マンション大規模修繕のトラブルはなぜ起こる？発生しやすい事例と根本的な対策

マンションの大規模修繕工事でトラブルをよく耳にしませんか？

実は、国民生活センターの統計によると、外壁塗装関連の相談だけでも年間3,860件（相談全体の28.7%）にのぼります。

その背景には、訪問販売業者の増加や価格の不透明さ、そして業者の質のばらつきといった問題が隠れています。

こうしたトラブルを未然に防ぐためには、どんな問題が起こりうるのかを事前に知っておくことがとても大切です。

この記事では、マンション大規模修繕で起こりがちなトラブルを「工事前」「工事中」「工事完了後」の段階別に分け、具体的な事例と対処法、そしてトラブルを根本から防ぐための予防策まで、分かりやすく解説していきます。

この記事を書いた人

結城 伸太郎

職歴：27年

得意分野：防水工事・外構工事・大規模改修管理業務

保有資格：1級建築施工管理技士、1級建築塗装技能士、1級ポリマーセメント防水、1級改質アスファルト防水、外壁1級仕上げ技能者、防水登録基幹技能者、外壁仕上基幹技能者、国際ライセンス サーモグラファーレベル１、監理技術者、職長安全衛生教育、他

工事前に発生する3つのトラブル

大規模修繕工事のトラブルは、実は工事が始まる前の段階で、すでに原因が潜んでいることが少なくありません。

計画や準備が不十分だと、工事が始まってからさまざまな問題が噴出してしまうのです。

特に注意すべきは、以下の3つのポイントです。

積立金が不足して住民と対立

マンションの大規模修繕工事では、費用負担をめぐって住民間で対立が生まれることがあります。

修繕積立金が不足している場合、急な積立金の値上げや一時金の徴収が必要になり、予想外の負担に住民の不満が高まります。

この問題の根本的な解決には「透明性の高い長期修繕計画と計画的な積立」が欠かせません。

特に東北地方では、積雪対策など気候特有の修繕項目も織り込んだ計画が重要です。

そもそも具体的にいくらかかるのか、コストを抑える方法はあるのか、事前に確認しておくことがトラブルの防止にもつながります。

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不適切な見積もりで契約トラブル

大規模修繕工事では、業者選びが成功の鍵を握ります。

「安さだけで選ぶ」「実績をよく確認しない」といった安易な判断が、工事品質の低下や追加費用の発生、契約トラブルの原因となります。

業者選びのトラブルを防ぐための最も重要なポイントは、「複数の業者から詳細な見積もりを比較し、第三者の評価も活用すること」です。

可能であれば第三者（建築士やマンション管理士など）の視点を入れることで、専門的な判断ミスを防げます。

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住民との合意形成に失敗する

管理組合（理事会・修繕委員会）から住民への説明やコミュニケーションが不足し、修繕計画や費用負担に対する合意が得られず、計画が頓挫したり大幅に遅れたりするケースは少なくありません。

この問題を解決するもっとも効果的な方法は、「早い段階から、段階的かつ視覚的に情報を共有すること」です。

計画の初期段階から、図解や写真を活用した分かりやすい資料で情報を共有し、小さな不安や疑問にも丁寧に対応しましょう。

同時に、計画の進行に合わせた複数回の説明会や個別相談の機会を設けることで、住民の理解と協力を得やすくなります。

大規模修繕中に発生する4つの深刻トラブル

大規模修繕の工事期間中は、もっともトラブルが発生しやすい時期です。

実際に工事が進む中で、事前の計画段階ではイメージしにくかった問題が、次々と現実のものとして表れてきます。

騒音や塗料の臭いがつらい

大規模修繕工事で最も頻繁に問題となるのが、騒音・振動・臭いによる生活環境への影響です。

また、塗料やシーリング材の強い臭いは風に乗って広がり、長時間不快感を与えることになります。

特に夏場の工事だとエアコンがつけられない、窓を開けられないなど、住民トラブルも発生しやすいです。

このトラブルには、工事の詳細なスケジュールを事前に把握し、特に大きな音や臭いが発生する時間帯は外出するなど、生活パターンを一時的に調整することがもっとも効果的です。

完全に騒音や臭いをなくすことはできませんが、心の準備と対応策を持つことで、ストレスを大幅に軽くできます。

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塗り回数省略・塗料のすり替えによる手抜き工事

塗装ムラ、防水処理の甘さ、指定材料と異なるものの使用など、施工不良や手抜き工事が疑われるケースは少なくありません。

特に下塗り省略、塗料を薄める、工程短縮といった典型的な手抜き例は見抜きにくいものです。

工事の各段階を写真や動画で記録し、特に重要な工程（下塗り完了時、中塗り完了時など）では専門家を交えた中間検査を行うことで、手抜き工事を早期に発見し、正すことができます。

問題を見つけたらためらわずに指摘し、契約書や仕様書にもとづいた是正を求めることが重要です。

「予想外の劣化」で突然の追加請求

当初の見積もりや契約に含まれていなかった追加工事や、根拠がはっきりしない追加費用を請求されるトラブルは非常に多いです。

「外壁の劣化が予想以上だった」「下地の状態が悪かった」などの理由で、工事中に突然追加費用を求められることがあります。

契約前に詳しく現状を調査し、想定される追加工事の可能性についても事前に検討しておくことが、トラブル対策として重要です。

契約書に「追加工事は事前に書面での見積提示と発注者の承認を必要とする」という一文を明記しておけば、突然の追加請求も防げます。

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住民間クレームで工事が中断

騒音やプライバシーなど工事の影響をめぐり、居住者間や近隣住民との間でクレームが発生し、工事が一時中断したり、人間関係が悪化したりするケースは珍しくありません。

こうした状況を解決するためには、迅速かつ丁寧な対応が決め手となります。

クレームが発生したら24時間以内に対応し、問題の状況と対策を記録に残すことが重要です。

初期対応の遅れや不誠実な態度が、クレームをエスカレートさせる主な原因になります。

特に近隣住民からのクレームには、管理組合と施工業者が連携して対応し、必要に応じて工程の一時調整や代替措置をとる柔軟性も重要です。

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工事完了後でも発生してしまう2つのトラブル

大規模修繕工事が完了したからといって、すべてが終わりというわけではありません。

工事完了後も、保証やアフターサービスに関するトラブルが発生することがあります。

保証期間内でも不具合対応をしてくれない

工事完了後、保証期間内であるにもかかわらず、施工不良箇所や不具合の修繕を業者に依頼しても、なかなか対応してもらえない、あるいは責任を認めないといったトラブルは少なくありません。

外壁の水ぶくれや塗装の剥離などの不具合が発生しても、「経年劣化」として対応を拒否されるケースがあります。

アフターサービス問題の解決策としてもっとも有効なのは、「詳細な保証条項を契約書へ明記し、第三者保証制度を活用すること」です。

保証範囲、期間、対応期限、免責事項などを契約書に具体的に明記することで、後々の解釈の違いによるトラブルを防げます。

さらに、業者倒産のリスクに備え、第三者保証制度や瑕疵（かし）保険の活用も検討すべきです。

不具合を見つけた際には、写真で記録し、書面で速やかに通知することが重要となります。

定期点検に来ない

契約で定められているはずの定期点検（1年点検、2年点検など）が、業者から連絡がなく実施されない、あるいは形式的な点検で済まされてしまうというトラブルも発生します。

定期点検問題の最適な解決方法は、「点検時期をカレンダーで管理し、管理組合が主導して点検実施を要請すること」です。

業者任せにせず、点検項目のリストアップや立ち会い、記録保持を管理組合側で行うことで、形式的な点検を防ぎ、不具合の早期発見につなげることができます。

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なぜトラブルは起きてしまう？「3つの原因」を知ってトラブル防止

ここまでさまざまなトラブル事例と対策を見てきましたが、なぜこうしたトラブルが繰り返し発生するのでしょうか。

「専門家任せ」にしてしまっている

「自分はお金を払うだけで、あとは専門家に任せておけばいい」

この考え方こそが、多くのトラブルの出発点になっています。

国民生活センターの統計によると、外壁塗装関連の相談だけでも年間3,860件（相談全体の28.7%）にのぼります。

「専門家に任せておけば安心」という思い込みが、結果としてトラブルにつながっているのです。

住民や管理組合、業者とのコミュニケーション不足

多くの大規模修繕トラブルの現場で、もっとも多く聞かれるのが「知らなかった」「聞いていない」という言葉です。

管理組合、住民、業者の間で情報が途絶え、誤解や不信感が生まれることで、計画の遅延や工事中のクレーム多発を招いています。

問題を「先送り」してコスト増を招いている

建物の劣化は目に見えにくく、気づいた時には手遅れになることが少なくありません。

特に東北地方では、積雪や凍結による劣化の進行が他地域より速いという厳しい現実があります。

「今は大丈夫」と先送りすると、いずれやってくる大規模修繕時のコストが一気に増加…となる可能性もあります。

今すぐできる小さな対策が、将来の大きな負担を防ぐのです。

それでも困ったら…専門家への相談窓口リスト

大規模修繕工事に関するトラブルは複雑で、自分たちだけでは解決が難しいケースもあります。

そんなときに頼れる専門家や相談窓口を知っておくことは非常に重要です。

以下に、東北地方を中心とした相談窓口をご紹介します。

公的相談窓口

専門団体・民間相談窓口

※各窓口の詳細については各団体の公式ウェブサイトをご確認いただくか、直接お問い合わせください。

トラブルが発生した際は、できるだけ早い段階で専門家に相談することをお勧めします。

相談の際は、契約書や見積書、工事の写真など、具体的な資料を準備しておくと、より適切なアドバイスが受けられます。

まとめ：根本からトラブルを防ぐマンション大規模修繕へ

ここまで説明してきたように、マンションの大規模修繕工事ではさまざまなトラブルが発生する可能性がありますが、その多くは事前の準備と適切な対応によって防ぐことができます。

特に重要なのは、「当事者意識の醸成」「効果的なコミュニケーション」「先送りしない予防保全」という3つの根本原因に対する対策です。外壁塗装関連相談の多くは、これらの対策で防げるトラブルなのです。

東北地方の厳しい気象条件に耐え、かつトラブルの起きづらい質の高い大規模修繕を実現するには、地域の特性を熟知した専門家のサポートが不可欠です。

ゆうき総業では、山形や仙台を拠点に、外壁塗装や防水工事など高品質な改修工事を提供し、マンション管理組合様の大規模修繕をトータルにサポートしています。

マンションの資産価値を守るための第一歩として、まずは専門家への相談から始めてみませんか？