で詳しく見ていきましょう。

①：調査〜施工管理まで”1社に任せる”「責任施行方式」

「責任施工方式」とは、調査診断から設計、施工、監理までのすべての工程を”1社の施工会社”に任せるというものです。1社ですべての施行を行うので、スケジュール調整がしやすく、工期が短くなるのが強みです。また、手続きもシンプルで、費用対効果も高くなります。

ただし設計と施工を同じ会社が行うため、工事内容や費用の内訳が不透明になりがちで、第三者のチェックが入らないため、手抜き工事や欠陥工事のリスクも高くなります。

もちろんすべての業者がで欠陥工事の心配があるわけではありませんが、後ほど紹介する「設計管理方式」よりも”他社の目”が入りづらいことが懸念点として挙げられます。

②：設計・施行を分離する「設計管理方式」

「設計監理方式」とは、設計と施工を分離し、設計はコンサルタント会社に、施工は施工業者に依頼する方式です。第三者のコンサルタント会社が入ることで、工事内容や費用の透明性が高まり、品質の確保にもつながります。

ただ設計監理方式では、工事費とは別にコンサルタント費用がかかります。特に小規模マンションの場合、コンサルタント費用が割高になることもあるため、ご自身のマンションがどのくらいのコンサルタント費用がかかるのか？を見積もり比較するようにしましょう。

設計管理方式の”コンサルタント”については、下記記事でより詳しく解説していますので、こちらもあわせてご覧ください。

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③ 専門家を雇う「CM方式（Construction Management）」

CM方式は、管理組合が独立したCMr（Construction Manager）を雇い、計画から施工までの全プロセスを管理させる方式です。この方式の利点は、専門的な管理が可能であり、工事の進捗状況や品質を細かく監督できることです。また、コスト管理も厳格に行えるため、予算内での工事が期待できます。

一方で、CMrの能力に大きく依存するため、適切なCMrの選定が重要です。また、CMrを雇うための追加コストが発生するため、コストと効果のバランスを見極める必要があります。

業者選定の具体的手順：失敗しないための重要なチェックポイント

マンションの大規模修繕工事において、信頼できる業者を選定するためには、いくつかのステップを踏んで評価することが重要です。以下では、具体的な手順と重要なポイントについて説明します。

1. 業者の実績と信頼性の評価方法

業者の選定において最も重要なのは、その業者の実績と信頼性を確認することです。まず、過去に実施した工事の内容や規模、工事後の評判を調べます。また、業者の資格や建設業許可の有無、ISO認証などの取得状況も確認することで、技術力や信頼性の判断材料になります。さらに、他のマンションでの修繕実績や評判も参考にすると良いでしょう。

2. 見積書のチェックポイント

見積書の内容を精査することも重要です。特に、以下の点に注意して確認します：

• 詳細な内訳: 見積書には工事の各項目ごとの費用が明確に記載されているかを確認します。曖昧な記載がある場合は、具体的な内容を業者に質問し、理解を深める必要があります。
• 価格の妥当性: 価格が極端に高すぎたり安すぎたりしないかをチェックします。相場よりも安い場合は、品質や追加費用のリスクを慎重に考慮することが大切です。
• 追加費用の有無: 見積書に追加費用の可能性が記載されている場合、それがどのような条件で発生するのかを確認します。

3. プレゼンテーションの実施と評価基準

業者選定の過程では、候補業者によるプレゼンテーションの実施も有効です。プレゼンテーションでは、工事の進め方、安全対策、住民対応、工事中のストレス管理などのポイントについて具体的な提案を受けます。評価基準としては、以下の点を重視します：

• 安全対策の適切性: 工事中の安全対策が十分に取られているかどうか。
• 住民対応力: 工事期間中の住民への配慮や対応の方針が適切かどうか。
• 工事管理体制: 工事の進捗管理や品質管理の体制が整っているか。

これらのポイントを総合的に評価し、最も適した業者を選定することが、成功する大規模修繕工事への第一歩となります。

大規模修繕で避けるべきリスクと失敗しないための注意点

マンションの大規模修繕工事を成功させるには、業者選定時のリスク回避が鍵となります。適切な対策を講じることで、工事中や工事後のトラブルを未然に防ぐことができるでしょう。ここでは、具体的なリスク要因とその対処法について詳しく見ていきましょう。

安すぎる見積もりのリスク

極端に安い見積もりには要注意です。低価格の裏には、品質の劣る材料使用や必要工程の省略といった問題が潜んでいる可能性があります。また、後になって予想外の追加費用が発生するケースも珍しくありません。見積もり内容の詳細や各項目の内訳をしっかりチェックすることが大切です。

実績が少ない業者の選定リスク

実績が少ない業者は、大規模修繕の経験が不足していることが多く、工事の進行中にトラブルが発生する可能性が高くなります。特に、分譲マンションの大規模修繕は居住者がいる状態で行われるため、経験の豊富な業者を選ぶことで、工事の品質と住民への配慮が期待できます。過去の実績や最近の施工事例をよく確認し、業者の能力を見極めましょう。

契約内容の不明確さ

契約書には工事の範囲、スケジュール、使用材料、保証内容などを明確に記載する必要があります。曖昧な契約はトラブルの元となりかねません。追加工事の条件も事前に決めておくことが重要です。見積もりや説明が不明確な業者は避けるのが賢明でしょう。

保証内容やアフターサービスの不備

業者選定時には、工事後の保証内容やアフターサービスの充実度も重要なポイントです。保証がない場合、工事後の問題に追加費用がかかるリスクがあります。適切な保証期間やアフターサービスの有無を確認し、必要に応じて保証範囲を明確にしておくと安心です。

建設業許可の確認

大規模修繕工事を行う業者の建設業許可取得は重要です。許可を持つ業者は一定の実務経験と資格を有し、工事の品質や安全性への意識が高いと考えられます。許可の有無は信頼性の指標として必ず確認しましょう。

不適切なコンサルタントの介入

業者選定時には、不適切なコンサルタントの介入にも注意が必要です。特定の業者と癒着しているコンサルタントが関与すると、公正な選定が阻害されるリスクがあります。コンサルタントを選ぶ際も、その実績と信頼性をしっかり確認することが大切です。

まとめ

マンションの大規模修繕では、業者選定が成功の鍵を握ります。業者の実績、見積書の詳細、保証内容をしっかり確認し、コストだけでなく品質と信頼性を重視した選定が重要です。特に、安すぎる見積もりや実績の少ない業者には注意が必要です。

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