マンション大規模修繕の費用が払えない…プロが明かす削減の盲点

マンションの大規模修繕には、数千万円、場合によっては億単位という非常に高額な費用がかかります。

そのため、「予定していた積立金ではとても足りない」「どうやって資金を工面すれば…」といった資金不足の問題は、管理組合やオーナー様にとって、本当に頭の痛い悩みととなっていることでしょう。

しかし、ご安心ください。資金不足に直面した場合でも、打つ手は必ずあります。

この記事を読めば、こんな疑問や悩みが解決します。

マンションの大規模修繕は、一度きりで終わりではありません。

15年、30年と、建物を健全に維持していくためには、定期的な修繕が必須です。

今回の資金不足への対応策を考えることはもちろん、将来の修繕計画にしっかり備えるためのヒントとして、ぜひこの記事の情報をご活用ください。

大規模修繕費が払えなくなる主な理由とは？

出典：「令和５年度マンション総合調査結果からみたマンションの居住と管理の現状（国土交通省）」

大規模修繕の費用が不足してしまう背景には、いくつかの共通した原因が考えられます。

まずは、ご自身のマンションがどのパターンに当てはまるのか、主な理由を見ていきましょう。

このような要因が1つ、また1つと積み重なることで、気づけば修繕予算は大幅に不足…という事態に陥ってしまうのです。

参考：令和５年度マンション総合調査結果からみたマンションの居住と管理の現状（国土交通省）

修繕の先送り、実は損？ 知っておくべき2つの影響

「今は資金が足りないから、工事を延期するしかない…」

そう考えるのは、無理もないことかもしれません。

しかし、安易に大規模修繕を先送りしてしまうと、長い目で見るとかえって損をする可能性が高いことをご存知でしょうか？

具体的にどんなリスクがあるのか、見ていきましょう。

①：劣化が進んで結果的にコストが膨れ上がる

建物の劣化を放置すると、予想以上に損傷が広がり、補修範囲が大きくなることがあります。

例えば、屋上防水の劣化を放置して雨漏りが起きると、防水工事だけでなく、内装の張り替えや躯体の補修などで数百万円規模の追加費用が発生することもあります。

早期に対応していれば数十万円で済んだはずの補修が、先送りによって数百万円以上に膨らむケースは珍しくありません。

②：売れない・貸せない？ 資産価値低下と住民トラブル

マンションの外観や設備の劣化が目立つようになれば、当然、入居者からのクレームが増えたり、新規の入居希望者が集まりにくくなったりします。

空室率が高まれば管理組合の収入も減少し、さらに修繕計画に影響が出る…という悪循環に陥ることもあり得ます。

また、老朽化が進んだ物件は売却や賃貸の際に不利になり、資産価値が下がりやすいという懸念もあります。

「資産価値を守る」＝「計画的に修繕する」という意識がとても重要なのです。

これは建物に限らず、車やご自宅のメンテナンスと同じですよね。

やむを得ず延期する場合に最低限やるべきこと

とはいえ、どうしてもすぐに資金を用意できず、大規模修繕の延期せざるを得ない状況もあるかと思います。

その場合は、被害の拡大を防ぐために、最低限できることだけでも実施するようにしましょう。

また、自治体によっては、劣化診断費用の一部を補助している場合があります。

お住まいの地域の制度を確認し、活用できれば費用負担の軽減につながるかもしれません。

延期を選ぶ場合でも、完全に放置してしまうのは避け、「部分補修」や「点検強化」といったできる限りの対策で劣化の進行を抑える工夫を続けることが大切です。

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払えない費用をどう集める？ 資金調達4つの選択肢

さて、ここからは具体的に「足りない費用をどうやって集めるか？」という本題に入っていきましょう。

主な方法として以下の4つが挙げられます。まずは、それぞれのメリット・デメリットを比較表で確認しましょう。

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

ローン利用（金融機関からの借入）

まず考えられるのが、金融機関から融資を受ける方法です。

まとまった資金を比較的早く用意できるのが大きなメリットと言えるでしょう。

マンション管理組合向けの主なローンには、「民間銀行」のものと「政府系（住宅金融支援機構など）」のものがあります。

ただし、ローンを利用する場合、やはり気になるのが利息の負担です。

返済期間が長引けば総支払額は増え、変動金利なら将来の金利上昇リスクもあります。

意外にも、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」の融資額はこの10年間で約3倍に増加しており、近年ではローン利用が一般的になっていることがうかがえます。（参考：日本経済新聞）

利用する際は、管理組合内で返済計画などを慎重に検討しましょう。

一時金徴収（特別負担金）

次に、各住戸から一時的にまとまった金額を集める「一時金徴収」という方法があります。

ローンと違って利息がかからない点は大きなメリットですが、住民の方にとっては一度に大きな負担となるため、合意を得るためのハードルはかなり高くなります。

実施するならば、なぜ一時金が必要なのか、他の選択肢ではなぜ難しいのかなど、丁寧な説明と十分な話し合いが欠かせません。

一般的には、各住戸の専有面積に応じて負担割合を決めることが多いですが、ただでさえ滞納者がいるような状況下で高額な一時金徴収を行うと、さらに滞納者を増やしてしまうリスクも考慮すべきでしょう。

全額一括が難しい場合は、「分割徴収」や「管理組合ローンからの分担返済」などの方法も検討するといかもしれません。

修繕積立金の値上げ

すぐに資金が必要な場合には向きませんが、将来を見据えた根本的な対策としては、毎月の修繕積立金を適切な額に見直すことが一番効果的です。

多くのマンションで積立金が不足気味であり、特に2回目以降の大規模修繕費用は、1回目の1.5～2倍にもなると言われています。

早めの対策が将来の安心につながります。

とはいえ、やはり住民の合意形成が難しいという点が大きな課題です。

なぜ値上げが必要なのか、不足した場合のシミュレーションを示すなど、根拠を明確にして住民の理解を得る努力が大切です。

段階的な値上げにするなどの工夫もいいでしょう。（※積立方式については後述します）

滞納者対策や自治体の補助金活用

資金不足を解消するために、意外と見落としがちなのが「滞納者への対応」と「公的な支援制度の活用」です。

地道な活動ですが、資金確保につながる可能性もあります。

一度、ご自身のマンションでできることがないか確認してみる価値はあるでしょう。

施工会社視点で解説！費用負担を軽減する3つのポイント

資金不足は管理組合の内部事情だけでなく、実際の工事内容や進め方で抑えられる事もあります。

ここでは、大規模修繕業者だからこそ提案できる対策を3つご紹介します。

工事の優先順位付け＋段階施工で支払いを分散

修繕箇所を一度にすべて着工するのではなく、緊急度の高い部分を先行し、他の箇所は時期をずらして施工するという方法です。

「すべて延期」は避け、優先度の高い工事だけでも先行して負担を分散し、劣化進行を抑える工夫をしましょう。

足場代を節約！「無足場工法」などの代替案

大規模修繕費用の総工事費の実に2〜3割を占める足場の設置・解体費用。

この高額な費用を削減できる可能性があるのが、足場を使わない「無足場工法」です。

無足場工法が導入可能かは、複数の施工業者に相談し、比較検討するとよいでしょう。

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2～3社の相見積もりは必須！安すぎ・短工期すぎは要注意

大規模修繕の費用を適正に抑えるためには、複数の施工会社から見積もりを取り、内容を比較検討することが欠かせません。

少なくとも2〜3社からは見積もりを取得しましょう。

価格だけでなく、品質や信頼性も含めて総合的に評価しましょう。

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繰り返さない！将来の資金不足を防ぐ３つの鉄則

今回の資金繰りを乗り越えても、マンションの大規模修繕は10～15年ごとに繰り返し必要です。

将来また同じ問題が起きないよう、以下の3つの鉄則を意識し、長期的な備えを行いましょう。

→ 詳しい計画の立て方や積立金の目安については、国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」や「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」をご参照ください。

資金不足に気づいたらすぐ行動！専門家への相談も視野に

大規模修繕の資金不足は深刻な問題ですが、打つ手がないわけではありません。

大切なのは、問題に気づいたら早めに行動を起こすことです。

費用が払えないと気が付いたタイミングから、現状整理と対策検討を進めましょう。

管理組合だけでの解決が難しいと感じたら、マンション管理士や建築士といった専門家の意見を借りるのも良いでしょう。

早めに動き出すことが、建物の劣化を最小限に食い止め、結果的に余計なコスト増や大きなトラブルを避けるための近道です。

私たちゆうき総業は、足場を使わない「無足場工法」を得意としています。

場合によっては、仮設費用の20～50％を削減できるこの工法なら、資金不足でお悩みの場合でも、予算内で質の高い工事を実現できる可能性が広がります。

工期短縮も大きなメリットです。

「限られた予算内で、できるだけ質の高い修繕をしたい」「少しでも費用負担を軽くしたい」

そんな切実なご要望に、無足場工法がお応えできるかもしれません。ぜひ一度、当社にご相談ください。

仙台をはじめとした東北6県（青森、岩手、宮城、秋田、山形、福島）および首都圏では、無料出張お見積もりを実施しております。

大規模修繕工事の専門家として、皆様の大切なマンションの資産価値維持を、費用面も含めて全力でサポートさせていただきます。

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宮城県仙台市で無足場工法によるマンション・ビルの大規模修繕・改修工事はゆうき総業株式会社仙台支店(本社:山形県上山市)へ。屋上防水、タイル張り替え、外壁塗装、内装工事、シーリング工事、外構工事もお任せください。青森県、岩手県、秋田県、福島県も対応。